前滩——三林现状和规划,值得了解!

说到三林板块，真的非常非常大，要把三林规划讲清楚，真的不是一张两张图可以表达的。So 忙了两天，把大三林划分成了十个区域，简单跟大家说一说每个区域的和现况和规划。

区域一

前滩现况

前滩规划

东方体育中心

前滩中心

前滩香格里拉酒店

太古里

铁狮门水景广场

亚太中心

前滩世贸中心

29号地块陆家嘴综合体

前滩演艺中心

惠灵顿国际学校

惠灵顿双语幼儿中心

莱佛士国际医院

前滩友城公园

前滩休闲公园

前滩体育公园

被称为陆家嘴3.0版的前滩未来商业汇集，三大公园占地共计61万平方米，打造低密度亲水生态国际商务区，未来该区域有四条隧道两座大桥：打浦路隧道、龙耀路隧道、龙水南路隧道、上中路隧道以及卢浦大桥、徐浦大桥，四条地铁在该区域换乘：6号线、8号线、11号线、19号线，交通极其便利。该区域北面与后滩商务区对接，西面与徐汇滨江相望，南面是神秘的三林锲形绿地，东面遥望迪斯尼国际旅游度假区、空港新城及浦东机场、临港新城，方便形成区域联动，后市可期。

值得一提的是，考虑到整体规划，前滩纯宅地出让极其谨慎，当前出让的9块纯宅地中，仅格力和三湘竞得的3块地块（32、38、36号地块）未来住宅项目可以出售，其余6块出让地块，限制开发商只租不售，这在上海是少有的，今后该区域房价值得期待。

区域二

西至济阳路，南至中环路，东至东明路，北至川杨河。

该区域未来规划见上图。该区域紧邻后滩和前滩商务区，处于内中环间，亮点在于不少地块现况为城中村和建材市场，可谓天生丽质难自弃，今后想不成地王都难。

区域三

西至东明路，南至中环路，东至红线，北至红线。

该区域和区域二一样，地理位置同样优秀，区域内有超大规模城中村和恒大建材市场，面粉储备充足，而且城中村和建材市场规划中都是商办和住宅用地，故潜力大于区域二，今后极有可能被开发商组团发展成下一个豪宅区，区域内含上海市公办小学NO.1明珠小学C区。然而，较大的亮点其实在23-11、23-12、23-21、23-22四块行政办工地块上，不是普通的商办哦！未来是不是政府搬迁选址地呢？谁都不知道！

区域四

三林锲形绿地:西至黄浦江，南至外环路，东至济阳路，北至中环路。

三林锲形绿地现况

该地块不用多做介绍，中外环间，北面靠着前滩，西面是徐汇滨江，享尽前滩国际商务区的繁华，还能坐拥浦江风景。

三林南部东片区规划

现在只有东片区做了规划，只能感叹该地块上的农民命真好，东片区这么多住宅用地就是为他们准备的。西面暂时叫做三林锲形绿地，千万别跟政府较真，绿地需要这么大吗？要知道前滩在规划出台前也是一片绿地。

区域五

西至济阳路，南至外环路，东至上南路，北至中环路。

区域现况

城中村和厂房一直困扰着居民的生活，现在区域内的城中村和厂房已经在拆迁中，土地出让带来房价上涨一定会让区域内居民由心底里发出对城中村的感谢！

区域规划

区域六

三林城：西至上南路，南至外环路，东至杨高南路，北至中环路。

区域现况

上图可见，区域内基本没有可用土地，作为较早的动迁地，三林城如今不仅生活便利，交通方便，而且环境宜人，区域所处的东明路街道是排名前列成功创建上海市园林街镇的中心城区街镇。

慢行步道

社区花墙规划图

社区花墙实景

区域规划

现状三林城市广场一直处于商户到期不再续签的状态，苏宁、排名前列食品、宝大祥、DQ、全家、智选假日酒店到期统统被赶走，只剩下沃尔玛还在死撑。西区和东区两大商场都处于空关状态，现在东明路打通外环规划已完成环评即将动工，据说百联吃下了三林城市广场，意欲改造为三林百联购物中心，待东明路打通后运营。

区域七

西至杨高南路，南至外环路，东至红线，北至中环路。

该区域开发几近饱和，少有待开发区域已标示在上图中，区域价格只能依靠周边利好带动，东面是科创园区及御桥软件园。

区域八

西至黄浦江，南至红线，东至浦星公路，北至外环路。

区域现况

该区域规土局暂未公布规划，现况除了上师大附中三林校区外，全是城中村、绿地和厂房。区位优势明显，北面是三林锲形绿地和前滩，黄浦江尽收眼底，区域南面闵行区浦江镇在售公寓一品漫城5.5万/平，想象空间十分巨大。

区域九

西至浦星公路，南至三林镇红线，东至上南路，北至外环路。

区域现况

该区域内包含上海市三林保障房基地、三林镇动迁房基地、三林懿德PDP0-0802片区以及城中村，其中保障房基地范围内城市化程度较高，住宅密度较大，其余区域现况均为城中村及农田、厂房。

三林镇动迁房基地规划

三林懿德PDP0-0802片区规

该区域亮点之一在东南角的三林懿德PDP0-0802片区，此片区规划上南路沿线为商办用地，依图例可知，橙黄色部分为教科研用地。浦东软件园已于2015年 7月20日，正式取得三林园项目首批地块共计4幅。

　　上海浦东软件园三林园位于浦东新区三林镇南部的懿德地块，紧靠两快速路（外环线、南北高架），傍邻三地铁（6号线、8号线、11号线），距前滩5公里，距世博园区9公里。园区规划占地面积270亩（约18万平方米），地上建筑面积近37万平方米，投资总额将达50亿元，将拥有2200-3000平米独栋、800-1800平米单层，以及10000-12000平米高层定建等多样办公空间可供选择，并配备健身、餐饮、便利店、会议中心等齐全配套设施。

　　整个上海浦东软件园三林园项目建成后，预计将吸引超过200家软件企业入驻，每年实现营业收入超过100亿元，上缴税收突破11亿元，创造就业岗位2万多个。这将对上海建设具有全球影响力的科创中心、对浦东新区信息产业的持续发展起到显著推动作用，对浦东三林南部地区综合转型与产业升级、优化人口结构起到示范效应。

上海浦东软件园三林园区

企业定制总部大厦

区域十

西至上南路，南至红线，东至红线，北至外环路。

区域现况

该区域你可以看到三林范围内较大的城中村，区域外是康桥镇成片成片的商品房，而这里呢？此景着实壮观，令人叹为观止！在莘庄已经朝着市级商业中心的目标奋斗，顾村忙着建设新顾城大居，桃浦褪去化工区外衣兴建住宅搞生态的同时，三林外环边在干吗呢？

看一下2016年纯宅地拍卖保本售价地图，顾村今年出让纯宅地保本售价7万/平。其他板块卖地都卖到郊环了，祝桥郊环6万/平保本。在上海各中心城区板块都没有多少富裕土地的时候，三林镇竟然，竟然在囤地！

回顾上图，大家也知道了：

三林范围内区域3、4、5、7、8、9、10均有大量城中村或厂房或绿地或建材市场供开发。体量之大，实在是得之我幸！

没有一点点防备，

也没有一丝顾虑，

你就这样出现在我的世界里，

带给我惊喜，情不自已。

谁都知道，土地卖的越晚，收益和规划也就越好。

那么，住在三林和附近的同志们，你们血压升高了吗？

文章根据公众号上海房产惠选  编辑