青浦新城之新贵驾到 | 前5月供应已超去年,再加2幅宅地登场

2021年，五大新城迎来重磅利好。

首先是上海“十四五”规划建议提出，五大新城定位为“独立的综合性节点城市”，将制定差异化的人口导入和人才引进政策。

紧接着，上海 “沪十条”新政提到，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

再到近来，上海首批“集中供地”明细公布，32幅涉宅地块中，五大新城约占三分之一，足足9幅优质地块，将成为房企竞相角逐的“新贵”。

锚定未来看新城，搜狐焦点特别推出《五大新城之“新贵驾到”》系列报道，关注上海五大新城“集中供地”情况，记录其成长蜕变历程，预判未来区域价值。

五大新城区位

五大新城之中，“西大门”青浦新城地处长三角一体化前沿、虹桥国际开放枢纽腹地，具备先天区位优势，如今再加上五大新城的赋能，青浦新城更肩负着全新的使命。本篇将重点聚焦青浦新城的“新贵”宅地以及区域楼市发展现状。

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东联大虹桥 西接长三角示范区

作为青浦区行政文化中心，青浦新城规划总面积91.1平方公里。尽管在五大新城中，青浦新城面积位列第四，只比奉贤新城略大，但其胜在地理位置优越。

青浦新城规划范围

青浦新城地处江浙沪交界处，上接江苏，下达浙江，一区接两省，承接着“上海西部门户”的重要角色。

而着眼于青浦区本身，青浦新城处在“两翼”之间“一城”的位置，东联虹桥国际开放枢纽，西接长三角一体化示范区，是连接大虹桥、辐射长三角的桥头堡。

青浦新城区位

根据规划，到2025年，青浦新城将集聚55万常住人口，到2035年，将集聚65万常住人口，这这意味着青浦新城大规模开发和人口导入即将发生。

在新一轮规划中，青浦新城将基本建成长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市，成为代表青浦的未来之城。

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2幅宅地待出让 指导价4.3万/㎡

在刚刚公布的上海首批集中出让商品住宅地块中，青浦区将有5幅涉宅地块出让。其中，青浦新城将连出2幅涉宅地快，分别为华青路西侧01-05地块和达慧路北侧08A-01、08C-01地块。2幅地块仅一路之隔，都位于青浦新城中央商务区。

华青路西侧01-05地块为纯宅地，出让面积20447㎡，容积率2，起拍楼板价21000元/㎡；

达慧路北侧08A-01、08C-01地块为商住地，出让面积30555㎡，容积率2，起拍楼板价18500元/㎡。

两地块区位示意图

达慧路商住地块南侧即为佳兆业金茂未来城。2020年7月28日，佳兆业以总价16.3285亿元摘得同属中央商务区范围的盈港东路北侧两地块，成交楼板价26679元/㎡，溢价率40.41%。

据了解，佳兆业金茂未来城将于6月1日首开推出358套小高层房源，主力户型为建面约78-100㎡2-3房，备案均价约4.41万元/㎡，认购比接近1：2，触发积分制，入围分数线63.6分。

值得注意的是，根据出让文件中的“理性竞价承诺书”，华青路西侧01-05地块和达慧路北侧08A-01、08C-01地块房地联动的房价查询结果为：4.3万元/㎡。

两地块房地联动指导价

也就是说，大约一年以后，2幅地块的商品住宅入市均价将在4.3万元/㎡左右。

对于开发商来说，土拍限价控制了拿地的成本，房地联动指导价则明确了新房的入市价格，有助于开发商评估地块的开发价值和自身的承受能力。

而对于购房者来说，4.3万元/㎡的入市均价，略低于周边佳兆业金茂未来城4.41万元/㎡的备案均价，稳定了青浦新城的房价预期。

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两幅新地块距17号线约800米

目前，地块周边交通、商业、教育各方面配套较为完善。

交通方面，2幅地块紧邻轨交17号线，位于青浦新城站和汇金路站之间，距离青浦新城站直线距离约800米，出行便捷。

规划中的嘉青松金线与沪苏嘉城际铁路将与17号线形成三线换乘交汇，将较大限度实现青浦新城与上海市区、其它新城以及江浙的互联互通，做到区域内30分钟可达，45分钟便捷直通长三角。

