新规4月1日起执行!上海小区公共收益将进监管账户

近日，上海市房屋管理局印发《上海市住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《管理办法》），将于2026年4月1日起正式施行。《管理办法》旨在落实党建引领物业治理的相关工作要求，规范上海市住宅小区利用共有部分获取公共收益的归集、使用和管理。

本次新规生效之前，上海市住宅小区公共收益管理的主要依据是 《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），明确了公共收益的定义、来源、归属、用途、账目管理和公示要求等，已于2025年12月31日到期。而《管理办法》在原有通知基础上进行了升级和细化，提出建立公共收入监管账户制度，物业服务企业应当只开立一个监管账户，并在账户下以物业管理区域为单位分别设置账簿。《管理办法》要求公共收入应当直接存入监管账户，坚持专户专储、单独列账、公开透明的管理原则。此外，业主可以通过随申办、公共收入查询二维码等渠道获取本小区、门牌幢的公共收入及公共收益收支情况，大幅降低了监督成本，保障了知情权和监督权。

2025年初，中央纪委国家监委进行的全国性部署提及“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”，随后全国多地均围绕以上要求，出台了公共收益管理的相关政策。此类政策的密集出台，意味着公共收益管理正在逐步得到各地政府的重视，相应的政策法规体系日趋完善，侵占业主公共收益的问题也逐步得到解决。

当下，物业管理行业相关费用的透明度一直饱受诟病，业主仅知道需要定期缴纳物业费，但对于物业费的费用构成与应用场景无从了解，导致部分业主的缴费意愿出现下滑。其中，公共收益管理问题过往存在概念不清晰、管理不专业、使用不规范等问题，更是业主关注的重点所在。伴随着各地公共收益管理制度的构建与更新，公共收益的概念、归属、用途与管理方式变得更加清晰。这些政策进一步强化了资金管理的透明度和安全性，一方面打开了物业管理的“黑盒子”，让业主能够了解物业费的使用情况，提升对物业企业乃至整个行业的信任程度；另一方面，业主也能够借助业委会的形式参与物业公共收益的管理，从而保障自身与整个社区的利益。

为了响应各地对于公共收益管理的政策要求，物业管理行业的头部企业正在积极探索推动住宅公共收益管理公开化、透明化的相关举措，并已经在部分项目加以实践并取得了不错的成效。例如，上海市杨浦区长白新村街道某物业企业基于街道发布的《关于进一步加强党建引领物业治理工作的实施方案》，先后公开了服务合同、收费标准、公共收益和维修资金使用情况等6项物业基准服务内容，同时设置了“便民服务信息公开”区域，各种服务和联系方式一目了然，使得业主能够清楚知道物业费能换来什么服务，公共收益用在何处。本次新规的出台，能够倒逼更多企业提升对于公共收益管理的规范性与透明度，使各方对于公共收益的监督有据可依，有利于增进行业各方之间的互信，推动物业管理行业实现规范、有序的发展。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