上海房屋租赁市场猛加金融杠杆、土地杠杆,房价要降了?

终于，上海发展租赁住房市场的政策也出台了。与7月份以来，广州、成都、郑州、北京、南京等城市的政策相比，上海的政策未免姗姗来迟，但其发展住房租赁市场的决心和力度却是空前强大。

9月15日，上海公布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，猛加土地杠杆和金融杠杆，力推住房租赁市场快速健康发展。

笔者摘出个人认为《意见》最重要的几条，并做简单解读，供大家参考： 

1.加大租赁住房供应

通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。

解读：上海开全国风气之先，推出100%租赁住房用地，之前市场还怀疑这种试点能否成为常态，相信现在已经不会有人有疑义，租赁住房用地已经成为上海土地供应的主要类型，上海住房“十三五”规划更是明确，“十三五”期间，上海租赁住房用地供应1700万㎡（约70万套房）。新增用地建设将是未来租赁房源的主要保障，仅此一点，便保证了上海房租租赁市场的强势崛起。

短期来看，“商办房屋按规定改建”和“集体建设用地建设租赁住房”较具杀伤力，这是改变土地用途，盘活了闲置或低效利用市场资源，是开发商和业主手里急于变现的存量，是可以快速进入市场的纯粹的增量。

2.鼓励金融支持政策

本市针对住房租赁企业，以创新金融产品和服务、降低融资成本为导向，提出了鼓励商业银行加大信贷支持力度，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等五类金融支持政策。

解读：对于租赁行业，鼓励金融支持政策，长期低息贷款、政策性贷款、企业债券、不动产债券和REITs等，扩大金融杠杆，引导大量低成本资金流入租赁行业，这与当前各大城市对房产交易市场的金融管控形成了鲜明对比，对企业经营将产生极大的引导作用。当然，背后还有巨大的信号，租赁市场的不动产要证券化了！这点消息太重磅了，或许在租赁市场只是尝试。

3.建设舒适的租赁住房

未来本市将在就业聚集地区，如城市中心或副中心服务业聚集区、高校科技研发聚集区、各产业板块高端制造业聚集区、郊区各新城中心，规划布局租赁住房，进一步实现职住平衡；将在轨道交通上盖、轨道交通站点周边等交通便利地区，规划布局租赁住房。

同时，针对租赁住房的特点及生活需求，将按照建筑布局合理紧凑、建筑外观简洁美观、建筑比例尺度恰当，建筑节能环保等原则，鼓励房型设计及建筑室内空间设计创新。

将增加物业管理、便利店、洗衣房、活动室、健身房等生活配套设施比例；适当配置立体绿化；倡导采取开放式街区理念，增加邻里交往空间设置，通过设置户外连廊、底层架空等方式提供户外活动场地与公共空间，提高租赁住房的适应性，提升社区空间品质，营造良好的邻里交往氛围，满足市场租赁需求。

解读：优越的位置，方便的交通，先进的设计，完善的配套……这些明确提高租赁住房质量的意见，无不说明上海建设租赁住房不但是为了解决中低收入人群的居住刚需，更是为了吸引人才，留住人才。当然，这也意味着租赁住房价格也将形成鲜明的分层，整体而言，租金将普遍上涨，尤其在供需矛盾大的地方。

4.国有企业是稳定器、压舱石

现阶段，本市加大投入力度，支持国有企业拓展住房租赁业务，主要是为了在住房租赁市场前期培育过程中，通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。

解读：国有企业在住房租赁市场占重要地位，各大城市规划都是如此，但像上海这样明确国企职责和地位的提法，笔者的印象中这是排名前列次。这其实是政府明确的告诉社会，影响基本民生的市场国家要有主导权，同时也是政府利用市场手段名正言顺的给租房租赁定价——既防租金跌太多也防租金涨太高，政府对房地产的调控中心将逐渐倾斜到租赁市场。

5. 保障租赁当事人合法权益方面

对于本市常住人口中的住房承租人，只要依法办理租赁合同登记备案，就可以按照国家和本市相关规定，通过与居住证和积分制度、以及人户分离登记制度的衔接，享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。其中，积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照本市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。

解读：这就是伴随各大城市发展住房租赁市场以来的，被热炒的“租售同权”，但笔者之前已经有多篇文章分析过，承租人权益是相对扩大了，但城市配套资源稀缺性不解决，永远别奢望真能做到租售同权。

最后，再说一点，租赁市场的发展并不会降低房价，相反，租赁房源的增加是以商品房用地供应减少为代价的，反而会提供房价上涨基础。同时，租售并举的建立，意味着房屋交易市场将更多的按经济规律办事，涨跌将更加凶猛。对此，笔者之前都有多篇文章详细论述，大家别被今天一些鼓吹上海房价要跌的文章给误导了！