大宁10.5万、华漕6.5万…上海首批"新房指导价"提前曝光

是不是很意外，地块还没开拍，一年后的房价已经定下来了。

就在上海首批集中出让涉宅地块出让文件中，官方已经确定了各宅地新房指导价，真正实现了“房地价联动”。

意味着新地块项目上市向房屋行政主管部门办理项目销售方案和“一房一价”备案时，自愿接受房屋行政主管部门按照房价地价调控联动等规定对项目上市销售价格备案的结果，自行承担市场风险。

也就是说，2021年房地联动价就是2022年新房政府指导价！

比如徐汇滨江地块，给出的新房指导价是13.1万/㎡，这意味着未来地块入市时，住宅的销售价格不超过13.1万/㎡。

再比如静安大宁地块的“理性竞价承诺书”上写明：房地联动的房价查询结果为10.5万/㎡。大约一年以后，该地块商品住宅入市均价封顶10.5万/㎡。

更多地块具体位置和联动价如下：

从上图不难看出，新地块指导价基本是以同板块前期新房价格为“锚”。比如：

杨浦定海社区地块：指导价10.8万/㎡，基本与去年底保利天汇开盘10.99万/㎡打平；

闵行华漕地块：指导价6.6万/㎡，去年首创禧瑞汇二期均价6.6万/㎡，同样基本打平；

临港新片区地块：指导价3.2万/㎡，与近期万达钻石湾开盘均价3.25万/㎡，相差无几。

另有部分商住办综合体属性和低容积率的地块，单价略有浮动。

也是在首批集中供地中，上海调整了土地竞价规则：在房地联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和较高报价。本批次的较高报价一般限定为起始价的1.1倍，也就是较高报价为起始价的110%，即，较高溢价率不超过10%。

竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，价高者得。达到中止价，交易转入一次书面报价。这个一次书面报价不得超过较高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。

不管是设置房地联动指导价，还是土地竞价规则设置“涨停板”，这在上海房地产市场都尚属首次，可以看到政府对于“稳地价、稳房价”的决心，目的很明确就是要稳住地价，抑制地价再次快速上涨，从而间接企稳房价。

要知道，去年上海的土拍溢价较高达到约60%，从未设置过市场指导价和一次报价，给开发商保留了巨大的竞价空间。现在只要溢价到10%，将以一次书面报价为准，同时不得超过较高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

稳地价，是稳房价、稳预期的关键！在新的竞价规则下地价疯涨，不再可能；提前设置房地联动指导价，也稳住了对于房价的预期。换言之，上海房价，稳了！