北外滩要建别墅了!上海地产联合体111亿打包拿下虹口商住地

2月7日，虹口北外滩300米新地标地块成功出让，同时打包出让的还有一幅容积率1.1的别墅地块。

据上海土地市场消息，虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分）， 北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块于今日进入现场竞价环节，仅1家竞买人参与，最终上海虹口城市更新建设发展有限公司以111.3534亿元底价获得。

据天眼查资料显示，上海虹口城市更新建设发展有限公司为三家公司合资设立，其中上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司控股60%，虹口区国资委下属上海虹房（集团）有限公司和上海北外滩（集团）有限公司分别控股20%。

上述地块分为商品住宅与商办餐饮两大部分，其中HK193-02、HK193-03（地下部分）为普通商品房用途；HK300-02、HK300-03（地下部分）为商办餐饮用地。

值得一提的是，HK193-02地块为普通商品房用地，总建面约4.1万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米！也就是说，北外滩很可能要建别墅了！另一幅商办地块与之捆绑出让，未来将诞生300米北外滩第四高超高层地标。

两幅拥有30倍“最萌身高差”的捆绑地块，成交总价超111亿元，按照地上总建筑面积24.8万㎡，合计楼板价约为4.5万/㎡；若计入地下建筑面积约19.4万㎡，则楼板价约为2.5万/㎡。

地块名称：虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）总范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路；四川北路街道

土地用途：住宅商办餐饮

出让面积：58025.2平方米

容积率：1.1-10

成交总价：1113534万元

竞得人：上海虹口城市更新建设发展有限公司

根据土地市场网站公告，虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）涉及历史风貌保护旧改部分。申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的历史风貌保护旧改项目认定文件。也就是说，与2020年虹口北外滩风貌保护地块一样，拿地企业必须先经过虹口区政府审核开发资质后方能进入地块申请竞买环节。

HK193-02地块地上出让面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，总建面积约4.1万㎡，地块建筑限高只有10米（檐口高度）。不难推测项目未来住宅楼较高只能是3层，差不多相当于一般联排别墅的建筑高度。

地块定位为“历史风貌街区”，其中现有历史建筑约0.67万㎡，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新；其他历史建筑3.43万㎡，可采用拆除新建方式予以更新。也就是说，在保持整体风貌、肌理、体量不变的前提下，这个地块上的所有建筑其实都是可以被拆除的。

针对历史风貌街区的城市更新，不止规划上对开发强度（容积率）和建筑限高可以做出让步；在土地出让条件方面，这次也有不少让步：

1、对住宅套数下限未作要求；

2、不用配建租赁房和保障房；

3、不限中小套型住宅比例；

4、可采取定制式装修；

5、绿地率仅5%，而一般新的住宅用地绿地率一般都要求在30%左右；

6、不用退界，而一般都需要向道路和绿地退界；

7、因历史风貌保护需要，建筑间距、退让、面宽、密度等无法达到相关规定的，可以经历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证后审定。

在《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》中，在白玉兰广场之外打造480米的新地标和380米、300米的次高建筑，围绕白玉兰广场和新地标打造两个地标建筑组群，形成的北外滩“四件套”与陆家嘴“四件套”隔江相对。

此次出让的北外滩街道HK300-02地块，正是其中之一，将诞生北外滩300米第四高地标，以及一栋200米超高层塔楼，打造具有全球影响力和标杆引领性的总部基地，引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。