徐汇江南新村动迁 仅奖励+补贴或超100万元

近期，徐汇区江南新村地块旧城区改建项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）正式公布，标志着这一拥有六七十年历史的老旧小区改造进入实质性阶段。

根据方案测算，居民在规定时间内完成签约和搬迁，除房屋评估价格、价格补贴外，仅各类奖励和补贴叠加最高可突破100万元。

01

徐汇江南新村动迁补偿方案公示

江南新村地块东至建材大厦、大木桥路，西至小木桥路，南至中山南二路，北至现状绿地、建材大厦。涉及江南一村、二村等多个门牌号，以及车棚、垃圾库房等配套设施，共计约1187户家庭。

根据补偿方案，被征收人可选择货币补偿或产权调换两种方式：

货币补偿：包括评估价格、价格补贴、套型面积补贴（如适用）及各类奖励和补贴。

产权调换：提供本区及外区多个安置房源，包括徐汇区世家花园、莲岸家园、盛华景苑、馨汇南苑，以及浦东、闵行、松江等区的指定房源。

补偿与奖励构成如下：

1. 基本补偿构成

评估价格：由专业评估机构按市场价评估；

价格补贴＝评估均价 × 补贴系数（0.3）× 建筑面积；

套型面积补贴：旧里、简屋等非成套房屋，每证补贴15㎡。

有消息称房屋补偿单价预计不低于14万元/㎡。（以最终公示为准）

2. 奖励标准（以居住房屋为例）

签约奖励

早签约奖：

第1-3日内签约：10000元/㎡，每证保底40万元；

第4-10日内签约：5000元/㎡，保底20万元；

签约期满后签约：2000元/㎡，保底8万元。

整体签约率奖：

签约率达99%：每证奖励10万元；

每超0.1%，再奖1.5万元。

搬迁奖励

早搬迁奖：

第1-15日内搬离：4000元/㎡，保底16万元；

第16-30日内搬离：2000元/㎡，保底8万元；

第31-45日内搬离：1000元/㎡，保底4万元。

首批搬迁奖：

第1-7日内搬离并交房：每证再奖10万元。

户籍迁出奖：按规定迁出户口，奖1万元/证。

3. 其他补贴

均衡实物补贴：选择货币补偿的，按建筑面积1万元/㎡补贴；

室内装修补贴：500元/㎡；

不予认定建筑面积补贴：最高10万元/证；

成套价格补贴：符合条件的成套房屋，每证补贴60万元；

临时安置补贴：600元/㎡；

搬迁费：35元/㎡，保底1600元/证；

家用设施移装费：按实结算。

若以一套符合条件的40平方米成套房屋为例，若被征收人在最优时段内完成签约和搬迁，仅奖励和补贴部分合计可达179万元（未含房屋评估价格、价格补贴等核心补偿）。包含：

基础奖励：早签约奖40万 + 早搬迁奖16万 + 首批搬迁奖10万 = 66万元

其他补贴：均衡实物补贴40万 + 成套价格补贴60万 + 不予认定建筑面积补贴10万 = 110万元

附加补贴：室内装修补贴2万 + 户籍迁出奖1万 = 3万元

产权调换房源选购原则实行"先签约、先选择、先购买"；每证原则上限购1套；申购总价不得超过被征收房屋补偿总额；房源包括本区、外区及部分零星房源，具体价格一房一价。

签约期限为10日，具体时间待后续公布。协议生效条件为签约比例达到99%。若在签约期内未达成协议，区政府将依法作出征收补偿决定。

声明：以上内容根据公示意见方案人工整理，仅供参考

02

东安新村“地王”三强鼎立

就在江南新村动迁方案公布之际，与其仅一街之隔的徐汇东安新村旧改项目也迎来重大进展。

9月25日，中华企业股份有限公司发布公告，其全资子公司与宸嘉发展集团有限公司组成联合体，以总价约29.87亿元成功竞得东安新村最小地块的开发权，标志着这一全国总价"地王"项目的三大地块全部完成股权转让，正式进入三盘竞争的新阶段。

随着127b-23地块归属落定，东安新村三宗住宅用地开发格局全面清晰：中企+宸嘉入局！徐汇东安新村地王“三强鼎立”格局落定

127b-23地块：由中华企业（70%）与宸嘉发展（30%）联合开发，是三大地块中面积最小的一宗，规划住宅套数206套。

127b-24地块：由招商蛇口（55%）、中海地产（30.5%）、中旅集团（4.5%）及徐汇城投（10%）共同开发，该地块总价98.18亿元，已于9月中旬发布规划设计方案，规划7栋高层住宅，住宅套数共290套。

125-31地块：由中海地产（50.5%）、招商蛇口（35%）、中旅集团（4.5%）及徐汇城投（10%）共同开发，该地块以341.35亿元创下全国单幅地块总价成交纪录。

中企宸嘉地块土地面积25179.34平方米，容积率2.63，计容建筑面积66221.66平方米，为纯住宅用地。根据设计方案，规划建设5栋17-25层住宅楼，采用全人车分流设计，配备635个机动车位，车位比超过1:3，达到顶豪配置标准。

127b-24地块由招商蛇口、中海地产携手GAD设计团队联合开发，将打造约3万方商业、5500㎡双会所、8000㎡社区配套等。项目营销中心及展示区，将于10月底开放。

效果图过程稿，仅供参考

根据公示方案，127b-24地块项目将建7幢13-28层住宅楼，东西侧各三幢住宅，中心楼王，除了南侧沿街两栋，其余楼栋底层均设置架空层。东安路和中山南二路沿街有配套用房。

市场上早已流传东安项目单价或将达20万/㎡的消息。该区域不仅是徐汇滨江的延伸，地处高端医药产业集聚区，还与衡复中央活动区、徐家汇中央活动区距离相近，先天禀赋突出。

业内人士认为，随着三大项目陆续启动，徐汇滨江区域将形成新的高端居住集聚区，进一步推动上海住宅产品力的整体提升。然而，三大项目清一色大平层，总价门槛预计超4000万/套，且供应总数不少，面临着市场去化速度、产品同质化竞争等挑战，后续发展值得持续关注。