2020年长宁5盘“上新”,超级豪宅+改善+中小户型全都有

长宁区，是整个上海市新房最稀缺的板块之一。

2018年，长宁区无新房拿证；2019年，长宁区淮海名邸和虹康昭晖苑分别入市，不过认筹及去化情况却不尽如人意。

淮海名邸是面积达300㎡+的大平层豪宅，受众范围本就比较小；虹康昭晖苑开盘至今仅去化27套，这两个项目都因均价过高（12万+/㎡），提高了购房者置业长宁的门槛。

虹康昭晖苑销售情况（数据截止至2020.4.4 18:30）

长宁另一个在售的项目中山学林苑，虽是学区房且单价较低（8万/㎡），但房龄久、户型形状奇葩，产品面积达160-200㎡，令大部分改善购房者望而却步。

尽管长宁新房实在是少，不过因为西郊、中山公园、古北等高端商圈，长宁在市区购房者心中的影响力还是不容小觑的。

对于长宁区来说，购房者不仅仅期待新盘，更是对其所在地段、户型、品质有着更高要求。

那么，2020年长宁还有哪些项目值得关注？

长宁区2020年新盘盘点

长宁区2020年新盘分布

华山夏都苑

华山夏都苑位于长宁新华路板块，幸福路211弄3号，属于板块中的纯居住高档次小区。项目所在板块也是一个颇具历史文化底蕴的板块，聚集了一批优秀的历史建筑，比如武康大楼、上海图书馆、交大等。

项目实景图

项目此前是尾盘在售，不过仍有一个地块在建，根据施工铭牌来看，是项目二期三号地块D幢，预计竣工日期为2021年5月27日，具体户型和套数尚未有消息。

项目施工铭牌

项目在建实景图

交通：直线距离10/11号线上海交通大学站约600米，周边延安高架和中山北路主干道可以直接上内环；

商业：地处淮海路、南京路商业街及徐家汇商业中心交集之处，与兴国宾馆就隔着一条华山路；

教育：周边有新华幼儿园、开元小学、复旦小学、复旦中学、华东政法大学附属中学、延安中学等；

医疗：附近有上海455医院PET-CT高端体检中心 、中国人民解放军第八五医院 、新华地段医院等；

其他：项目周边的绿化资源丰富，紧邻华山绿地和儿童公园。

壹公馆

壹公馆位于中山公园板块，规划有两栋高层和四栋别墅。据了解这也是全中国少有一个由英国管家行会UKBG授权的高端物业，高端到什么程度呢？他们可以预定私人医生，先进米其林厨师、私人游艇和私人飞机，这种服务完全契合了CEO级别人群的需求。

项目效果图

壹公馆原定于2016年9月出售，据说由于政策原因，开盘一直拖到了现在。高层住宅主力户型建面约350-400㎡，一栋一梯一户，另一栋一梯两户，独栋别墅更是传闻高达3亿。

项目实景图

交通：项目位于东诸安浜路100号，直线距离2号线和11号线江苏路站300多米，周边延安高架可以直达大虹桥国家会展中心和外滩CBD；

商业：紧邻静安寺、南京东路、中山公园三大高端商圈；

教育：1km内有包玉刚实验学校、愚园路排名前列小学、江苏路第五小学、市西中学、市三女中、延安中学等，都是比较知名且颇具实力的学校；

医院：周边有华东医院、华山医院、中国人民解放军海军第905医院、电力医院等综合性医院，也有皮肤病医院、新视界眼科医院等专科性医院。

安化路118弄

安化路118弄位于安化路凤冈路路口，目前在建中，体量非常小，总建筑面积约3.8万㎡，共规划建造2幢7层、2幢6层、1幢4层、1幢2层住宅。

项目总平面图

项目共计约180套房源，户型全部为120㎡3房，目前暂无户型图。从施工铭牌上可以看到项目竣工日期预计在2020年8月，预计今年年中有望建成开放。

项目施工铭牌

项目在建实景图

交通：距离2号线、11号线江苏路站约700米，步行仅需10分钟即可至地铁站；南面延安高架路，是上海东西向的主干道，西面是内环高架，可以接驳南北高架、延安高架和沪闵高架；

