漫谈:上海放宽限购了,多孩家庭会不会买房?

来源：地产申度

最近的房地产市场，除了沪九条新政出台，最受行业关注的一个话题可能就是上海的超低出生率。我们知道现在年轻人的生育欲望低，但没有想到这么低。

5月20日，上海卫健委公布了2023年上海人口监测数据：上海全市的总和生育率仅为0.6。换言之，上海每位适龄女性只生育0.6个小孩，在上海核心城区如黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口等，均已跌破0.5。两对夫妇还不到1个孩子。

联想到5月27日出台的楼市新政沪9条，放宽了多孩家庭的购房限制，允许多孩家庭增购一套房（上海家庭原来可购2套，非上海家庭可购1套）。但是，申度君觉得，这个政策多少是有点鸡肋了。

首先，”多孩增购”政策或许能释放一些潜在的购房需求。但是真的不多。为什么这么说呢？虽然上海房地产市场限购这么多年，但是真正有钱有能力的人，总是可以想方设法买到他们想要的房子的。所以当市中心、沿黄浦江有倒挂盘出来的时候，总有足够的购买力挤破了头在买房。

政策限制住的是少数循规蹈矩的人，他们有一些经济实力，但是又不太多，有一些能力，但也不太多。限购确实影响了他们改善性的置换需求。所以，政策释放的也只是这一小部分人的需求而已。

另外还有一部分人，他们不换房子，并不是因为限购。是因为——穷。他们确实生了2娃或者2娃以上，房子也不够住。但是，哪怕政策放开了，他们还是换不起。这可能才是大多数吧？

所以，申度君的切身感受是，比起多娃增购，更多人关心的反而是放宽非上海户籍单身人士的购房限制。这一部分人群，没有家庭压力，没有养娃的压力，他们可能才是上海楼市潜在的生力军。

其次，有人说，沪9条放宽多娃购房能够激励多生娃。也有猜测说，上海的政策里有多娃相关的放开，和上海一直在下降的出生率或许也有关联。如果真是这样，应该是铁拳打在棉花上了。

众所周知，低生育率的原因很多。如生育成本高昂、孩子教育成本高昂、房价高昂，平均受教育年限延长导致晚婚晚育，80、90后一代婚恋观念的转变等等。

丁克的原因有很多，其中有一个很大的原因，是经济压力。

上海2023年上海新房均价约为66498元/平。若要购买一套120平的改善居所，预计房价780万。假设首付35%，剩余500万使用公积金+商贷的组合，每月需要还近2万元。

哪怕按目前现行的低利率水平，以一个刚需家庭为例，攒够了100万的首付，贷款400万，分20年还清，利率假设为3.2%，等额本息的月供约在22586元。

所以，有多少人会为了能够多买一套房去考虑生一个孩子？在过去投资房地产可以获得暴利的时代或许有。

无论是低生育率，还是目前的低迷的房地产市场，核心问题仍然是经济下行，购买力不足。高净值人群和豪宅，那是另外一个平行世界，它们往往不受政策的影响，也不受周期的影响。

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数据来源：上海市卫生健康委员会官网