活在上海:既然都买不起房,房价为什么不跌?

来自小美的吐槽：

这个问题困扰她很久，她生活在上海，所在公司员工平均工资是大大高于一般白领的。但公司里的外地人，要么早些年入手了，要么考虑买很远的，现阶段在市中心车程1小时以内的房基本都不考虑入手了，原因很简单，根本不可能买的起。随便一套一室户，价格都在300万，别说贷款，连首付都凑不出。

她说：一线城市以现在的房价，能买的起的都已经是少数了。即使是换房，也要有人接手啊，二手房换二手房不可能让房价涨上去的。在没有人进场的情况下，任何的政策都会无效，无论你限制土地开发也好，造成市场紧张的假象也好，都是徒劳的，因为羊身上的羊毛已经缛完了(首付透支父母一生的积蓄加未来的养老金，贷款透支这一代的未来三十年的积蓄)。

那么就有个疑问

在现阶段资本基本开始流出，又没有大量刚需接得起盘，这种情况下房价为什么还是如此坚挺？

当然，你可以说：没有人进场房价就涨不动，同样的，没人退场，房价也是跌不动的。那么问题来了，会不会有人退场？

榜哥虽然没有做过调查，但我身边有多套房的人是很多的，甚至很多人是多套房均有贷款的。他们一直在观望，毕竟现在房价租金不到银行利息的十分之一，更不用说有贷款的每年高额的利息了。如果一年没涨，他们还撑得住，第二年还不涨呢？第三年还不涨呢？

现在的房价就如逆流而上的皮划艇，不进则退，想要稳住，不涨也不跌，真是比登天还难。

从社会和资金层面来看；

先说社会层面观察，民间观望意愿明显加强，中介门店有持续性关门迹象。而且在实际购买活动中，议价权在买方市场，成交量总体不足情况下，中介有倾向于向房主压价的概率。

再说资金面，不管是适度宽松还是从紧，货币整体上还是中性的。

从M2整体看，近期波动依然是平缓的。

但受到部分降准降息麻辣粉影响，在社融和新增贷款方面，整体表现略高于预期。

资金面整体是稳健的，但从某种角度看，也是潜力有限的，不足以推动房地产市场有一个整体回暖的趋势。M1和可支配收入结余等，表现的很疲弱。

从上海房地产市场本身来看。具体房源观察，平时比较注意的几个:

绿城玫瑰园。差不多是上海较好的房子之一了。从报价本身看，看不出明显趋势。楼王依然恶狠狠的挂在3个亿一套。但链家强推的几套，价格都从3500左右向3100方向滑落了。最近成交看，18年夏成交在4000+一套，年底时是2800一套。不过两套虽然面积大体相当，但便宜的那个是早期户型，没什么院子。

汤臣商务中心。这个是杵在陆家嘴的主打小户型单身公寓的盘子。其实如果市场放开，这种房子投资几套挺好的。毕竟租售比相当不错。从报价看参差不齐，整体在300＋，但低位也有260，接近15/16年的报价了。不过各种考虑之下，这个房盘近期都没有什么成交。

正常住宅方面，稍微高端点的大型房盘仁恒滨江园，成交量相比历史同期比较少，报价和成交价方面，都没有下降。

有趣的是，反而是老破小降价的幅度比较大。观察中，有的房源跟年初比，价格崩了20%+了。本质上，小资本受生活绑架更大，腾挪空间不足，比较急切。

从链家自己分析数据看。环比看不出什么来，挺稳健的。但是跟17年叠加对比，明显成交量放大，而成交价格降低，这倒是有比较鲜明的“放量下跌”意味。

远期预测看。政府期待房地产平稳发展，而实际政策面也是这种倾向。资金面如果不舍身救市，几乎很难有明显提振。现在盘整过程中，其实某种程度上卖盘更加紧张。如果有错误政策或者外来因素诱导，可能会有下行压力。

其他观察中，近期各种因素之下，部分房企市值回落，某种程度上会影响评估，导致一部分资金面压力。

另一个有趣的观察是，近期的房地产年化波动，其实跟螺纹钢等大宗波动接近。而近半年，ppi整体回落了。

房地产走势，从预期来说，看平和沽空都是正确方向，看多就有点不合时宜了。毕竟棚户区改造之后的房子，接下来会陆续集体上市打压市场。美股和国内外整体债务市场都有下挫趋势。

但从个人角度看，除非手中拿着全款或者七成首付观望。否则就算市场崩盘，其实也没机会抄底。

抵押物估值崩溃，银行一地鸡毛之下，各行各业都流动性短缺。保饭碗才是普通人的排名前列要务。发国难财是投机客的领域。

以上。