司法拍卖,房地产市场的隐藏宝藏

万购地产网 2018-08-13 09:41:00
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一栋市场价值1200多万的别墅,因发生过凶杀案,被认定为重大瑕疵房,评估价值缩减一半,起拍价不到三成。

还记得之前的南京凶宅拍卖吗?一栋市场价值1200多万的别墅,因发生过凶杀案,被认定为重大瑕疵房,评估价值缩减一半,起拍价不到三成。但还是吸引了22人竞拍,因为不断有人加价,延时93次,最终以786万结束了竞拍。

这几年随着司法拍卖的兴起,从线下到线上的转变,不设保留价,7折左右起卖房,一人竞拍也可成交,司法拍卖的房子彻底火了。

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市场规模,5年增长62倍

2013年法拍房产线上挂拍金额是148亿,2017年增长至9254亿,2018年预计在万亿以上。短短5年时间,挂拍金额增长62倍,成交率从13%增长到38%。这一方面得益于较高人民法院对网络司法拍卖的推动;另一方面得益于金融监管收紧,迫使银行持有的违约债务的抵押物通过司法拍卖快速进入市场流通。

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低渗透,拉新是关键

根据测算,目前法拍房的市场渗透率仅为10%,以过去半年数据为例,全国平均0.2人报名/套,而法拍推广力度较大的杭州为5.31人报名/套,按平均一套法拍房2人报名计算,在用户端仍有10倍的增长空间。

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用户类型:刚需+投资型

区别于二手房市场,法拍房主要有以下几个特点:

法拍房中成交量较大的集中类型为住宅、写字楼、商铺、工业厂房等,其中住宅占30%左右;

法拍房平均折扣率为8折,所以对风险偏好高的投资型用户吸引力较大;

除北京、深圳等城市对法拍房限购外,其他如上海、成都等热门城市目前都不限购,适合刚需用户。

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用户痛点:交易成本+交易安全

法拍房一般需要在拍卖成功后的7个工作日内付法院全款,如果用户需要贷款,那么提前办理按揭或者过户后办理按揭,往往会产生额外的成本。

另外,全国的法拍平均有10%-15%存在清场隐患(即拍卖的房子里有人居住不配合搬离)。

风险一:房屋所有权证的办理难以确定

在购买拍卖房时,要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

风险二:房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。在购买司法拍房时,房屋如若是没有居住的新房,就要注意开发商是否有资金链断裂延期交房,导致房子存在质量瑕疵等情况。

风险三:法律规定的执行回转

“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态情形。

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行业机会:标准化信息+深度服务

目前法拍市场主要有三类玩家:

拍卖平台:2016年较高人民法院纳入的5家网络司法拍卖平台,包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。优势是官方授权的拍卖终端,劣势是信息分散,比如搜索上海地区的房产必须要到5家平台分别查找。

法院辅拍机构:帮助法院为意向客户提供带看、咨询等服务。优势是更容易获取咨询客户的信任,劣势是过度依赖法院难以快速扩张,同时法院相对强势导致忠诚度不高,比如上海的法院就是采取摇号抽签的形式,在40家拍卖行中选取辅拍机构,目前盈利模式尚不清晰。

客户法拍信息工具+服务商联盟:以万购地产网为代表,汇总全市场数据,精选所需房地产。优势是从买家角度设计产品,便于形成直客流量和规模优势,劣势是法拍房用户教育成本较高。

当然司法拍卖房屋也暗藏着不少风险隐患,如果没有深入了解,很有可能会陷入麻烦之中,最终“得不偿失”。想在司法拍卖房中挖掘宝藏,还得找专业靠谱的服务机构。

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