上海楼市:投资房产还有空间吗?内行人道出真相!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续存钱凑首付，还是入市买房子？我们不投资，只希望资金保值即可。未来打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：上海作为一线城市可以继续买房投资加仓，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住或投资都是越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.房价不断上涨，上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高。3.房价总是比工资涨的快，依靠工资的人会越来越买不起房。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。

提问：成哥你好，看你常提到次新房，老破小，老破大，我想知道新、次新和老到底是如何区分的？哪年的房算是次新房？

回答：“新房”容易理解，就是新建成的房子，你从开发商处买入，作为首任业主。而“次新”与“老房”，不能简单按照楼龄来区分，目前公认的次新是指：大部分2000年后的板楼，2005年后的塔楼。

但在实际看房过程中，会发现很多特殊情况。所以还是以实地看房为准，与熟悉的小区多做对比。普通人买房，也不用太关注“次新”和“老房”的概念。质量差的房子，即使房龄再新，对上涨的影响也不强；保养好的品质房，房龄虽老一些，也依然会得到市场认可。对房子的具体判断技巧可见内部文章！

提问：你好成哥，请问把上海江桥地区的房子置换到松江新城是否合适？江桥属于北虹桥板块，但人员杂多，飞机经过噪音太大，不宜居所以想置换。松江新城配套比较完善，教育等方面也比较好，比较宜居的板块。新楼盘预算范围内考虑云著深蓝，桂语云溪，您觉得怎么样？请问您怎么看待这两个地区潜力的？

回答：潜力的话一定是江桥比松江新城大松江新城承接的，主要是松江本地人的改善，未来接盘侠有限。但是从城市界面和居住体验上来说，松江新城地区要比江桥好一些。主要看你具体需求要什么才能细选。

提问：成哥好，坐标陆家嘴，自住，首套，预算首付150w以内，18号线沪南公路地铁站绿地康桥新苑两房可以考虑吗？04年的房子，小区绿化比较好，也导致低楼层有遮挡，所以想考虑中间楼层，户型不错，离地铁站也比较近，自18号线通车以后到周浦万达一站地铁，缺点是小区太大，物业一般，对口康桥小学，教育配套比较差。跟美林小城比呢?也是一个大小区，目前对口小学都没有。去泗泾怎么样呢？

回答：现住陆家嘴，买泗泾有点远了，不太适合。建议考虑浦东。预算有限，康桥新苑这样的房子还算是比较适合你的，这个是可以考虑的，另外建议可以去看看老周浦，川沙这些地方。具体更多建议及推荐详见内部！

提问：成哥你好，孩子一岁半，买的新城西岸小区无地铁商业和学区，产证刚领，之前还想等着满二后置换，现在新政后您给什么建议呢？想置换到唐镇，争取一下唐镇的新房。

回答: 唐镇的规划、交通、区位、产业都还不错，但现在的价值认同还稍微差一点点，你既然产证刚领，后期满五置换，持续关注唐镇就好了。

提问：你好成哥！你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好，首付首贷，40万首付， 在上海无购房资格， 社保还有两年半才5年。但是单身。 在考虑买公寓还是住宅， 我是想自己住，还有在哪买，觉得买得远了住不了 目前意向：花桥 1.花桥新城万科魅力花园 2.上海裕花园 3.象屿都城 4.廊桥嘉苑 桐乡 龙湖天宸原著 ，我在上海浦东工作，主要想自住。

回答：虽然我们不看好环一线资产，但是上海花桥类似北京燕郊，地缘优势意味着人口外溢需求会长期存在，如果打算一直在上海发展，考虑自住也可以入手花桥，但现在入手时机不对，先淘淘笋。

提问：成哥您好！刚拿到上海户口，小孩还有一年要上小学了。外地卖了有500万现金，上海买首套自住还要考虑上学，松江和漕河泾附近上班。松江大学城的次新是否好选择？或者春申附近旧一点的，是否有别的区域推荐？

回答：如果你考虑学区的话，不是特别推荐松江。松江的教育相对来说不是很强。而且如果买松江的话，也不是很建议买松江新城，有点太远了，将来如果二次置换的时候流动性有些问题。外环春申板块是不错的，附近还有顾戴路那一带也是可以考虑，另外莘庄也是OK。如果不考虑学区的话，九亭，泗泾江桥，徐泾北城这里都是不错的。你是自住购房，需要结合你的口味偏好，还是对学区强度的要求来选。具体其他区域的推荐详见内部！

提问：成哥好，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？

回答：因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。

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