江桥5.75万、漕河泾11.4万…第二批集中供地指导价出炉

9月13日晚，上海终于公布第二批集中供地详细公告，共48幅地。其中涉商品住宅地块27幅，分布在11个区，总起始价约574亿元，另外本批次中还涉及7幅租赁用地，14幅征收安置房。

同样的，本批次25幅宅地（2幅城中村地块除外）已经公布了新房指导价，真正实现了“房地价联动”，也就是说这些地块开盘售价已经定下来了。跟排名前列批次价格相比，有没有什么变化呢？

区域分布

新片区依旧是供应主力

第二批商品宅地集中供应，涉宅用地27幅，比排名前列批少了4幅，青浦、宝山、金山和临港维持了高供应量，是集中供地的“大户”。

地块区域分布

杨浦、徐汇：各2幅

临港新片区：5幅

青浦 ：4幅

宝山、金山：各 3幅

嘉定、松江、闵行、浦东：各1幅

奉贤、崇明 ：各2幅

虹口、黄浦、静安、普陀四区暂无供应。

先看一张完整版起始楼板价及房地联动指导价：

第二批次房地联动指导价

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价格对比

指导价与排名前列批基本持平

从以上25个宅地新房指导价来看，单价5万/㎡以下共18个、单价5-7万/㎡之间2个、单价7-10万/㎡之间2个、单价10万/㎡以上3个。

房地联动价分布示意图

其中，市中心徐汇和杨浦4幅宅地指导价相对靠前：

徐汇区漕河泾地块指导价11.4万/㎡、康健街道地块指导价10.2万/㎡；

杨浦江浦社区地块指导价10.99万/㎡、定海社区地块指导价9.9万/㎡。

闵行梅陇板块指导价7.36万/㎡，青浦徐泾6万/㎡，处于中等水平。

在这一批次中，新房指导价5万/㎡以内的地块数量占比近3/4，主要分布在青浦、奉贤、新片区、金山等区域，较低的是金山枫泾，为2.52万/㎡。

对比第二批与排名前列批同区域地块，指导价格基本持平，青浦新城还是4.3万/㎡，徐泾还是6万/㎡、杨浦还是10万/㎡。

个别区域因地块位置略有微调，临港新片区3.3万/㎡，比上一批次3.2万/㎡略有上调；奉贤新城4万/㎡，比上一批次4.1万/㎡又略有下调。

稳地价，是稳房价、稳预期的关键！在新的竞价规则下地价疯涨，不再可能；对购房者来说，提前设置房地联动指导价，定调未来两三年左右的新房售价，与当前房价基本接近，也稳住了市场对于房价的预期。

竞价规则

出现新变化，增加随机值

在排名前列批土地集中供应时，土拍新规则主要是竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价，并设置“涨停板”和“房地联动指导价”。据上海土地市场网显示，第二批集中公告中住宅用地的竞价规则又发生了变化。

具体变化为：当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面较高报价的任一万位整数“随机值”。

书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值，有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算，未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

此次政策调整听起来有点绕口，理解也有点烧脑，简单说就是第二批集中公告的住宅用地竞价规则中，将增加一个“随机值”的概念。在书面报价阶段，如果出现竞买人报价相同的，将自动产生一个随机值。这个随机值将纳入到平均价的计算过程中。

根据过去的规则，各竞买人通过书面报价，最接近平均值的获得土地。但类似政策有一些瑕疵，比如说，部分房企揣摩了这个平均值的大小，使得较先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。

而现在增加了平均值，类似“揣摩”的做法就没意义，之前排名前列批中竞价达成的出价规律将被打破，拿地随机性将进一步增强，反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

此次二批次集中供地，出让形式依旧为招挂复合，地块具体出让时间将于国庆节后公布，搜狐焦点将持续跟进。