上海楼市:目前上海楼市的主力成交以“去库存”为主旋律!

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提问：你好，曾叔，目前库存卖的不错的盘还挺多，看着都是优品，算不算闭眼入了？

回答：你好，由于新房集中开盘季要从4月中旬开启，显然，目前上海楼市的主力成交以“去库存”为主旋律。但库存卖的好，但并不代表闭着眼睛买就可以了。有几个意见给到大家，希望大家还是要斟酌考虑。1、去库存的速度乃至力度和整个市场的供应节奏牢牢绑定。4月中下旬，上海楼市迎来牛年开盘季。首波供应又以上车以及刚需盘为主，库存盘将无可避免的与新增供应正面PK。届时，市场需求自然会往高分盘、中高分盘靠拢，库存盘将失去“预备”的席位。另外，市场新增的不仅仅是高分盘，老库存同样面对着新库存的挑战。2、中高积分完全没必要购买库存盘。

1.21新政的认购规则就是保障无房家庭，所以势必在相当长的一段时间内，无房家庭购买新房的优势将长期存在，购买自己预算范围内综合水平较高的项目不失为上佳的选择，而讲究不将就就是买房座右铭。3、低积分应该备有多种方案首先，并非低积分就不能买到高分盘。毕竟有1.3:1的这个概率，所以大部分楼盘不能日光是可以预见的事。而不少楼盘由于有多个细分客群，低总价的摇号人群势必买不了高预算的房源，这个时候高预算的低积分买房者就有了一定的捡漏机会。4、我就是去库存的命，该怎么样选择？a、即便同为冷门区域乃至板块，依旧有地段之分；b、开发商是否在板块深耕，产品力如何也将决定日后和同板块内其余库存在二手房市场里的竞争；c、户型的重要性，有硬伤的户型千万避开；新房一房一价表无法显示有硬伤的户型，在未来二手房市场上价格上的损失。刚需户型不方正，动静不合理，有暗间这样的户型不应该在选择范围之内了。

提问：你好！曾叔！我在上海虹桥片区，准备购置首套房，年收入100w，目前存款400w，想买一套房用于自主和增值投资，购房预算在700万左右，后期可能考虑置换更好的，想在大虹桥买，不知道怎么选，麻烦老师帮忙推荐一下。

回答：你好，年收入100万，具有较强的还贷能力，加上存款400万，可以不妨激进一些，把预算提高至900左右，拿350万首付，留存50万按月还贷，既可以减轻压力又能搞较大杠杆买房，考虑后期置换费用，建议前期利用好首贷资格。大虹桥板块，分三个阶段规划发展。排名前列阶段主要发展沪青平公路两侧。第二阶段主要发展松泽大道两侧。第三阶段发展南虹桥板块。如果你是自主自住兼顾增值型，沿松泽大道17号线往西可以进行选择，追求自主配套较高租售比，可以选择核心区以及西虹桥板块，最后激进型，追求未来发展前景，可以选择南虹桥板块。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔好！老师您好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的板块推荐吗，谢谢！

回答：你好，你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。

提问：你好！曾叔！曾老师你好，预算500万-600万左右，考虑自住也想兼顾保值升值，目前在看佘山地铁站附近的新房。请问您觉得这个板块还有潜力吗？这里周围和泗泾地铁站的竞品太多，将来如果再置换，是否方便出手？

回答：你好，佘山比较适合低密度自住，你这个预算可以够一够叠墅的产品了，只能说买在这里的空间感是不错的，但是未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。建议你在比较比较其他新房。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好！曾叔！请问曾叔，本人有瑞虹板块飘鹰楼梯3房，另有虹口四中心一套老破小挂户口。考虑到两者都非优质资产，想陆续换掉。在目前市场下，先置换飘鹰老破大还是先换老破小更好？

回答：你好，四中心学区小户型，并且没有初中溢价，摇号风险影响不大，总价低流动性也得到保证，楼层2-5的前提之下，可以认为是较优质的资产。而飘鹰老破大，总价高面积大的同时，又没电梯，与很多稍远一些的次新电梯楼盘形成了竞品关系，并处于弱势，建议在开年一波行情之后，优先置换这套。

提问：曾叔您好！请问花桥投资的话是选靠近地铁11号线的次新房还是和11号线相连的S1沿线新楼盘？目前S1接轨11号线 新盘比较多。11号线花桥站附近新盘少 次新房也都12年左右房龄了均价18000-20000 ；花桥站附近 新盘23000左右要到22年左右交房。请问哪个投资价值更大？如何做选择？先谢谢了！

回答：你好，当然是选择靠近11号线的次新房，S1沿线两边大量空地，未来供应会很大。12年左右楼龄没多大影响，建议二手次新为主。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！请问现在一线城市楼市热度还很高，房价那么高到底哪些人在买？

回答：你好，你偶然间，走进了一个肿瘤医院，发现肿瘤病人真多，发表感慨，全世界人都有肿瘤。坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。走到了民政局，感慨结婚的人真多。走到了海边，感慨大海真大。这个只是接触的环境不一样了。要是你住在一线，你就会发现，买得起的人真的是多。你要是住在农村，你会觉得买得起房的人没有几个。圈子不同而已！

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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