临港楼市现状:主城区抢着买,其他片区卖不动!
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来源：易眼看房
上海哪里的新房供应量最多？答案显而易见就是临港新片区，从去年下半年开始，临港新房推盘量就呈现出井喷的态势，由此临港楼市也经历了从供不应求再到部分楼盘无人问津的过程。
主城区依然很火，其余片区去化难！
数据显示，从去年至今，临港共开盘21个项目，其中5个楼盘是被3.1人才全部包揽，另有5个项目触发了积分。
101片区无疑是临港最热的板块，位于该片区的8个楼盘，3个被3.1人才包圈，4个触发了积分，还有个清韵雅苑由于产品力较弱，未能触发积分，不过认购率也达到100%。
101片区属于临港滴水湖最为核心的主城区，定位文旅宜居的生活片区，该片区的发展围绕16号线临港大道站，结合海昌极地海洋公园、冰雪世界，生活天文馆等打造商业文化游乐集聚区，因此是目前滴水湖成熟度较高的片区，片区内的二手房价格接近5万/平。
不过101片区的开发基本处于饱和，该片区已经鲜有土地出让，新房供应也告急，未来也很难有上车机会。
而相比之下，102片区和103片区的成交就没有那么理想，这两个片区除了部分位置较好的项目，大多楼盘都没能触发积分。
打算在临港买房的购房人当前面临的现实问题就是，可选的新房只有与主城区毗邻的102片区和103先进科学家社区。从去年临港出让的地块就可以看出，未来新房的供应量大多集中在103片区，甚至还有105片区。
由于105片区属于临港远期规划，这里不再多赘述，笔者这一次带大家一起去看下临港目前新房供应最为集中的102和103片区。
102片区适合居住，升值潜力不大
临港102也就是文教生活片区，该片区建设之初就是以教育资源为主，不过这里距离地铁站稍远，距离16号线地铁站约3-5公里。
为了方便市民出行，片区内的临港中运量1号线（T1）公交线路已经开通，2-3站路可以到达地铁站，全程需要约20分钟。而16号线从临港大道前往龙阳路地铁站耗时在1个小时左右。
从现场来看，这个片区以大学城为主，环境比较幽静，道路也很开阔。不过目前这里的商业配套还是偏弱，片区内仅有港城新天地，不过规模较小属于社区型的商业，沿街路段还有一些底商，以便利店和餐饮为主。另外这里有第六人民医院东院，就医比较方便。
此外，片区内的大型商业体龙光蓝鲸世界预计在明年6月开业，从现场来看，商业体还处于地下施工阶段，届时商业体能否按时兑现还不得而知。
新房方面，片区内目前在售的新房有特发学府里，据悉项目从去年底开盘至今，依然还没有卖完。主要一方面项目所处位置在102片区的西侧，除了沪城环路、申港大道两条非常宽阔的道路和绿化带，周边基本没有任何居住氛围可言。
再加上项目简装交付的品质，项目没有很明显的亮点，因此市场认可度并不算高。
除了特发，还有一个项目值得大家关注，那就是龙光天曜，项目预计会在第二批入市。相比起特发，龙光天曜去年底连拿两证，冬霖悦庭和夏蕴光里同时入市，虽然都没有触发积分，不过目前已经都清盘了。
项目即将推出的是402套高层和叠加别墅，主力建面约85-133平3-4房，上一期均价3.2万/平，本期价格大概率持平。
从位置来看，项目位于建桥学院宿舍楼以及一所驾校的北侧。除了项目未来自带的商业体外，周边约1.3公里外有港城新天地商业，此外也没有什么值得称赞的配套了。
龙光天曜的社区体量还是比较大的，高层户型都做到了3开间朝南，还算可圈可点。其中高层为精装交付，而叠墅为简装交付。
尽管置业顾问表示项目是精装交付，不过作为一个均价3万出头的刚需楼盘，在配置上也会“特殊照顾”，例如不带中央空调，地暖和新风系统，空调需要业主后续自己安装，另外样板间所见的墙纸、橱柜、淋浴玻璃门都是不带的。
房间内安装了断桥隔音窗户，笔者在参观过程中发现其把手已经脱落，不知是质量问题还是安装不当，但愿未来交付后没有这方面的问题。
另外置业顾问还表示，目前102片区的发展已经很成熟，而103片区需要6年甚至更久的时间才能建设完成。更何况102片区距离地铁站更近，明年还有大型商场开业，算是临港当下最值得买的片区。
总体来看，102片区固然有位置上的小优势，不过片区的能级并不高，未来发展潜力不大，加上目前较大的供应量，短期内很难有价值提升的潜力。当然该片区的城市道路比较整洁，相比起101旅游片区熙熙攘攘的客流，住在这里更多了一份宁静。
