稳中有增!市值突破2000亿港元的龙湖立下新目标

3月24日，龙湖集团（HK.00960）披露2019年财报，全年营业额1510.3亿元，同比增长30.4%；核心净利增21.0%至155.5亿元；净负债率51.0%维持低位。

龙湖增长的业绩，稳健的财债结构，也即时得到了市场的认可。

当日，龙湖集团财报发布后，资本市场反应热烈，股价涨幅6.59%，次日涨幅更是高达8.90%，市值一举突破2000亿港元，超过碧桂园、恒大等龙头房企。

2020年，龙湖集团设立新的销售额目标——2600亿，稳中有增。

保持稳健、持续增长

财报显示，2019年龙湖集团实现销售额2425.0亿元，同比增长21%，增速在Top10房企中先进。

2019年楼市在调控之下，整体增速放缓，多家房企踩线完成销售额目标。据亿翰智库数据，2019年房企年度业绩同比增速平均值为15%。

Top10房企中，世茂、龙湖、中海、融创、新城控股仍保持20%以上的同比增速。

销售额稳步增长之外，龙湖的盈利能力也可观。

龙湖2019年核心净利增21.0%至155.5亿元，毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%，投资性物业收入增41.5%至57.9亿元。

2020年一季度，受疫情影响，各家房企销售额同比大幅下降。根据市场形势，龙湖业绩发布会公布了2020年的销售目标。

龙湖CEO邵明晓表示，2020年设定的销售额目标是2600亿，稳健增长。从1月下旬到现在，疫情对供货、复工、销售，都产生了一定影响，但是总体上处在可控的层面。

董事长吴亚军直言：“今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。”

现金流充裕 财务健康

2019年，市场共识是现金为王。

尤其到了下半年，调控之下房企多条融资渠道受阻，考验着房企运营能力。

据克而瑞数据，中资上市百强房企发行美元债的借贷成本从2017年6.7%升到2018年7.5%，截至2019年11月中旬为8.2%。

与房企借贷利率攀升不同的是，龙湖选择降速增效后，2017年到2019年的平均借贷成本为4.5%、4.55%，4.54%，一直保持着极低水平。

融资成本控制在5%以内，除央企中海、华润、招商、保利外，民营企业能实现这样融资优势的寥寥无几。

财报显示，龙湖2019年综合借贷总额1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。净负债率为51.0%，在手现金609.5亿元。

业绩发布会上，董事长吴亚军表示，龙湖去年下半年就在注重现金流，所以今年年初1月份就完成了全年的基本融资。

四大航道齐头并进

房企中，流行将房地产开发称为主业，商业、物业等称为多元化业务。

不过，对于龙湖而言，住宅开发、商业运营、租赁住宅、物业服务这四大航道都是主业。

“因为对龙湖来讲，客户是差不多的，能力是差不多的，如果跨了一个领域，是我们能力之外或者是现有客户之外的客户，我觉得那叫跨专业、跨行业。”吴亚军表示。

2019年，龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座。

长租公寓冠寓落地全国30余个高能级城市，截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，预计今年开业房间数量达10万间。

当前疫情正考验着商业运营、物业运营。

龙湖选择对旗下商场商户减租67天。CEO邵明晓介绍，过去这两个月的疫情对于商业冲击还是比较大的，2月份关店的数量达到了接近八成。

3月份龙湖39个商场已经全面恢复营业，邵明晓表示，大学和中小学生开学的时点，这会是商业开始的恢复的时点。

预计到2020年底，龙湖累计开业商场将超过50个，并有望实现租金收入近60亿。

疫情期间，龙湖智慧服务2.6万名员工奋斗在一线，为用户做好送菜上门、杀菌杀毒、安防保护、出入管理等工作。

邵明晓业绩会上说：“我们在很多城市都被当地住建部门评为优秀物业团队，我们C4的核心团队都非常拼。”

布局热点城市，不拿高价地

龙湖2019年初表态：水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。

体现在龙湖的行动上就是：守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地。在土地市场相对冷的时候多拿一些项目，如果土地市场非常热，就缓一缓。

龙湖把控着拿地节奏的同时，注重拿地的城市布局。

城市群协同发展的机遇来临，龙湖围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局，约90%的货量集中在热点城市和价值区域。

2019年，龙湖集团新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米。

截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市。

同时，龙湖还保持着25%-30%的新增项目来自于收并购市场。邵明晓介绍，龙湖不是为了并购而并购，而是看机会，在选择上更倾向于项目层面的收购机会。

从一家房企的土地储备布局、拿地成本，可以大概预估到企业未来的盈利情况。当前，龙湖已售未结销售额2535亿元，锁定未来业绩。

对于市场判断，邵明晓在业绩发布会上表示，3月份开始，整个市场在慢慢复苏，到4月份整个销售市场应该会回到一个正常的水平。

他说：“龙湖基本上能够按照预定目标，顺利、平稳往前运行，全年2600亿的销售目标有信心完成。”