长租公寓为什么这样红?

“房子是用来住的”的调控纲领，发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场趋势，中央和地方租房新政频出，住建部选取12个城市作为住房租赁试点，特别是“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策，引爆我国租房市场。以上海为例，上海十三五住房规划推出70万套新增租赁住房，比同期推出的商品住房还要多25万套，某种层面来看，未来是租赁住房的全新时代。

”

“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”。

这几乎定调了中国房地产未来的发展趋势，此轮房产调控无论从内容还是形式都将要发生根本性变化。按照此政策基调，我们可以看到三个重大行业规则的变化：

01

大众住房形式逐步从购买变成租赁，

从拥有变成使用

当租售同权成为一种国家对房地产的认知问题的时候，经过从98年开始近20年的地产市场化的浪潮，主浪已经接近尾声。当我们通过市场化的手段解决了大众住房供给不足的问题之后，留下的后遗症就是房价的高企。

因此，在密集的政策调整背景下，我们需要寻找租赁住宅市场的新蓝海。这样的蓝海市场，已经表现出明确的旺盛需求趋势。有数据为证。2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。其中，北上广深2016年租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，2016年对比2012年，租房需求增长超150%。

这个游戏规则出台，要想下一步真正的运行下去，那就需要一个更重要的法规的出台，即对住房租赁市场明确立法，加强干预，建立市场规则、监督及维护市场秩序。同时更重要的是，要为这个市场兴建完备的融资渠道。

投入重金建设，然后再自持住宅去租赁，以一个相对比较低的回报率去经营，无论如何对哪一家房地产企业，都实为无奈之举。少有能进行合理的商业模型，使其资金的回报率能达到市场化的要求。

很多大型房企的项目投资净利润率是10%即可作为拿地准入门槛，其实只要成本控制得当，租赁住宅要达到这个目标似乎并不是很困难。但如果考察其现金流，就会发现可以销售的现金流要远比自持租赁的好很多。那么如何解决这个现金流的要求问题呢？较好的办法是放开融资渠道，用Reits的方式，引进社会资本参与租赁房的建设开发。如今可以看到曙光的是，一些品牌长租公寓的资产包发行类Reits获批，让我们看到多少年来，行业内翘首以盼的这扇紧闭的大门正在逐步打开。

02

全国各区域中心城市，

必是下一步行业的争夺的最重要的热点

十九大提出当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这在地产行业看起来尤为明显。人口依然在往一线和东部地区流动，但这样的流动，势必造成区域发展不均衡。

面对这城镇化下一个阶段的主趋势，即人口从小城镇往大城镇迁移的趋势，如何解决这个问题，城市群策略和区域中心城市策略就是较好的解答。麦肯锡城市群方法将中国以省会城市为核心，以300公里为半径，划分成20多个中心城市群。这些城市群的GDP都超过中国总GDP的1%。

想必，这种是相对均衡的区域经济发展格局，是解决当下主要矛盾的一种参考策略。而新的市场机会、新的战场就在这里。

03

房地产行业从群狼的草莽竞争，

变成大象的垄断游戏

回顾过往，根据国家统计局数字，2015年全国商品房销售额为8.7万亿元，2016年销售额为11.8万亿元，2017年截至9月为销售额7.8万亿元，但2017年如今销售额在逐步下降。如今业界达成共识的是，2016就是中国房地产全行业最后的盛宴。接下来的游戏规则，将是行业容量下降（预计年销售在9~10万亿）背景下的，从草莽走向垄断的过程。

行业局势在变：1、市场总容量在下降；2、限制性开发政策导致核心城市地价高企，利润收紧，拿地困难；3、住宅市场游戏规则从销售走向自持租赁，自有资金回报率在下降，现金流在吃紧。

这样的形势下，何以生存？答案只能是胜利属于强者。资金、产品力、周转、成本控制、品牌都具备优势的企业，自然会在困难的时局下获得更多的市场机会。因此，大潮褪去，裸泳的都已上岸，剩下的是真正的职业泳者。

垄断竞争，将是整个行业未来5年的最重要的游戏规则的变化。我们可以看到，在即将过去的2017年，中国地产前二十强上市公司的股价迭创新高，而大多数中小企业却大都面临拿不到地、无米下锅的尴尬局面。

长租公寓，迎来了市场风口期

近期接踵而至的利好政策，巨大的市场前景，吸引开发商纷纷参与其中。一二线城市房价普遍高企，品牌长租公寓成为年轻人的居住选择，租房人口总量达1.8亿人，未来市场容量将达到数万亿市值。“物业持有，租售并举”的政策导向，意味着房地产进入下半场，原有快速周转的房地产模式面临变革，开发商持有运营物业的盈利能力将成为下半场胜出的关键指数。

最早涉足长租公寓的是轻资产运营公司、互联网公司，现在随着规模房企的强势进入，称得上是群雄逐鹿。租赁市场前景广阔，盈利模式仍是困扰所有参与企业的较大问题。

长租公寓盈不盈利，业内人士常说的一句话就是：“算不过账来”，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。据说有的公寓企业拿房成本加上装修成本已经占到了80%。房东与房客的利益诉求是一对矛盾体：房东希望租金高走，房客则想租金低一点。

目前房地产开发企业竞相进入长租公寓，势必推高拿房成本。如何在现有的市场条件下，消化拿房成本占比是开发商获取快速扩张规模化复制能力的关键要素。通过产品创新，实现差异化竞争是可操作途径。建筑规划、户型设计、装修风格是主要着力点。

有的另辟蹊径，专注细分市场，“包租婆”是一个女性主题的品牌公寓，围绕“女性生活平台”，为用户提供房屋出租及休闲生活服务，致力于营造时尚、品质的生活方式。另外依托公寓房客，提供社群服务，创造增值收益，是长租公寓拓展外延服务的商业途径。例如新派创新了一种有趣的社交玩法，为单身男女搭建社交平台。

长租公寓处于产业链初期，具有不确定性的发展特征，对于盈利模式尚在未知的探索阶段，其现有的运营模式是传统的“二房东”模式，呈现四大困境：同质化运营能力，租金成本越来越高，推广成本受限、物料采购成本高。长租公寓如何突围？规模化是必然方向，而REITS是长租公寓实现规模化扩展的较佳选择。美国较大的长租公寓运营商EQR的发展历程提供了很好的借鉴，资产增值+租金是主要盈利手段，一方面通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益；另一方面，通过提升运营效率，增加租金获取能力。

不断创新融资模式是行业发展趋势，谁拥有低成本的资金，谁就拥有了未来，从去年优客逸家和华瑞银行的亿元创投贷，紧接着高和资本发行类Reits产品收购上海海德公寓，年底魔方公寓3亿元的ABS资产证券化产品，今年青客、寓见、未来域、爱上租也将推出自己的资产证券化产品和金融服务产品，金融创新将贯穿整年的公寓发展。长租公寓的盈利点就在于：租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。而商业模式的建立就在于根据各自优势，组合相关产业要素，形成闭环的优势产业链。

整体市场是蓝海，运营管理是红海。除了盈利模式，还需培育完整的租赁产业生态链，在房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域产生具有代表性的企业，形成成熟的租赁市场。平台做大之后随之而来的盈利方式也将多样化，例如租房金融服务、生活餐饮服务等等，这将具备更大的想象空间。犹如美国西部淘金，不可能每个人都能淘到金子发大财，但铁铲却是淘金者的必需品，卖铁铲给淘金者做产业链的配套服务商，是精明，更是一种经营智慧。