华二落地、12号线西延伸……松江洞泾未来5年将迎来大爆发!

沉寂多年少有存在感的松江洞泾板块，今年以来，利好消息一个接一个。

就在上周，松江人民翘首以盼的华二正式落户松江，其中，华东师范大学第二附属中学松江分校落户九亭，华东师范大学第二附属中学松江实验学校落户洞泾。在此之前，官方消息已明确，地铁12号线西延伸将延伸至洞泾地铁站，目前环评公示已结束，预计今年将开工建设。

优质学校及地铁延伸等重磅消息纷纷落地，松江洞泾简直就是“开挂”了。

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华师大二附中松江实验学校落户洞泾

8月13日上午，松江区人民政府与华东师范大学深化教育合作签约仪式在松江区政府举行。双方共建华二附中松江分校、华二附中松江实验学校（九年一贯制）两所学校。

华二附中松江分校，选址九亭镇，占地规模约110亩，是一所示范性高中，预计2022年起招生。

华二附中松江实验学校，选址洞泾镇，占地规模约70亩，是一所九年一贯制学校，预计2023年建成使用。

此前7月6日，松江区人民政府网站公示了《松江区洞泾镇国土空间总体规划（2020-2035）》公众参与草案，在近期重点公共基础设施专项规划中，重点圈出了两幅九年制教育用地，位于洞泾镇古楼公路江川路路口。

据控规图显示，两幅地块合计用地面积43472㎡，约相当于70亩。与官宣的用地面积基本相当。这里是否就是华二附中松江实验学校所在地，以后续官宣消息为准。

好的教学体系+优秀的老师+好的学生，才可以成就一所学校的成就。华二落地松江，对松江的整体教育质量的提升是非常有好处的，可以留住更多优秀的学生。

当前，上海公办的九年一贯制华二学校仅有前滩华二一家，所以一经开办就备受瞩目，众多家长冲着华二的金字招牌纷纷落户前滩。九年一贯制华二附中松江实验学校的到来，对区域的利好不言而喻。

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12号线西延伸线预计今年开工

松江这两年的内外交通也是喜讯频传。

首先是12号线西延伸线终于落地。据上海松江官宣消息，12号线西延伸环评公示通过后，预计今年将开工建设。

这条让松江人民心心念念的地铁，将从12号线目前的终点站七莘路往西延伸，途径闵行康城、松江新桥、临港松江科技城，终于洞泾。

12号线西延伸线示意图

（来源：上海松江）

12号线的西延伸，不仅将有效分流目前客流量巨大的9号线，让九亭、泗泾也能挤得上去；而且以后松江老城、新城、洞泾的居民可以直接坐地铁去漕河泾、徐汇滨江、南京西路等地。

其次是沪松公路快速路令人期待。据悉，沪松快速路（嘉闵高架路至S32公路）新建工程专项规划已于5月完成公示，计划2022年开工，与从九亭至中环的漕宝快速路同步建成。

沪松公路快速路规划范围示意图

沪松快速路将全线采用“主线高架+地面辅道”形式，从松江南站出发，连接松江老城、大学城、松江新城、泗泾、九亭，然后通过今年开工的漕宝路快速化直插市中心，实现“松江新城30分钟可达上海主城区”。松江拥有自己的高架，快速直达主城，将指日可待。

再就是松江南站枢纽扩容扩建。根据松江十四五规划里的方案，松江枢纽计划扩建至9站23线，预计年均客流规模达2000万人次以上，是现有客流量的10倍多。

松江南站效果图

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“洞泾未来湾”规划越来越清晰

素有“人工智能小镇”之称的洞泾，人工智能产业发展名不虚传。

2017年，洞泾成功获批国家火炬上海松江洞泾人工智能特色产业基地，成为国内排名前列高级人工智能特色产业基地；2018年，《G60科创走廊洞泾人工智能产业基地三年行动方案》趁热出炉；2019年，又沿莘砖公路洞泾段，划定了2.28平方公里的空间作为人工智能产业发展主阵地；2020年，成功创建上海市人工智能特色小镇，区域内部分园区已被纳入上海市张江高新区范围。

进入十四五，“洞泾未来湾”的形象也越来越清晰。在轨道交通12号线延伸段与莘砖公路交汇处的砖桥贸易城地块，高水平规划的“洞泾未来湾”建设号角已经吹响。

洞泾未来湾效果图

未来，这里将有望成为一个集科创、人文、生态于一体的综合性地铁TOD开发区域，涵盖地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育配套和古镇特色商业等五大功能，通过滨水生态岸线和景观串联成松江又一张新城名片。

前文提及的华二学校、12号线西延伸沪松公路站（暂定）均位于“洞泾未来湾”附近。

04

洞泾房价仍处于价格洼地

虽然未来的规划很美好，但由于前期板块发展缓慢，洞泾房价始终处于洼地。

据搜狐焦点统计，洞泾板块近几年新房供应量并不多，从2018年至今三年仅有3盘入市，其中两盘各加推2次，整体新房供应量合计1212套。

洞泾板块新房供应

在供应量少的前提下，成交表现冷热不一。无论是海伦堡兰园还是光明云庐，开盘成交都不太理想。考虑到海伦堡兰园主力面积为180-240㎡大平层产品，总价门槛较高，去化不理想还算合理。

主打小户型的光明云庐（约89㎡8层洋房，约115-135㎡叠加），在住宅均价更低的情况下，两次开盘认筹期间表现都一般，认筹率仅2-4成。

今年上半年尚云里入市，主推90-115㎡中小户型，社区规划及产品也比光明云庐更有优势，最终项目330套房源共有330组认筹。虽没有触发积分制，但是成交表现比起前几年有很大的进步。

就在G60科创云廊直线距离约2.8公里处，【尚云里】下半年将推出二期房源，主力户型为建面约90㎡3房，价格可参考前期总价360万起。

尚云里实景图

从新房价格来看，近4年新房价格较为平稳，2018年入市的海伦堡兰园均价就维持在4.35万/㎡，今年上半年入市的尚云里公寓也仅4.35万/㎡。别墅方面，叠墅均价基本在4.79万/㎡，而联排产品的均价要稍贵。另外，板块内并没有形成一二手房倒挂的情况。

在G60科创走廊的辐射带动下，洞泾板块一下子喜提12号线西延伸线和华二义务教育阶段学校，对于这一区域是极大的利好，未来五年将迎来大爆发。而对于想要在洞泾板块置业的购房者来说，现在入手洞泾是一个抄底的好时机。

申明：文中提及学校及地铁规划消息来自上海松江，本文仅供信息参考，不做任何承诺，学校选址、招生政策、地铁站点设置等敬请以官宣为准。