溢价率80.44%!嘉里联合体27.1亿拿下浦东新杨思20万㎡旗舰商业

备受关注的浦东新杨思巨无霸商业组团用地，刚刚落锤成交。

7月30日上午9:30，新杨思核心商业巨无霸组团地块，正式进入现场直播竞价环节。据悉，地块共吸引3家竞买人参与角逐，分别为华润置地、嘉里联合体、浦发集团。

与住宅用地最高溢价40%的中止价限制不同，商办地块溢价上不封顶。这意味着，每一轮举牌都是真金白银的底气比拼。

现场竞价一开始，1号率先叫价，其他两家迅速跟上。之后真正的较量始终在1号华润置地与2号嘉里联合体之间展开。报价交替上升，溢价率轻松突破40%，且仍在向上攀升。

最终，

经过155轮激烈竞价，由嘉里联合体成功斩获，成交总价270525万元，溢价率锁定在80.44%，综合楼板价约1.8万元/㎡。

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20万㎡旗舰商业率先出让

今年年初，杨思社区Z000602单元控制性详细规划中20Da、20Db、20Eb、21Aa、21Ab、21Ba、21Bb及21Ca街坊局部调整方案正式获批。该规划涵盖商办地标、大型商业、高端住宅、优质学校、生态公园等多种功能，一座全新的新杨思POD正呼之欲出。

根据规划，该单元内将建设总面积约20万㎡的大型购物中心、两栋180m及200m的地标塔楼、3.5万㎡的中央公园以及7.2万㎡的文化商街，通过地下空间与连廊实现无缝衔接，形成商业与生态融合空间。

6号线高青路站地铁上盖区域，规划新增两栋地标塔楼。其中，21Ba-01地块占地面积约2.23万㎡，容积率5.5，建筑限高180m；21Bb-01地块占地面积约2万㎡，容积率7.5，建筑限高200m。

中部的21Aa-04、21Ab-01、20Eb-01地块均为商业综合用地，容积率2.5-2.8，建筑限高50-60m，总建面合计约20万㎡。21Ca-01地块规划为公园用地，占地面积约3.5万㎡。

北侧的20Da-01住宅地块占地约2.93万㎡，容积率2.5，总建筑面积约7.34万㎡，建筑高度控制在80m。该地块需配套建设文化活动室、日间照料中心、老年活动室，均不小于200㎡，以及一处不小于100㎡的生活服务点和不低于300㎡的健身场地。

住宅用地东侧的20Db-02地块，规划为一所九年一贯制学校，办学规模为36班，其中小学20班、初中16班。

此次出让的新杨思核心巨无霸组团地块，由五部分打包组成：

21Aa-04地块：商业文化混合用地，商业占比78%、文化占比22%，土地面积27042㎡，容积率2.8，计容建面75718㎡，限高60m；

21Ab-01地块：纯商业用地，土地面积26538㎡，容积率2.8，商业计容建面74306㎡，限高50m；

21Ca-01地块地下空间：地上为3.5万㎡公园用地，地下纳入商业综合体连通系统；

经三路E/F地块及地下空间、经一路D地块地下空间：承担地铁6号线高青路站与商业体的无缝接驳功能。

地上两部分合计约15万㎡计容面积（含13.3万㎡商业+1.67万㎡文化），加上地下一层预留的约2万㎡商业及文化空间，整体商业体量达到20万㎡级别。

两块商业用地在二层及以上通过连廊相连，同时通过天桥直接联通中央公园；地下空间全部打通，与地铁站厅层无缝接驳；中央公园地上保留生态景观，地下则“藏”着商业动线。这相当于在约13万㎡的广义用地范围内（含公园、道路、公交枢纽），搭建了一个“购物中心+街区式商业+公园商业”的三合一场景。

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三家角逐 嘉里联合体何以胜出？

这场155轮的鏖战，最终以嘉里联合体的胜出告终。溢价率80.44%这个数字本身，已经说明了一切。

华润并非没有诚意。作为新杨思住宅板块的“深耕者”，翡云悦府一期、二期累计销售额突破160亿，华润比任何一家都更了解这片土地上的客群。如果华润拿地，“住宅+商业”的闭环将直接兑现为销售端的溢价能力，逻辑同样通顺。虽然在最后关头放弃，让嘉里联合体拿下，也是一个不错的结果。

相比之下，嘉里联合体给出了一个更具想象力的答案。

嘉里建设，港资精工的代表，在上海已拥有静安嘉里中心、浦东嘉里城、嘉里不夜城、PRISMA新嘉中心等地标项目，擅长“轻奢定位+街区氛围”的营造。浦东嘉里城至今仍是花木板块的商业标杆，其社区商业的运营深度，恰好适配新杨思“POD”理念中“公园+生活”的底色。

华之门，近年来上海商业市场最大“黑马”。从西岸梦中心将滨江工业遗存改造为公园式商业的现象级作品，到近期开业即火爆的PRISMA新嘉中心，华之门一路用“爆款”说话。它最擅长的，恰恰是新杨思这块地所要的——它不是传统的“盒子Mall”，而是“街区+购物中心+公园”的复合形态。

对于新杨思业主而言，这个组合或许是最具想象力的选项。

03

一场土拍背后的五重深意

这宗商业地块的出让，对新杨思乃至整个浦东中环南段而言，意义远不止于一座购物中心。

补上板块最大的功能短板。新杨思周边几公里范围内，长期缺乏一个能撑得起门面的大型商业综合体。周边次新房扎堆、人口密度高、购买力强，但消费外溢至前滩、陆家嘴甚至更远。13.3万㎡的纯商业面积，加上地下商业和文化空间，整体20万㎡的量级，将让新杨思一跃成为辐射200万常住人口的“区域商业心脏”。

为后续住宅地块出让“造势”。商业地块北侧还有一宗纯住宅用地尚未出让。按照“先商业、后住宅”的操盘节奏，当商业开发商落定、规划不再“开盲盒”时，住宅用地的价值预期将被显著拉高。以商业的确定性为住宅溢价埋下伏笔——今日155轮竞价、80.44%的溢价率，已经提前为那块住宅用地做了最好的“路演”。

检验浦东“金色中环”的成色。新杨思是浦东“金色中环发展带”的重要节点，也是上海首个MCAZ的实践区。2026年3月，浦东新区土地市场座谈会将新杨思列为五大潜力板块之一，与黄浦江滨江中北段平起平坐。商业地块溢价率突破80%，标志着市场对浦东中环南段长期价值的判断已从预期走向共识。

重塑浦东中环商业格局。放眼浦东西南部，优质大型商业综合体长期稀缺。新杨思20万㎡商业体量的注入，将彻底改变浦东中环沿线商业版图。结合前滩太古里、新嘉中心，浦东中环将形成一条完整的商业黄金腰带。

兑现成片开发的终极承诺。2026年之前，新杨思是一个规划概念——2.72平方公里的图纸、240万㎡的蓝图、双POD的理念。2026年之后，新杨思正在变成城市现实，新杨思上园交付、九年一贯制学校动工、翡云悦府圆满收官。而商业地块的落定，标志着这片内中环稀缺成片开发区域，完成了从“图纸”到“实景”的最后一块关键拼图。

155轮鏖战、溢价率破80%，这场没有“天花板”的竞价本身，已经向市场传递了一个明确信号：头部开发商对浦东中环商业价值的判断，远比外界想象的更为乐观。

对于新杨思的业主而言，今天是一个等了太久的好消息。对于浦东中环南段而言，一个全新的商业时代，正式拉开序幕。