认筹率不足80%,德信上海首秀,就这?

上海搜狐焦点 2021-06-11 20:06:41
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位于闵行旗忠别墅区的全新房德信交投·隐秀云庐已认筹完毕,据了解,该盘认筹组数大约250组上下,并未覆盖318套总推盘量,这在当下市场来说,有些遇冷。

位于闵行旗忠别墅区的全新房德信交投·隐秀云庐已认筹完毕,据易眼看房初步了解,该盘认筹组数大约250组上下,并未覆盖318套总推盘量,这在当下市场来说,有些遇冷。

要知道,几乎在同一纬度,同处闵行的浦江镇新房建发浦上湾、新城千禧公园等盘都已触发积分制,得到了市场的极大关注。

现在,连江对岸的奉贤项目阳光城未来悦都能触发积分制成为热销盘,为何该盘在当下认购不如意,我们具体来分析。

1、产品与板块定位不符

毫无疑问,闵行旗忠别墅区是沪上高端住区,这里面大多是以低密度独栋别墅为主,几千万、上亿的房子比比皆是,比如标杆项目绿城玫瑰园,上亿的不在少数。不得不说,高端定位已深入人心。

但自“限墅令”出台之后,上海低密别墅用地就逐渐退出历史舞台,取而代之的是提高土地利用率,提升容积率。

因此这个从前的高端低密墅区,尚未完成开发的土地也不例外,只要出让,容积率都要做相应的提升

所以,我们就看到了如今的德信交投·隐秀云庐项目。虽然该盘还打着低密墅区的概念,但容积率已经到了1.2,与旁边的纯独栋别墅社区相比,高了不少,这就意味着,这幅土地不可能做成与之前一样的低密度别墅社区

同时在土地出让时,土地出让方又进一步规定中小套住宅比例不得低于60%的要求,这也就意味着,此幅土地要有超过一半的住户面积段不能做大。

而面积段将决定人群定位,那么在闵行旗忠别墅区内,就能看到一个奇异现象,就是高端的人特高端,而刚需的人又特刚需。

所以在一个目前来看还是以高端别墅区为主的区域内,突然出现这样一个产品,明显产品定位与板块不相符,因此受到了市场的冷落。

2、缺乏诚意的德信上海一号作品

如果说,中小套住宅比例不得低于60%是硬性规定,那么剩余的40%住宅若好好打造,或也能凸显该盘品质,进而来提升产品溢价。但是这40%的住宅,开发商又统一做成了叠加别墅产品,为上叠约120平,带有露台;下叠约130平,带有地下室,而叠加产品单价约5.36万/平。

德信交投·隐秀云庐规划图

严格意义来说,叠加在住宅产品分类里并不能称之为别墅,它仅属于公寓的升级版。

而去年在该项目旁开盘的玖玺,虽然社区形式和产品形态与该盘相似,但开发商还是尽力设计出一些符合板块定位的略高端产品合院别墅,这对于改善型买家来说,也是一种宽慰。而最终,玖玺的合院别墅价格也达到了5.74万/平,虽然数量不多,但产品溢价空间却大了不少。

玖玺规划图

一般情况下,开发商在进入一座城市,尤其是排名前列个项目,为了做出口碑,往往会在产品上下功夫,争取做出有口皆碑的作品,这样在开发下一个项目时,形象会大幅提升。

作为浙江德信地产和浙江交投地产在上海落地的排名前列个项目,在如此高端的板块内,也没有看出开发商在项目的打造上有多用心,反而做出了市面上非常常见的刚需版高低配(叠加+高层)模式,略显诚意不足。

3、一期主推90平洋房,进门书房显局促

项目洋房单价4.38万/平,在遍地都是豪宅林立的别墅区内,价格并不算高,要知道,浦江南“三兄弟”的单价也都4.04万/平。

而且项目还是洋房产品,总价约400万之内就能买到精装90平3房,是有一定性价比的。

项目户型也不错,都为一梯两户设计,三开间朝南,每个房间都带有飘窗,有两个卫生间,符合当下刚需客的需求。

但是进门处的书房,由于有部分电梯厅的因素,该房间的使用面积并不是很大,略显局促。

4、生活配套缺失,公共交通也一般

只怪这样的产品出生在了别墅区,如果该盘平移到闵行浦江镇,与“三兄弟”在一起,显然以1.2的容积率来看,获得的关注度要更大;若放在外环附近,可能就是区内的“小豪宅”了。

为何在这里会出现这样的反差?

还是板块配套问题。该盘身在豪宅区却是个刚需产品,而旗忠别墅区的主要配套则是以服务于富人的高尔夫球场为主,虽然配套很高端,但对于用400万买这类产品的刚需族来说,此配套好看但不实用,再说回来,谁能天天去高尔夫球场打球呢。

而浦江南“三兄弟”能够得以热销,在北面约200米处的万达广场功不可没,大型商业设施,吃喝玩乐全部服务于当地居民,配套方便且接地气儿,热销也就不足为奇了。

环看德信交投·隐秀云庐四周,道路两旁人烟稀少,除了大面积绿化和低矮的高端别墅外,连一个餐馆、便利店都没有,让刚需人生活在此,烧饭的柴米油盐都要开车前往几公里外的商业去买,还会有多少人选择在此置业?

城市界面一角

另外,别墅区的打造一般是出则繁华,入则寂静,换言之主要出行工具是以自驾为主

但对于刚需客,一般家庭一辆车是标配,甚至还有一些客户因为买房的压力,暂时没有车辆,那么他们的出行工具就要以公共交通为主了,但目前这里有且只有一辆闵行2路公交车到往5号线颛桥站,不算等车时间,用时也要20分钟左右,至于与地铁的距离,最近的5号线闵行开发区站,直线也超过5公里

在各方面都对刚需不太友好的情况下,以当前的行情来看,能有250组左右的认筹数,也不错了。

总体来说,这是一个生在高端区的刚需项目,对于高端客户来说,这样的产品不符合他们的需求,但对于刚需客来说,以区内现有的配套又无法支撑起刚需客日常生活,实属尴尬。

其实,哪怕该盘放在上海其他区域,没准都是一个爆款产品,但唯独,它“长”在了别墅区,有点冷。

来源:转载自易眼看房

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