江西较大房企新力赴港上市:行业新锐欲敲开“资本龙门”

上海搜狐焦点 2019-06-17 09:22:30
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5月24日,港交所披露新力控股(新力控股(集团)有限公司,以下简称“新力”)招股书。而人们从招股书所披露的信息中,也得以细致地了解了这家一直颇为低调的房企。

5月24日,港交所披露新力控股(新力控股(集团)有限公司,以下简称“新力”)招股书。而人们从招股书所披露的信息中,也得以细致地了解了这家一直颇为低调的房企。

根据研究机构的数据,从2016年161亿元的行业百强,2017年452亿元的行业50强,再到2018年的822亿元,新力近三年的年均复合增长率超过120%。而按这一年均复合增长率计算,新力今年达到千亿目标毫无疑问是大概率事件。

业绩链式倍增    行业“后来者”实力不俗

作为地产⾏业的后来者,新力确实拥有年轻企业的勇猛进取。公开资料显示,新力起家于江西,专注于住宅物业开发以及商业及综合性用途物业的开发。

2010年,新力在赣开发了排名前列项目“南昌帝泊湾”,自此拉开地产开发的大幕。历经9年发展,新力不仅在江西省住宅物业开发企业中确立了标杆地位,其战略版图也逐渐拓展至长三角地区、粤港澳大湾区及中西部核心城市,并于2017年将总部迁入上海,提出“从江西新力到全国新力,从地产开发到提供高品质居家生活”的新目标。

而今,这家此前颇为低调的房企正欲敲开资本市场的大门,而随之公开的招股书,也让人们对这家行业新锐有了更为全面的了解。

从销售金额来看,新力不过是行业内中型房企,但增幅却先进行业水平。根据多家研究机构发布的房企销售规模排名榜单中,新力是过去几年间行业中增速较快的房企之一。

众所周知,随着行业集中度的不断提升,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。而从2016年161亿元的行业百强,2017年452亿元的行业50强,再到2018年的822亿元,新力近三年的年均复合增长率超过120%。照此计算,新力今年达到千亿目标是大概率事件。同时,2016年-2018年间,新力的确认营业收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元,复合年增长率为94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。

不仅如此,招股书还显示,2016-2018年,新力的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元;净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来,新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34,无疑处于上行通道中。

而大幅增加的现金流也说明了经营的向好:2018年,新力经营性现金流净额为17.2亿元,为近三年以来首次为正。截止到2018年底,新力手持现金及现金等价物70.8亿元。另在今年4月,新力成功发行4.17亿元公司债,计划用于偿还贷款。

此外,2016-2018年期间,新力的毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%,这主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。例如,建设成本占销售成本的比例就从2016年的65.3%下降到2018的61.7%;而土地成本占销售成本的比例则从2016年的25%下降到2018年的24%。

业内人士认为,尽管目前尚未进入“千亿阵营”,而若能成功上市,股权融资将能够帮助新力控股获得一笔便宜的“长钱”。既能在一定程度上改善财务状况,亦能有更多的粮草用于规模扩张。

探寻发展之道   “千亿后备军”能否继续弯道超车

新力在短期内的快速发展确实引来了业内的关注和质疑,不过从招股书披露的信息和其于行业中的表现,就不难发现这家房企其实知道如何汲取经验、及时补充短板。

马不停蹄拿地、全国化布局的的举措,为新力控股后续销售业绩的持续攀升提供充足的“粮草”。据招股书披露,截至2019年3月31日,新力应占权益总土地储备约为1480万平方米,共有101个项目处于不同开发阶段。

从城市布局来看,“大本营”江西占了半壁江山。招股书中援引戴德梁行报告,就2018年住宅物业的签约销售总额而言,新力位居江西省房地产开发商之首。克而瑞数据亦显示,2018年,新力年度权益销售额796.2亿元,其中在江西地区的销售额达到539亿元,占总销售额的59%。过去一年,新力在江西合计持有项目55个,土地储备约778.11万平米,占总土地储备的52.6%。而在这52.6%的土储中,又有42.8%位于南昌。

根据招股书,新力正在加紧实施区域深耕和战略性布局,围绕江西省、长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域进行拓展。截至2018年12月31日,新力在大湾区合计持有项目20个,土地储备约383.76万平米,占总土地储备的26%;在华中及华西核心城市以及其他具高增长潜力地区,合计持有项目15个,土地储备约193.58万平米,占总土地储备的13.1%;于长三角区域,新力则合计持有项目11个,土地储备约121.25万平米,占总土地储备的8.2%。

过去一年,新力共新增34个项目,在全国26座城市布局超过100个项目,全国化布局战略日渐清晰,进一步完善长三角地区、粤港澳大湾区及中西部四大区域核心布局。而每进入一个城市,新力也深挖资源,在短期内形成链式倍增,成功完成布局与深耕。

2019年以来,新力依旧保持着较快的拿地速度,在原有战略布局的基础上更进一步深化拓展、丰富全国的土地储备,布局愈发均衡。仅在一季度,新力就新增7宗地块,斥资约34.7亿元。

“粮草”充足固然重要,而“回款能力也是企业健康发展的必备要素”之道。就运营层而言,据新力控股公开资料,其是通过采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的开发模式,保证现金流。

此外,当一手土地已经冲高的时候,为适当控制投资规模、降低拿地成本,新力也频频与资本、与房企进行强强合作、力求实现共赢。例如,2018年3月,新力地产集团有限公司与平安不动产有限公司达成深度合作意向;10月28日,江西省水投集团也与新力地产集团签署全面战略合作协议,为双方在养老地产、生态旅游、农业地产、教育等领域进行多维度全方位深入合作拉开序幕等。

也正因为如此,业内对新力的未来一致看好。有业内人士指出,年仅9岁的新力控股,或将成为继中梁、正荣、弘阳、德信等之后登陆香港资本市场的又一家内地房企。

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