大举开发的103片区，若干年后才能成型
比起102片区，目前的103片区正在大开发过程中，不是在建的工地，就是即将要开建的工地，整个片区目前毫无配套可言。
这里的新房也是临港目前去化比较难的片区，究竟有多难？笔者踩盘当日，就接到了103片区内三个项目的营销电话。
当然103片区也是目前临港整体开发的片区，规划起点相当高，从规划设计来看， 103片区定位全球先进的科研基地与居住社区，总面积约10.3平方公里，由科创总部湾、先进科学家社区、科技创新城、科创智慧社区、科创拓展区五大板块组成。
官方文件显示，目前103片区正在建设中的重大项目 37 个，到 2025 年，区域将建成10多个联合研发中心、预计吸引100+世界先进科学家、培养 1000+青年科学家领袖，未来规划居住人口约3.8万人。
当然片区内规划了学校、商业、配套交通和公园等设施，大家比较关心的商业配套有总建面46万方的海港中心综合体，其中商业规模约10万方，还有莫比乌斯”科学家公园，总面积约14.3公顷。
在今年排名前列批集中认购的新盘中，先进科学家社区的中建玖海云天已经结束认购，目前认购率不足130%，正在进行小筹阶段，无需积分就可以购买，可见该片区的去化并不容易。
当然除了中建项目，另一个关注度较高的要属鹏瑞云璟湾，其就在中建玖海云天边上。提起鹏瑞，很多上海的购房者并不了解，其实它是深圳“排名前列豪宅”深圳湾1号的开发商。不过专做豪宅的鹏瑞首次试水上海市场，挑的却是一个刚需项目。
鹏瑞云璟湾的售楼处已经开放，不过想要前往此处绝非易事。目前通往售楼处的入口需从海港大道与美人蕉路交叉口进入，这也是前往售楼处的必经之路。
首先要穿过中建玖海云天的施工现场，然后再经过鹏瑞云璟湾的工地，最后才能到达售楼处，全长接近900米，途中还要面临大量的水泥搅拌车、集卡以及铲车。简直就是大型施工现场，如此崎岖的道路驱车都很困难，更不用说想通过步行穿越这些工地。
当然未来从海洋四路也可以到达项目现场，不过目前海洋四路的道路还处于施工阶段。这里不禁让人疑惑，为何开发商不在临港的主城区设立一个展厅，而是将售楼处深藏在一个如此难以企及的工地中，这足以劝退不少刚需客户。
从现场获悉，项目所处的位置处于先进科学家社区的中心位置，未来出行会比较便利，项目的一大优势是周边有条天然河道，水系环绕。
鹏瑞作为“豪宅开发商”拥有大量豪宅基因，其在细节上比市面上一般的项目要做得更好，例如自带新风系统、中央空调、双层中空LOW-E玻璃和全维度玄关收纳系统等。
从沟通中还了解到，项目的外立面采用的是真石漆，预计会在2024年底交付，样板间将在近期开放，交付品牌还尚未公布。
不知当天是工作日的关系，还是过来的交通实在不便，售楼处现场并没有看房客户，项目首推493套建面约89-120平的3-4房，全部为高层房源。
该盘的户型都做到了三开间和四开间朝南，其中89平的3房2厅1.5卫的户型是市面上比较少见的。该户型的卫生间做到了干湿分离，但破天荒地做了2个马桶设计，其中一间为“马桶间”。如此惊艳的设计，往好的地方想可以说是比较实用，方便洗浴的时候，其他人也可以使用卫生间。
不过从户型图中看出，该0.5卫生间并非是明卫，而是一个狭小的密闭空间，那么究竟这样的设计能否被上海的消费者所接受还需检验。
综上来看，先进科学家社区的规划是相当震撼的，不过这里的房价3.4万/平，要略高于临港的其他片区。更何况顶科社区的建设才刚开始，等完全成型或许还有很长的路要走。
如果你是打算近期内在临港定居的，103片区显然还不够成熟。若购房者看中了其未来的发展潜力，这里未来的发展格局确实很高，浦东对于临港的扶持也是很大的。
但需要强调的是，在今年排名前列批集中供地中，103片区可出让土地非常多，算上即将入市的新盘，未来可售房源或近万套，因此这里未来的二手房市场流动性会很低，想通过买房换取价值提升的购房者或面临长时间站岗。
因此无论是102还是103片区，都各有所长且都有短板。买房人要清楚自身的置业需求和购房目的，选择适合自己的房源。毕竟临港是五大新城中的房价洼地，也是发展能级较高的，未来值得大家期待。
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