政策东风来了!上海“老破小”迎来第二春

8月28日晚，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）正式对外公布，明确提出要“激活城市存量资源潜力”，系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式。

这份重要文件为新时期城市发展指明了方向，标志着我国城市建设从规模扩张向质量提升的重大转变。文件内容涵盖城市更新、住房建设、基础设施、社区服务等多个方面，构建了完整的城市高质量发展体系。

一

支持老旧住房自主更新、原拆原建

《意见》指出，要激活城市存量资源潜力，全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制。

城中村、危旧房改造和老旧小区改造是城市更新中的重要组成部分，它们既可以推动城市发展，提高土地利用效率，促进产业转型升级，也事关城市安全，可有效消除各类安全隐患，此外还能推动城市治理，提升群众居住品质和城市生态环境。

《意见》要求营造高品质城市生活空间，系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。

二

上海老旧小区“原拆原建”实践

上海作为超大城市，在城市更新方面，一直都很超前，因地制宜，探索着各式各样的更新方式。特别是“原拆原建”方面已积累多项成功案例，形成了可复制可推广的经验模式。

今年6月29日，上海建筑体量最大、居民户数最多的非成套旧住房拆除重建改造项目——静安区彭一小区迎来居民回迁，2110户老街坊、老邻居搬回了新家。

改造后的彭一小区（每经记者 包晶晶）

该小区建于1950年代，是上海最早的工人新村之一，原有40幢旧楼，多为多家合住、厨卫共用，居住环境日益恶化。居民曾经需要排队使用卫生间，有的户型厨房和卫生间甚至挤在3平方米的空间内。

2019年启动改造后，历时四年，建成17幢高层电梯住宅，配套1600多个车位的地下停车场、172个床位的养老院及体量约2万方的社区党群服务中心。该服务中心集党群文化、社区服务、体育休闲于一体，涵盖游泳池、篮球场、健身房、社区学校和儿童活动中心等诸多功能，实现了旧貌换新颜的蜕变。

另一个典型案例是静安区蕃瓜弄小区。该小区作为1960年代棚户区改造试点，2022年被列入改造计划，创下上海“从签约到搬场”、“从搬场到开工”两项最快记录。

1980年代时的蕃瓜弄，来源《闸北区志》

2023年11月正式开工，将新建6幢7-33层回迁住宅，全部实现电梯入户、朝南主卧、独门独户、独用厨卫，同时配建社区服务中心、菜市场、地下停车场等。该项目预计2027年完工。

此次《意见》的发布为国家层面推动城市高质量发展指明方向，尤其强调存量资源活化和社区功能完善，标志着我国城市发展进入新阶段。这一转变不仅关乎城市建设模式的创新，更体现了以人民为中心的发展思想。

上海通过"原拆原建"模式在老旧小区改造方面取得显著成效，切实改善居民生活环境，提升城市功能品质。这些实践案例为国家政策的落地提供了宝贵经验，展示了超大城市有机更新的可行路径。

然而，成功案例背后也凸显出居民意愿协调和利益平衡的深层次挑战。未来城市更新项目需更加注重政策透明化、补偿合理化、过程参与化，建立完善的利益协调和风险分担机制。

最终，城市高质量发展需要政府、市场、社会三方协同发力，在尊重居民意愿的前提下，通过制度创新和技术创新，破解城市更新中的难题，实现城市品质提升、历史文化保护、居民生活改善的多重目标。