周二市场说丨宏观数据高歌猛进,微观市场明显分化

丁祖昱评楼市 2018-04-24 06:58:00
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一季度,房地产投资高歌猛进,同比累计增速创近3年来新高,与2017年稳步下行的态势形成鲜明对比。

一季度,房地产投资高歌猛进,同比累计增速创近3年来新高,与2017年稳步下行的态势形成鲜明对比。商品房销售面积、金额增速持续回落,但仍处正增长区间,同比分别增长3.6%和10.6%。中部地区表现最为突出,销售面积、金额增速均有不同比例的提升。新开工、土地购置面积等指标持续向好,企业补库存需求强烈。不过,仅看宏观数据是不够的,还要看各城市微观情况。近期,很多城市施行摇号,其实把市场真实一面显露出来。

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多数城市平均中签率约30%,成都低至4%、上海多达86%

杭州、长沙、武汉、南京和西安要求意向购房人数多于可售房源的项目,开盘必须公证摇号。摇号项目中签率整体偏低,这类城市平均中签率都在30%左右。武汉略低,平均中签率仅15%,绿地光谷中心城、联投驿园和保利上城等多个项目中签率不足5%,显示客户认购异常踊跃。上海、成都明文规定所有新盘都要参与摇号,中签率却不尽相同。成都近两月新开盘项目中签率都低于10%,平均中签率低至4%。成都一二手房价格明显倒挂,购房者“买到即赚到”的心理预期强烈。部分购房者抱着试试看的心态参与摇号,多个项目摇号客户量破万,进一步拉低了中签率。上海新开盘项目中签率明显分化,平均中签率多达86%。一半以上项目只要参与摇号必中签,集中分布在青浦、嘉定、金山等远郊区域。反观大宁金茂府、翠湖天地隽荟、信达泰禾上海院子这类高价盘中签率偏低,核心地段在售项目极具稀缺性。受限价政策影响,上海高价盘售价普遍低于市场预期,性价比优势凸显,吸引大批豪宅客群参与摇号。

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城市内差异明显,上海高端、中低端市场显著分化

成都、西安、长沙和武汉市场持续火爆,多数项目开盘便售罄。不过,各城市内部还是出现较大差异,譬如南京远郊刚需盘出现了一定数量的弃购现象,上海高端、中低端市场更是显著分化。一方面,高端市场持续向好,信达泰禾上海院子、大宁金茂府、翠湖天地隽荟这类高价盘客户认购踊跃,新推案项目全部去化完毕,豪宅客群购买力依旧强劲;另一方面,中低端市场难言乐观,金山、嘉定、奉贤等远郊区域部分项目去化率不足50%,在调控政策持续高压的作用下,刚需客群观望情绪愈加浓重。

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价差、金融政策以及房价上涨过快是主因

究其原因我认为有以下三点:其一,不难发现“日光盘”售价普遍低于市场预期,较大的预证价差乃是项目热销的重要因素,价差幅度很大程度上决定着项目能否“日光”。以成都为例,一二手房价格倒挂,新开盘项目全部售罄,新房市场仍是一房难求,摇号反而是助推了购房者抢购热情;其二,四限政策持续高压,市场观望情绪再起,特别是2018年金融政策对于房地产市场造成很大影响;其三,近两年房价上涨过快,或多或少透支未来市场预期,购买力难免出现透支的迹象。

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