奉贤新城之新贵驾到 | 前5月新房供不应求,2幅宅地即将登场
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2021年，五大新城迎来重磅利好。
首先是上海“十四五”规划建议提出，五大新城定位为“独立的综合性节点城市”，将制定差异化的人口导入和人才引进政策。
紧接着，上海 “沪十条”新政提到，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。
再到近来，上海首批“集中供地”明细公布，32幅涉宅地块中，五大新城约占三分之一，足足9幅优质地块，将成为房企竞相角逐的“新贵”。
锚定未来看新城，搜狐焦点特别推出《五大新城之“新贵驾到”》系列报道，关注上海五大新城“集中供地”情况，记录其成长蜕变历程，预判未来区域价值。
奉贤新城地处上海南部中心，有着“十字水街、田字绿廊”的美誉，历来是刚需刚改关注的热点板块。如今，五大新城利好持续释放，奉贤新城也迎来发展新契机。本篇将重点聚焦奉贤新城的“新贵”宅地以及区域楼市发展现状。
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南上海C位 体量虽小 格局方正
都说上海南部发展看奉贤，而奉贤核心是奉贤新城。
奉贤新城东联自贸区新片区，西接长三角一体化示范区，比邻杭州湾，辐射长三角，占据得天独厚的区位优势。
从占地面积来看，奉贤新城规划总面积约67.9平方公里，在五大新城中体量最小，基本相当于嘉定新城、松江新城的1/2，南汇新城的1/5。
而且，奉贤新城金汇港以东，约1/5的领土被划入面积873平方公里的上海自贸区临港新片区，还享受自贸区新片区的政策利好。
尽管奉贤新城体量不大，但胜在结构方正，区域规划以“九宫格”进行空间布局。具体来看，新城西北侧为现代工业园区，东北侧为东方美谷，中央活动区以上海之鱼、九棵树生态众创空间为中心，其余均衡分布着住宅、商业和生态区。
整体来看，奉贤新城规划布局脉络清晰，职住平衡，生态宜居。
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15号线规划向南延伸 配套日臻完善
近年来，奉贤新城发展今非昔比，各项生活配套日臻完善。
交通方面，奉浦大桥、闵浦二桥、虹梅南路越江隧道、轨交5号线南延伸等交通路网建成通车，大大提升了奉贤的公共交通能级。
不久的未来，奉贤还将再添一条新轨交——15号线南延伸。据环评公众意见征询，15号线南延伸起自现状紫竹高新区站，终至奉贤新城（地区），主要沿望园路走行，线路长度约11.4公里，均为地下线，设车站4座。
商业方面，奉贤新城拥有南桥百联、苏宁生活广场、绿地未来广场、传悦坊、龙湖奉贤天街（预计2022年开业）等大型商业。
产业方面，区域内以生物制药和化妆品为主导的东方美谷产业不断发展成熟，加速了新城的人口导入。
据统计，目前奉贤新城约有40万人，按照到2035年百万人口的目标，15年里奉贤新城每年平均至少要新增4万人。人口稳步增长，大量新增住房需求也将随之而来。
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2幅宅地待出让 指导价4.1万/㎡
上海首批集中出让的商品住宅地块中，奉贤区共推出4幅涉宅地块，其中2幅位于奉贤新城，分别为奉贤新城18单元01-B-02区域地块以及奉贤新城16单元27-06区域地块。
奉贤新城18单元01-B-02区域地块为商住办地块，属于城中村旧改项目，出让面积54026.8㎡，容积率3.4，起拍楼板价6855元/㎡。
该地块紧挨着5号线萧塘站，未来建成地铁上盖综合体，将弥补目前肖塘商业体量的不足。
地块东南侧一街之隔，肖塘投资的住宅项目正在建设中。2018年，上海肖塘投资发展有限公司以底价21.39亿元竞得奉贤新城18单元02-04区域纯宅地，成交楼板价约20298元/㎡。
