任泽平再次暗示,2019房价会涨!

任泽平说过：“房价短期看金融，中期看政策，长期看人口”。

而他对人口又怎么看呢？

【一】人口流向哪里?

我国处于社会经济发展中期阶段，发展需要结合自身特点，同时参考发达国家的一些经验。

我们的邻国日本有这样一个例子：在东海道新干线通车后，东京到大阪由原来7个小时的路程缩短至不到2个小时。当时，修建这条高铁的目的之一，就是为了带动日本第二大城市大阪的经济发展，也就是可以将东京的人流、物流、资金流吸引到他们的城市。

结果却让大阪沿线城市大失所望，东京对大阪等城市产生了强烈的“虹吸效应”。结果从上世纪70年代初开始，东京都市圈的人口急剧上升，大阪都市圈的人口反而下降。

我们发现，人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及其周边区域聚集，人口流入的地区是过去、当前及未来较具经济活力的地区。人随产业走，人往高处走是人口流动的基本逻辑。经济是与人口分布相平衡的。人口流动使得区域经济-人口比值逐渐趋近1，即区域之间的人均收入差距逐渐缩小。在工业时代，工业发展要聚集，由此带动人口大规模从农村向城市迁移。在后工业时代，因服务业发展比工业更需要聚集，所以在城市化中后期，人口要向中心城市和大都市圈迁移。

从上面的例子不难看出，人口向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市聚集的趋势不可逆转，未来也将继续。但随着发展成熟将逐渐转为外溢效应主导，溢出资金、技术、产业、人口等，促进大都市内部的中小城市发展。可以参考环京地区，环沪地区，大湾区，均已呈现出产业外溢，向外发展的态势。

【二】流动人口与房产

从根本上说，人口流入与置业需求上升是直接关联的，流入的常住人口与户籍人口购房是需求相同的，但人口的年龄结构对购房需求存在明显影响，从各国购房需求曲线看，20-50岁年龄人口一般是主力购房人群，因此中青年龄层人口随经济流入多的区域房产需求增大，是推动当地房价走高的主力因素。

以北京地区为例，在产业外溢和京津冀协调发展背景下，北京周边的区域涌入大量流动人口，周边房地产业蓬勃兴起，房价水涨穿高，增长一度超过200%，直到2018年地区限购政策严上加严后，区域内的房价才得以平稳。

上海在2015年后房价迎来了暴涨，限购也随之而来，上海与这些城市边缘小城形成了巨大的剪刀差。来自上海的外溢人群蜂拥进入这一区域，直接改变了这些城市的地产格局。昆山就是典型的例子，嘉善紧随其后，高铁通车后均价从4900元一路飙升到了15500，毫无疑问是来自上海的人口外溢。

一二线地区和环一二线地区是限购政策最为严厉的地区，部分区域购房政策由于涉及评估折旧等因素，几乎是要全款购房，购房代价异常高。刚需市场都受到了相当大的影响，但随着时间的推移，房产价将格趋于平稳，且我们看到，房住不炒政策目的在于调控，而不是全力打压。限购政策也在逐渐回调。

由于一二线城市的发展属性，使得这些地区会持续释放利好，因此外来人口依旧会持续径向流入，还有一部分人口向周边区域溢出，那么这些地区的房价也会逐步回升，这些一二线地区和环一二线区域会稳健的实现价值收益。