上海楼市:挂牌一段时间后还是无法出手,应该降价出手还是观望?

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提问：你好，曾叔，在上海有套老公房想卖出，挂牌后感觉一段时间后还是无法出手，是应该降价出手，还是观望一段时间，麻烦老师分析一下

回答：你好，首先要接受挂牌时间比较长的这样一个现实，所以不要指望一挂牌就可以很快卖掉，这是一个大概率需要拉长到四五个月时间的这么一个行为。其次确实老公房比较难卖，它的接盘人实在太少了，这是一个和价格无关的逻辑，而是有没有人原意接盘的逻辑。在一个接盘人比较少的情况下，如果着急变现，是可以选择降价。 另外如果要选择降价，建议的是一次性降价到位，而不是选择降一点再降一点，这样的损耗在排名前列个不节约时间，第二个可能会让你失去了心智，然后最后卖房卖到崩溃，所以如果想要快就一次性降到底，然后摆出的诚意，快速的在中介门店里面形成轰动效应，让他去告诉房客来。

提问：曾叔！您好！最近准备在上海买房，想在手上有部分现金，其中有一部分在投资，利率差不多百分之10%，请问预算450左右，上海有什么地区或者楼盘推荐，目前在看九亭，暂时不考虑学区，想要一手房或者次新二手房，感谢！

回答：你好，九亭不错的，你这个预算新房可以看看新虹桥首府，涞寅路上的几个标杆二手房也都可以去看看。其他片区的话，大虹桥辐射区比如泗泾、徐泾北城、江桥、徐泾、华漕这些都不错。如果能接受北边的话，像淞南、殷高路、顾村、杨行这一带也是不错的，你这个预算基本上都可以买到。具体选哪个片区，需要结合你的通勤、自住偏好、杠杆选择再来做决定。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我想辞职创业但是没有启动资金，想把花桥的少有房产卖了。又怕3年后花桥涨太多，老师您觉得我这种情况适合卖房创业吗？3年花桥房价会有很大变化吗？

回答：你好，理想很丰满现实很骨感。这个事要好好想想，房子是没有啥风险的投资。其实买房就是创业！一个年轻人来到上海，有了购房资格，用很少的钱买一套升值空间很好的房子， 买好之后有了房子， 手上还有现金， 加上一些负债。可能还有一份工作。过了一段时间，房子增值了，把增值部分的钱拿出来。手上有更多的钱，小房子可以换成更大的房子， 或者更多的房子。这样就有更多的房子，更多的负债，更多的现金。一个企业的壮大过程， 无非如此，有现金流入， 有资产收益， 规模较小。慢慢发展，资产变大， 规模扩大， 现金流入更多。只是一个企业的经营比买房要有更大难度， 赚钱不如买房。

其实并不是不鼓励年轻人有闯劲创业，你要觉得你可以，创业成功概率非常大，也没问题。早年前罗振宇曾在一篇文章里建议，20多岁的年轻人别买房，因为买了房就不敢辞职，不敢创业，让青春年华陷入根本不值钱的存量思维中。他自己就把北京的房子卖了，现在租房住。大咖以身作则，听得人很燃，很想抛开买房的念头使劲往前奔。然而，罗振宇只告诉了你部分真相。另一半的事实是，他用卖房的钱到香港买了腾讯的股票，结果比北京房价涨得好，然后在这一轮房价上涨前，他又把北京的房子买回来了。你看，名人们并不一定说了假话，但可能只告诉了你部分真话。而没说出来的，往往才是最关键的。

提问：你好，曾叔，今年想在上海买房，买房积分在56，请问积分只有这么多，在上海怎么买房呢？

回答：你好，其实无论积分多少，买房的预算是不变的。像你这积分在50-60之间的买房的话，一是给新房的优先级别排序。首先是根据交通、商业、学校、增值、居住体验、价值认同给板块排序。其次买新房还要考虑两点，排名前列点是板块真实规划，这需要自己在相关文件中仔细研读，第二点是产品力对比，比较房子的各方面因素，如户型、装修、楼栋、小区等等，作出排序。三是提前筛选次新二手房。50-60分在入围与不入围之间不确定，建议提前选好备用房源，在失败后立马开始谈判，这样就能在急需住房的情况下较大利用时间。五是知足常乐，房子不是幸福的少有决定因素，家才是幸福的来源，有个幸福的家比有个优质的房子更有意义。具体上海积分摇号选筹，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！新人首问 问个价差问题，花山14000，光谷东18000 现在价差4000，未来光谷东到30000 二个板块价格是拉大还是缩小或是现有差价。

回答：你好，光谷东目前属于发展中期，利好正在逐渐兑现，花山目前还在发展初期，想象空间也比较大。 过去2年，花山因为规划问题，发展相对滞后，现在问题已经逐步解决，未来规划会逐渐明朗。 花山的优势是山水资源 产业 教育，以及光谷东和武汉站的人口外溢。 从长期来看，价差会缩小，花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后，拿地价高的品质盘价格会追上来。 短期看概念，品质，长期看产业。

提问：你好，曾叔，我想问湘湖亚太路那边的保亿湖风雅园的四合院怎么样，比如户型，地理位置，还有价格，我看上的一套是220方1480万，价格是否合理，后期的升值空间如何

回答：你好，保亿湖风雅园，属于旅居地产了，在湘湖旅游度假区，一没有地铁，二配套欠缺，北边是湖，南边是工业厂房，环境是很一般。所以总体看自住可考虑，投资一般。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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