根据公示的设计方案，02-04地块将建设3栋洋房和7栋高层住宅，以及1栋自持住宅和1栋保障房。
地块西南侧约800米即为阳光城未来悦。2020年6月，阳光城集团以总价15.7亿元竞得奉贤区奉贤新城18单元06-B-03区域地块，成交楼板价约17605元/㎡，溢价率3.56%。
据售楼处了解，阳光城未来悦二期推盘337套房源，备案均价约3.58万元/㎡，吸引570+组购房者参与认购，已触发积分制，将于6月4日开盘。
奉贤新城16单元27-06区域地块为纯宅地，出让面积85235.1㎡，容积率1.6，起拍楼板价21000元/㎡。
该地块位于奉贤新城金海街道，距5号线望园路站直线距离约2.8公里，不过未来奉贤将有15号线南延伸段，而这条地铁大概率会在金海街道附近设站。
地块西南侧紧邻光明九胤。2018年11月，光明&奉贤发展以底价12.28亿元竞得29-01地块，成交楼板价约18000元/㎡。
据售楼处了解，光明九胤将于6月8日开盘推出64套收官高层，主力户型为建面约87-92㎡3房，备案均价约3.69万元/㎡，未触发积分制。
值得注意的是，根据出让文件中的“理性竞价承诺书”，奉贤新城16单元27-06区域地块房地联动的房价查询结果为：4.1万元/㎡。
也就是说，大约一年以后，27-06地块的商品住宅入市均价将在4.1万元/㎡左右，略高于光明九胤此次3.69万元/㎡的均价。
这次政府新房指导价，大多地块都为持平或略微下降，奉贤新城此次的“涨价”，可见对奉贤价值的肯定。
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前5月奉贤新城新房供不应求
据上海中原地产近3年数据显示，奉贤新城新房供应量逐年减少，成交量维持稳定，2020和2021年均呈现供不应求的现象。
尤其2021前5月，奉贤新城新房成交161177㎡，新房供应仅38865㎡，成交量为供应量的4倍。
不过好在，下半年区域内还有多个新盘蓄势待发，而且未来在五大新城战略下，奉贤新城还将加大住宅供应，供需失衡将得到缓解。
价格方面，2021前5月，奉贤新城新房成交均价为37488元/㎡，近3年上涨2.65%。而根据纯宅地4.1万元/㎡的房地联动指导价，稳了3年的奉贤新城新房价格，将有望“涨一涨”了。
从单个项目的成交情况来看，2021前5月，位于肖塘的两个项目——华润置地幸福里和阳光城未来悦，分别以成交329套、318套，位居榜单排名前列、二位。
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2021八大新盘可供应2700+套房
据搜狐焦点梳理，2021年，奉贤新城将有八大新盘陆续“开闸”，预计供应2700+套新房。
已经结束认购的项目中，仅阳光城未来悦二期触发积分制，目前入围分数线暂未公布，下半年该项目还有三期200+套房源等待入市。
位于奉贤新城东部的海月四季二期，在第三批集中入市的45个新盘之列，即将加推161套房源，具体认购规则待公布。
备受关注的纯新盘保利明玥湖光，直面上海之鱼，将推出474套房源，主力户型为96-143㎡3-4房。
此外，2020年11月，保利还在明玥湖光南侧拿下了另一幅商住地块（奉贤新城10单元04-02地块），未来将供应住宅569套。
山金中澳城较新房源等待入市，将推出建面约98-147㎡3-4房，目前已经开始预约登记，样板间开放中。
距5号线100米的金海壹品，二期房源即将加推，主力户型为建面约83-99㎡2房，共计363套。
南桥百万方大城压轴之作正阳铂璟湾，将推出建面约93-141㎡2-3房、约204㎡叠墅，具体房源数量待定。
在新一轮规划中，奉贤新城将打造成为一座全要素、综合性的现代化大城市，成为上海南部滨江沿海发展走廊上的综合节点。
未来，奉贤新城楼市将如何发展？2幅“新贵”宅地又将被谁拿下？搜狐焦点将持续关注。
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