上海楼市:买房投资眼光要放长远一点,越早上车就是较好时机!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，买房投资眼光要放长远一点，越早上车就是较好时机！上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：想莘庄江南苑置换在贷款最多200万内换个交通便利次新电梯房环境好，毕竟20年江南苑环境不好虽然交通生活方便房价只有一路之隔好世鹿鸣苑房价60%，前两年关心三林环球翡翠，未来域一直犹豫旁边垃圾焚烧

回答：三林环球翡翠旁边还有立交，北边华夏西路，三林塘港方向的房子倒还可以，中长期投资的话可以买。

提问：您好，曾老师，在莘庄地铁一号线旁20年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯，房价5元多点上不去，工作徐汇田林想，另外有嘉定新城80平次新房一套不错，想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢！

回答:你好。江南苑，莘庄，2002年的房子，地铁口，配套还可以，旁边有商场有公园，靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟，所以增量相对会小很多，涨的慢，不自住可考虑出手置换，推荐楼盘详见内部圈子。

提问：你好，曾叔，我的情况是这样 ：上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房。或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子（有点舍不得都是风景优美的地方），买550—600万的房子，目前看好西渡叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。特别迷茫。

回答：你好，你的投资思路都不是很对，帮你来捋一捋：1.方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流，通常我们建议采用全款抵押的形式买入，找垫资公司配合，然后抵押7成，相当于首付3成，这样可以买到标的的总价更高，更能利于选筹。2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。3.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。

买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了，建议在这几个地方可以看起来了，买2005年后的二手次新房。

提问：你好，曾叔，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多 全能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗?

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：你好，曾叔，坐标无锡，本人经开区玉兰花园200平米自住改善房有160w贷款，经开区90平米30w贷款，两套利率都很低，苏宁底商一套，以租养贷，滨湖区瑜湾花园92平米全款，目前子弹80w，还有60w尾款年底到账，问题：1，最终目标想去上海，孩子教育问题和资源优化配置，2，由于子弹有限，只能一步一步向前走，目前计划2020.6月份之前要再买一套，打算出手瑜湾（市值约186w），去升值潜力高的地方全款购置一套，由于江苏限购限贷问题，也没有具体的方向。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：你好，1.首先上海发展的思路是正确的。一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，房产的进攻属性仍然相当不错。2.其实你资产不少，当前来说去一线城市也不难，难的是不知道你有没有上海房票。所以如果你的目标是上海，当前最重要的是尽早去开发一个上海房票。以你资产来看，出掉全款瑜景湾房子，有子弹186，加手上80，加年底60，其他房子还不卖情况下，首付也有330左右，首付三成，也可以买到总价1000左右的标的，所以如果你有上海房票的话，完全就可以上车上海，而不是再兜兜转转去买南通或者南京，这样浪费的就是时间成本，因为时间越久，上海上涨幅度相比更大，买房成本就会更高。3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，那么可以考虑出手先置换到南京，以时间换空间，南京涨幅能力优于南通，后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问你觉得一辈子租房幸福还是买房幸福？

回答：你好，其实，租房和买房与幸福不幸福没有必然联系，普遍情况下，除开全款不差钱的这种情况。买房的初期，每个月有固定的大额资金用于还房贷，平时喝星巴克，穿耐克阿迪，上京东；买房之后喝白开水，穿安踏特步，上拼多多，生活质量会有所下降。租房相对来说生活压力小一点，毕竟相对于房贷的数额来说，房租的数额会少一些，也不用一次性拿出几十上百万付首付款。没钱买房的时候，租房是在城市工作生活的年轻人的生活方式。也有选择一辈子租房的人，但这些都是个人选择，要结合个人实际情况来，无法评判哪种方式更幸福，自己觉得幸福觉得安心才是最重要的。不过，无论租房还是买房，我觉得有一点很重要：就是每个人都要奋斗，无论男人还是女人，奋斗就是每一天很难，可一年一年却越来越容易；不奋斗就是每天都很容易，可一天一天越来越难。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。