商业：北面约500米是舜元生活广场，西面是长宁龙之梦、长宁来福士、巴黎春天、兆丰广场、西郊百联购物中心等，东面2km就是静安寺商圈；

教育：紧邻市三女中附属学校，周边还有江一幼儿园、愚园路排名前列幼儿园、愚园路一小、延安中学、市三女中等重点学校；

医疗：1km范围内涵盖有十余所社区卫生服务中心与综合性医院，三甲医院有上海中医药大学附属光华医院，九O五医院。

长宁中海地块

长宁中海地块是2019年9月25日，中海地产以12.42亿拿下长宁区新泾镇226街坊2丘cn002f-01B地块，容积率2.18，折合楼板价为3.4万/㎡。地块位于长宁北新泾板块，属于外环内地段，是长宁十年来少有一块商品住宅用地。

地块位置图

根据出让要求，该地块内小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，住宅套数下限318套，全装修交付，总层高在11-13层。

地块总平面图

地块效果图

交通：直线距离2号线淞虹路约1km，地块紧邻外环线，南侧为北翟高架，交通便利。此外，这幅地块距离虹桥机场约3公里；

商业：周边已经发展成熟，地块以东为建滔商业广场，以南有SKYBRIDGE HQ 天会和建设中的宜家；

教育：周边学校主要集中在北翟路以南，偶绿苑小学、北新泾二小、适存小学、新泾中学等公立学校，也有李文斯顿美国学校这类国际学校；

医疗：有南山医院、神州医院、长宁区精神卫生中心等。

衡辰公寓

衡辰公寓位于长宁区天山板块，2003年拿地，2008年建成，其中项目2号楼和4号楼的自持房源租约到期，转租为售，不过产权仅剩53年。

2#、4#示意图项目总高18层，5楼以上住宅，5楼以下商业，共有约152套房源，精装现房，单价7.2万~8万/㎡，户型面积段为58-294㎡1-3房，小户型占比较高，较低总价仅约420万。

各户型套数分布示意图

交通：衡辰公寓为2号线威宁路上盖项目，地处内中环，靠近延安西路高架，自驾出行也非常便捷；商业：公寓5层以下为商业部分，主要为银行证券、教育培训、餐饮等业态，天山路以南则是缤谷广场，2km内还有巴黎春天、百盛优客城市广场、宜嘉坊广场等购物中心；教育：根据2020年学区划分，项目3号楼、5号楼对口威宁小学，1km内有南新幼儿园、华东师范大学附属天山学校、新元学校；医疗：上海长虹医院（民营）直线距离项目约850米；上海市同仁医院（二甲）直线距离约1.2公里。

小结

2020年，长宁有望入市的项目仅有这4个。其中壹公馆和华山夏都苑都是定位较高端的住宅小区，私密性好、户型面积大，所处地段周边都是上海先进商圈，也有无可复制的教育资源和文化氛围，适合CEO级、企业高端管理层置业者购入，这类购房者通常也更看重板块底蕴。

安化路118弄项目目前进展比较快，再过几个月也许就能看到售楼处了，120㎡的主力户型其实非常适合本地的居民进行置换，这类购房者对长宁可能有比较独特的情结，习惯了市区的繁华热闹，不一定愿意置换到外区。

长宁中海地块则是最值得期待的，地处凌空SOHO和虹桥主城区旁边，具有一定的发展潜力，大量的小户型也是目前长宁最稀缺的产品。从楼板价来看，未来售价应该不至于像长宁在售的其他项目那么“高不可攀”，中海做户型也是非常不错的。

衡辰公寓则是长宁目前总价较低、也是能尽快入手的新房项目，相对于其他项目来看，优势非常明显：总价低、地铁“零距离”、一站式配套。

总之，长宁的房源供应就这么点，一半还都是豪宅，未来几年新房仍是非常稀缺的，考虑长宁的小伙伴不仅资金得准备充足，还得做好“拉长战线”的准备，毕竟长宁的新房，是真的不容易买到。

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