“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒

2016年3月25日，对很多购房家庭来说，这个日子一定印象深刻。

这一天，上海重磅发布“沪九条”楼市新政，非本市户籍住房限购“2年改5年”确定，二套房首付比例提高。一夜之间，很多人发现买房资格突然没有了，或者存下来的首付已经买不起房了，大量购房者被拒之门外。

时间翻越到今天，“325新政”已经过去了整整四年，那么政策严控下，这些年上海楼市行情如何？市场变化又给上海购房者传达了哪些信号？

二手房

连续3年成交量低位盘整

经历“325新政”的购房者，对于当时排队买房、连夜网签的情景一定还是记忆犹新。实际上，就在新政发布当月，上海二手房累计成交49073套，达到历史单月较高成交量。

2016.1至今上海二手房成交走势

（数据来源：兔博士）

从图中可以看出，“325新政”后次月，上海全市的二手房成交量从4.9万套下滑到1.6万套，二手房成交量遭遇严重下滑，跌幅超过200%。

而后，在2016年小阳春和土地市场火热的双重刺激下，积压的购房需求被释放，成交量开始恢复反弹，连续回升5个月。9月之后随着全国市场进入密集调控期，购房热度下降，二手房成交持续萎靡，这种状况一直维持到现在。

进入2019年，成交量虽有回暖趋势，但依旧在相对平稳的“低位”进行盘整，月均线在1.8万套左右徘徊。和2016年月均线2.6万套对比，近4年时间，月均成交量下跌接近50%。

过去4年，每年3月都会出现一个成交波峰，某种程度上是2月春节后的季节性反弹，也与每年3月陆续有购房者拿到购房资格不无关系。房价和成交会随着购房需求呈季节性变动，3-4月上涨，5-7月下降，8-10月上涨，随后进入年底的静默期。

市场在“沪九条”等政策严控下，进入理性周期。表现在二手房市场上，整体不温不火，机会却一直存在。所以，购买二手房切忌跟风，保持理性，踩不对时机，一不小心就会成为接盘侠。

一手房

连续2年成交量价逐年回升

与二手房低位盘整不太一样，“沪九条”新政后，上海新房市场出现成交量和成交价稳步回升的趋势。

数据显示，2016年上海全市新建商品住宅共计成交约101920套，达到历史第二峰值；随着政策加码，2017年成交量骤降至47597套，为近10年来较低水平。但之后的2018、2019年，新房成交量开始稳步回升，从2018年的52142套，增长至2019年的62311套，实现“两连涨”。不过与调控前的火热行情相比，相差甚远。

2014-2019年新房供应及成交走势

（数据来源：华燕）

新房成交均价方面，并没有因为成交降温而下调，而是处于稳步上涨的态势。

据统计，2016年上海新建商品住宅成交均价约38551元/㎡，2017年增至48301元/㎡，2018年全市均价首次突破5万关口，达到53676元/㎡。2019年更是超过5.5万/㎡，达到历史峰值。

2019年月度均价走势显示，均价出现高点主要是在2月、10月和12月，达到5.8万/㎡+，12月更是突破6万/㎡关口。这三个月的成交量反而不高，高端项目集中成交拉高了全市均价水平。

2019年新房月度供销走势

（数据来源：华燕）

再看当年度月度供应，4-9月份即二季度、三季度住宅市场成交量稳定在70万方左右，较高值出现在9月份，单月成交78.3万方。市场供应主要集中在3、6、9月三个月份，供应量均在90万方以上。

截止2019年底，上海住宅存量合计约821.8万㎡，同比上升2.7%，去化周期约为13个月。

从二手房、一手房成交行情看，325“沪九条”落地以来，上海市场整体走势趋于理性，房价稳了，供需两端达到高度平衡。房子回归“居住”这一价值属性，不要再想着躺着赚钱了。

新片区定向微调

5年改3年，单身也可以买

2年改5年执行数年，直到2019年临港自贸区新片区落地后，上海限购撕开了一个“小口子”。

8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。

11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。根据新政，总面积约873平方公里的自贸新片区，将在386平方公里范围内，进行定向微调住房限购政策。

√ 对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区商品房一套。

√ 新片区缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个税或社保年限，由5年减至3年。

√ 符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口，可在新片区优先选房购房。

在如今限购从严的情况下，临港新片区因为自身政策优势，也进入了存量房的快速消化期。8月至10月仅3个月的时间，新片区就卖掉了2972套房子，超过2018一整年的成交量。

3个月卖掉一整年的量

（数据来源：临港楼市）

回望过去，上海市场一直是全国房地产行业风向标式的存在，它的涨与跌、政策的紧与松、市场的放量和紧缩，不仅仅和这座城市2000多万人相关，也牵动着全国市场的心弦。

过去4年，它以一种少有的严苛方式，让市场逐渐回归理性，房价也趋于平稳。相对稳定的市场将继续是今年的主基调，而这样稳定的市场将以何种方式继续保持，并且能够保持多久，是身处其中的每一个人都在思考的问题。