聚焦“五型经济”发展 打造航运金融未来

7月16日，在上海美丽的“母亲河”黄浦江畔，就在不久前市委李强书记邀请各国政要的高级会客厅、上海未来核心功能重要承载地、新发展理念实践区，成功举办了“聚焦'五型经济'发展  打造航运金融未来”2021北外滩航运金融生态观察及发布活动。活动由上海市外国投资促进中心、虹口区商务委主办，全球先进的房地产服务及投资管理公司高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）承办、明博学社ˑ金融投资家俱乐部协办。上海市外国投资促进中心副主任黄莎莎、虹口区商务委员会四级调研员何冰、高力国际华东区董事总经理沈寅、金光集团办公楼部副总经理蔡韫等人出席本次活动并致辞。活动期间，高力国际还回顾了2021年上半年上海商业物业市场表现情况，并同步发布《聚焦北外滩发展，打造航运金融科技未来》专题报告。

黄莎莎副主任表示，上海始终以最开放的姿态率先落实国家各项开放举措，热情欢迎着各国企业机构云集于此，各类要素资源汇集于此。今年1-5月，上海引进外资实现“三增长”，上海仍然是国际投资向往的热土。未来，如何始终聚焦服务实体经济这一核心要义，持续深化金融改革创新，加快发展“五型经济”，或将成为贯彻国家“航运强国”战略、推动上海国际金融中心和国际航运中心联动发展的重要着力点。这方面，虹口北外滩拥有得天独厚的优势。

图为上海市外国投资促进中心副主任黄莎莎开场演讲

何冰介绍道，今年1-6月，北外滩区域新增跨国公司地区总部等高能级企业总部10家，创虹口历史新高，实到外资达8.9亿美元，位列全市第三。数据显示，北外滩集聚了近4700家各类航运企业和超40家航运功能性机构。

高力国际华东区董事总经理沈寅表示，北外滩拥有充足的开发空间及开发潜力，相信北外滩在整个上海的十四五规划的市域空间调整中将起到非常重要的作用。他说：“高力国际有幸参与了整个北外滩的商业规划和策划，我们将发挥所能，力争将北外滩打造成为新时代都市新标杆，成为世界的会客厅。”

恒量律师事务所 恒量海商法研究中心秘书长曹宏、高力国际华东区研究部董事袁晓超、上海银行海外业务平台高级副主管张雯参与现场媒体互动问答环节。

金光集团地产事业部CEO周群、加中贸易理事会首代戴轶舒及多家国内主要媒体出席了本次活动。

会议现场

写字楼租金企稳，TMT行业扩张提速明显

发布会当日，高力国际华东区研究部董事袁晓超就2021年上半年上海商业物业市场进行回顾并对下半年整体市场做出展望。数据显示，2021年上半年，写字楼市场的总体净吸纳量超过40万平方米（排名前列季度为21.6万平方米，第二季度为19.6万平方米），已经超越2019年全年的39万平方米和2020年的34万平方米。全年的总体净吸纳量有望超过90万平方米，超越前两年总净吸纳量的总和（73万平方米）。

租金表现上，目前整体市场的平均有效租金为7.60元，比上季度的7.57元环比上涨0.4%。在需求的强劲推动下，CBD甲级写字楼整体的租金水平季度环比上涨0.7%，这也是自2018年第三季度以来，写字楼租金首次环比正增长；CBD市场目前需求强劲，租金也已显示出触底反弹的态势。从需求来看，TMT、金融保险和专业服务成为上半年需求的前三位。这表明，在后疫情时期，数字经济的相关产业以及医疗健康保持着之前的快速扩张趋势，尤其是TMT行业，首次位列租赁需求的首位。

零售物业空置率下降，消费体验赋能线下零售

受到中式餐饮以及美妆生活方式集合店扩张需求的支持，全市第二季度整体空置率环比下降1.4%。数据显示，零售物业排名前列季度市场净吸纳量为7.7万平方米，第二季度为29.5万平方米；上半年整体净吸纳量为37.2万平方米。从租金表现来看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。这主要是由于非核心区域内大量新增供应入市导致，高力国际预计2021年下半年整体租金将被持续拉低。

从业态占比来分析，2021年第二季度，个人护理、餐饮、生活方式的同比需求增长明显，而餐饮和时尚服饰仍是主力租户。其中，店铺数量增长最多的是个人护理，其占比同比增长1.19%。从品类来看，餐饮类品牌尤其是中式快餐的扩张势头明显。另外，新能源汽车除原先的排名前列梯队品牌外，第二梯队品牌如威马汽车、合创汽车和零跑汽车等也纷纷加入线下体验店的布局中。

商务园区走势强劲，医疗健康成需求主力

2021年上半年，商务园区总体净吸纳量达到51. 6万平方米。延续了上季度的强劲走势，本季度净吸纳量达29.5万平方米，环比上涨31%。截至2021年上半年，商务园区整体市场空置率为21.7%，在总量上处于供需平衡的状态。

高力国际认为，商务园区全年的总体净吸纳量有望达到111万平方米，略高于新增供应107万平方米。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、集成电路三大行业占据需求榜的前三，占比分别为23%、20%和13%，占总体需求过半；汽车、通信、电子设备等上海市的战略新兴产业也在高速增长，带动产业链上的企业快速扩张。

仓储物流净吸纳量翻4倍，浦东机场一库难求

报告显示，二季度仓储物流市场净吸纳量达到16万平方米。与此同时，受益于电商和第三方物流短租需求强劲，以及主要经济体需求回暖带来的出口增长，本季度仓储物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦东机场附近的物流仓储空置率由去年二季度的15.1%降至为0，一库难求。

租金方面，目前平均租金为1.52元，环比上涨1.2%，其中空港地区租金增长较快，达到3.5%。高力国际预测，今年全年市场整体的净吸纳量有望从去年的16.4万平方米上升至55万平方米。

投资市场活跃，大宗交易或迎来高峰

2021年上半年，大宗交易市场较为活跃。截至上半年，大宗交易总成交17宗，成交总金额306亿元。大宗交易成交种类总体呈现多样性，数据中心、零售物业、酒店式公寓及酒店都占据一定比例。这也显示出在不同阶段，投资者在更大的范围内进行资产配置。高力国际华东区研究部董事袁晓超预测，今年下半年大宗交易市场或将更为活跃，全年总成交金额有望超过去年。