上海楼市:“卖旧买新”做改善,那这换房三定律你知道吗?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，在江北高新区上班，在威尼斯水城买了一套房，现在想置龙湖春江悦茗三房，请问是否可以买？

回答：其实桥北体量大，有些房子也略老旧，“卖旧买新”做改善很正常合理。毕竟龙湖春江悦茗也在高新区的核心地段，靠近东大成贤学院，周边地铁为3号线东大成贤学院站，而且龙湖江北天街区域生活也很便利，产业不少。118户型功能实用，精装修三大件齐全。一般而言，在江宁、江北、城北、城东等区域，品牌房与非品牌房的房价差距在二手房时还是很明显的。南京投资价值高的板块，详见内部分享！

所谓换房三定律：

1.卖旧房买新房；

2.卖非品牌房买品牌房；

3.卖劣质地段买入优质地段。

提问：成哥好，投资不自住，打算10年后置换，上海松江的复地二期，青浦东华新的房子麻烦帮忙分析，有没有其它的投资建议？

回答：南九亭动迁户多，北九亭界面更好一点，复地在南九亭，而且离地铁太远了。华新地段可以考虑，地理位置优越，西面毗邻徐泾板块，东面则是直接与华漕连接，而目前板块还有不少次新商业楼盘。尤其伴随着未来大虹桥崧泽高架的落成以及未来地铁13号线的规划可能，这华新镇的便捷度也就不言而喻了。目前处在发展之中，学校资源，医疗资源还存在一定的短板，但是伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善，价值也会逐渐体现出来。相比优先考虑青浦东华新的房子。上海投资回报率高的板块详见内部！

提问：你好成哥！请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：200万不建议在上海买，买到的基本都是投资价值很差的楼盘。如果一定要买考虑下鞍山新村老破小，靠学区还能涨点。再重申一下，上海建仓起板价250-300万。

提问：你好成哥，我目前在张江上班，做it，预算300，今年5月份满5年社保。想买个两房。目前能力范围之内的区域有北蔡和川沙，不过这些地方多数是老房子，位置好，但是面积小，房型和楼层都不太满意。康桥的秀沿路地铁站和周浦东有稍微新一点的房子。能否指点一下？

回答：我觉得北蔡、三林、康桥、御桥、周浦、孙桥可以，川沙有点远。康桥尚可、周浦东也不错，孙桥还可去看看。你的预算有点紧张，需要结合预算好好规划一下。

提问：成哥你好，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答： 你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥，孩子今年出生，妈妈和宝宝沪籍，爸爸非沪籍，目前打算物色有小学初中学区的二套房，预算总价500万左右，较好两房兼顾出租自住功能。因为距离入学年限较久，担心有政策性风险，所以希望学区溢价越小越好，购买学区内无学位的房子是否是一个正确的思路呢？目前在看大宁，七宝板块，还有其他比较优秀的板块吗？

回答：你这个思路是对的，五年一户，现在买学区房用过的比较划算。优秀的板块很多，除了你说的大宁和七宝，也可以考虑古美，莘庄，春申，陆家嘴，潍坊等等。其实二套也可以通过信贷产品降低首付比例，预算拉高一点的话，可以选择品质更好的房子。

提问：成哥好，预算1000-1300，改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。你有什么建议吗？还有有什么其他的选择？首付800-900，剩下贷款。

回答：中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天。

提问：你好，成哥，请问您认为环上海城市还有价值洼地吗？例如嘉兴和南通呢？

回答： 在“房住不炒”的总基调下，目前环沪城市都很难有既快速又安全的投资回报。如果从中长期来看，嘉兴市本级的南湖新区、国际商务区以及秀洲新区，南通的崇川区，太仓的科教新城相对其他地区的发展潜力更大，投资安全性更强。具体买房建议及分析详见内部！

提问：成哥，前几天抢到一个限价新房，虽然位置不错但是网上查了很多人都说这个精装差，缺点多，不知该不该要？

回答：买房子的初心是什么？有人开始是刚需，但进了业主群后不一样了，因为被人影响了感觉这个那个都不好，这样的房子能自用吗，大家都想交付都想卖吗？？你知道限价下的新盘半斤八两，大家也一样。你这个不要，再买还要内部竞争，板块竞争，万一买不好，你心态更不好。所以在限价阶段买新盘，你要放低预期，这样交付的时候你会发现它的优点，而不是缺点。这才是你买房子初心——我是刚需，而不是投资！

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