青浦新城将形成三轨交汇

自驾的话，青浦新城拥有青浦大道、沪青平公路等重要干道，可快速到达上海其他区域。

商业方面，近年来，一大批新兴的大型商业在17号线沿线各站拔地而起。地块周边就2km内就有青浦新城站地铁上盖的绿地缤纷城，汇金路站地铁上盖的青浦宝龙城市广场，以及位于青浦新老城交界的富绅商业中心等商业体。

绿地缤纷城

青浦宝龙城市广场

教育方面，目前青浦新城已有复旦附中青浦分校、青浦平和双语学校、毓秀学校、青浦实验幼儿园和青浦实验小学等全龄教育。

青浦新城中央商务区东北角的一处400多亩地块还将用于建造一所综合型大学，且这所高校将面向全球招标。（具体对口学校以政府公示为准）

青浦平和双语学校

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青浦新城前五月新房供应已超去年

得益于17号线的通车以及区域配套的逐步完善，青浦新城已成为西上海置业优选地。

据上海中原地产近3年数据显示，除了2020年明显供应不足之外，青浦新城新房供求整体保持平衡。

2021年前5月，青浦新城新房供应9.9万㎡，已超过2020全年供应量，未来在五大新城战略下，青浦新城还将加大住宅供应。

价格方面，2021年前5月，青浦新城新房成交均价为4.4万元/㎡，近3年上涨10%，涨势较为平稳。同时，根据2幅宅地4.3万元/㎡的房地联动指导价，未来青浦新城新房价格也将保持稳定。

青浦新城近3年新房数据 

数据来源：上海中原地产

从单个项目的成交情况来看，2021年前5月，4月开盘的两个新盘项目——首创禧悦芳菲和宝业活力天地，分别以成交390套、188套，位居榜单排名前列、二位。

2021青浦新城新房成交TOP5

数据来源：上海中原地产

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2021五大新盘可供应2000+套房

据搜狐焦点梳理，2021年，青浦新城将有5大新盘陆续“放粮”，预计供应2000+套新房。

2021青浦新城新房供应

2021青浦新城新盘区位

5大新盘中，3盘结束认购，其中2盘触发积分制，分别是前文所述的佳兆业金茂未来城，以及宝业活力天地二期。

据了解，佳兆业金茂未来城首批358套房源入市后，二期还将有359套房源，预计三季度加推。

佳兆业金茂未来城楼座图

4月22日，宝业活力天地二期187套房源开盘即售罄。项目备案均价约4.31万/㎡，共收到556组认购，最终243组有效认购入围，入围分数线57.4分，入围者全部上海无房。

宝业活力天地建设进展

2021前5月青浦新城的“销冠盘”，首创禧悦芳菲4月16日开盘推出524套，共计492组意向认购客户入围摇号，目前仍有少量88㎡房源在售，均价约4.51万元/㎡，带装修交付。

首创禧悦芳菲建设进展

2021年，青浦新城还有2大纯新盘待入市，将供应约613套房源。

上善水樾由4栋洋房组成，可售房源132套，主力户型为约77-88㎡2-3房，售楼处目前已开放。

上善水樾售楼处实拍

上善水樾建设进展

盛驰淀山湖项目目前在建设中，部分建筑已露出地面。根据公示的方案，该项目将建设8幢高层，住宅套数下限481，将会以100㎡内小户型为主，成为青浦新城的上车项目。

盛驰淀山湖项目效果图

盛驰淀山湖项目建设进展

面对机遇与挑战，青浦新城楼市将如何发展？2幅“新贵”宅地又将被谁收入囊中？搜狐焦点将持续关注。

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