焦点观察 | 森兰海天名筑开盘爆冷 外高桥集团外拓之路“马失前蹄”

2022年，上海楼市新盘入市上演着“千人摇”和“没人摇”反差戏码。甚至，同一家开发商在不同板块开发的项目之间，都存在着这种“冰火两重天”的局面。

比如去年七批次，外高桥集团先后推出森兰壹公馆、森兰海天名筑两大项目。森兰壹公馆认购率617%，入围分高达85.92分；而森兰海天名筑，在认购期间仅收到40组意向购房客户，认购率仅9.4%。

森兰海天名筑是外高桥集团早在2019年12月底价摘得的地块，历经近三年时间的打磨才入市，首秀成绩单可谓拉跨，不仅标志其首度外拓尝试受挫，也让外高桥全年营收的兑现更加难以预料。

开盘两个月仅售出32套

森兰海天名筑建筑面积约11万方，规划19栋高层住宅，总套数1336户，其中可售住宅831户。

森兰海天名筑效果图

森兰海天名筑去年12月12日首开，推出425套建面约72-178㎡房源，均价5.4万/㎡。开盘时仅有40组客户参与摇号，认购率9.4%。姗姗来迟，蓄客多年，森兰海天名筑交出了一份不怎么出彩的成绩单。

如今开盘已经两个月，网上房地产显示其仅售出32套房源。也就是说平均每两天才能卖出一套房子，按照这样的去化速度，消化掉项目831套房源将需要一个非常漫长的过程。

来源：网上房地产网站

祝桥项目“碰瓷”森兰

初看森兰海天名筑这个项目名，大家第一反应或许以为项目位于森兰国际社区。实际上，此森兰非彼森兰！森兰海天名筑远在浦东腹地祝桥板块，与森兰板块直线距离约30公里。

森兰海天名筑项目开发商为外高桥集团，在森兰国际社区，外高桥集团成功开发了森兰名佳、森兰名轩、森兰名苑、森兰星河湾等一系列品质住宅。

业内常说，地拿对了，项目就成功了一半。反之，拿地失策对于项目操盘来说将会变得异常艰难。因为有地段优势加持从来不缺客户，过往的成绩，其实不足以说明开发商外高桥集团营销团队的实力，或者说多年来森兰项目热销带来的优越感，让外高桥集团蒙蔽了双眼。

这一次，外高桥集团走出舒适圈，挥师南下来到祝桥，首度外拓之路“马失前蹄”，“森兰”之名并未能成功超越板块的界限给外高桥集团带来品牌效应和业绩增量，反而是给自己平添一份难啃的骨头。

浦东版“虹桥枢纽”？价值兑现有待时日

森兰海天名筑所处的祝桥板块，因为上海东站规划，被给予浦东版“虹桥枢纽”的厚望。同时，板块内有国产大飞机基地，实实在在地带动着整个祝桥的发展。

然而梦想很丰满、现实很骨感，当下森兰海天名筑所在区域的配套，不尽如人意。

尤其是交通方面，森兰海天名筑距离16号线惠南站约6公里，轨交出行不便。公交接驳至地铁站，导航显示约42分钟。另外从商业看，项目附近仅有一些小型社区商业广场和沿街商铺，整体商业配套一般。

来源：百度地图

房价高出周边项目1万/㎡+

再来看看森兰海天名筑周边项目价格，项目北侧为公元2040，其2021年新房入市均价约4.5万/㎡。仅一年时间，森兰海天名筑均价飙升至5.4万/㎡，涨幅近1万/㎡。附近的二手房朗诗未来树、东方鸿璟园、千汇苑等楼盘挂牌均价还维持在3-4万/㎡。

放眼上海，均价五六万热销的项目基本上是一二手房价倒挂明显的。不管是从房价涨幅还是倒挂情况来看，森兰海天名筑都“不香”。购房者不买账自然是在情理之中了。

对于购房业主来说，森兰海天名筑在二手房市场上，面临的是体量达到2000多户的金地公元2040以及其他次新房小区。祝桥这样一个外部导入不足、内循环置换购买力不强的板块，很难托起二手房价格和市场。

显而易见，均价5.4万/㎡，没有倒挂，没有轨交、配套平平无奇，这样的项目很难在当下的上海新房市场“杀出一条路”。有着近千套供应量的森兰海天名筑，未来的去化之路，注定艰难。