大家美颂入市两月不温不火 谁能打破奉城板块整体低迷现状?

　　如果盘点2020年上海楼市关键词的话，认筹和摇号特别榜上有名。全年超过一半以上的新房项目认筹率超100%，79500人的摇号人次也创造了楼市自2017年以来的新房成交量新高。

　　新年伊始，持续出台的新政让楼市降火，两级分化愈发明显，购房者的置业选择也将更为谨慎。有的项目一房难求积分摇号，有的项目少人问津不温不火，尤其是部分远郊诸如金山、奉贤等部分偏远板块成交持续低迷，未来也可能面临更严峻的销售压力。

　　大家美颂入市两个月去化不足三成

　　2021年1月23日，位于奉贤奉城板块的大家美颂开盘。首开401套5-6层低密纯洋房产品，主推户型建面为约65-88平方米，包含一室两厅一卫，两室两厅一卫等户型，开盘价格22566-27514元/ 平方米，参考均价26842元/平方米。

大家美颂一房一价表 来源：网络

　　大家美颂为大家房产（上海大家祥鼎企业发展集团有限公司）2020年6月17日底价竞得的奉贤区奉城镇46-01区域地块。该地块土拍过程颇具戏剧性， 2家竞买人其中1号竞买人网上报价1轮后，现场表示不进行现场竞价。2号竞买人未进行网上报价，但表示参与现场竞价。结果2号竞买人现场并未出价，块地最终归1号大家房产所有。

　　拿地半年，大家美颂在开盘前的对外宣传中，自贸区、低密度、低容积、总价110万元起等字眼频频刷频，似乎具备成为网红爆款的潜质。但从实际销售情况来看，事实并非如此。网上房地产数据显示，截至3月22日，大家美颂开盘两个月108套，去化率不足三成。具体来看，1-3月分别成交20套、38套和50套。

来源：网上房地产

　　虽然2月因为农历新年关系历来为楼市成交淡季，但作为纯新盘的大家美颂开盘至今月成交量基本在50套以内。即便考虑到新项目网签数据的延后性，大家美颂的销售表现仅能用不温不火来形容。

　　对比差不多同期开盘推新的类似市郊项目，大家美颂成交量差距明显。同期，位于金山枫泾的招商虹桥公馆二期的成交量分别82套、94套、192套，嘉定安亭的中骏璟尚开盘当月成交量更是高达306套。

　　奉城板块长期低迷  多项目陷滞销困境

　　提到奉贤，购房者排名前列反应肯定就是规划重点的南桥新城，发展迅猛的金汇板块也给人印象深刻。相比之下，大家美颂所在的奉城板块却少人问津。

　　奉城板块位于奉贤东部，是奉贤区的老城地区。由于地处远郊，长期以来发展相对缓慢。此外，奉贤新城作为重点发展的五大新城之一，对优质政策、人口和资源的倾斜，使奉城发展的束缚愈加严重。

来源：网络

　　虽然奉贤2035总规中，提出奉贤新城、海湾、奉城三大城镇组团区域协同、空间优化和城乡统筹的概念。在2019年8月6日，奉城也搭上了临港新片区的快车。但仅从目前的楼市现状来看，奉城板块的规划红利暂未得到明显体现。

来源：网络

　　根据上海链家较新发布的区域报告可以看出，2020年，南桥新城的成交量占奉贤区的比重约三分之一左右，金汇板块成交量仅次于南桥新城。相比之下，奉城板块2020年新房成交量仅101套，占比仅1%。从房价表现来看，奉城板块22387元/平方米的均价也仅在四团和柘林之上，位列倒数第三。

　　奉城板块目前主力在售项目除了大家美颂外还有中海戈雅园、水榭兰亭、悦城华庭等项目。相比之下，中海戈雅园、水榭兰亭的成交量更是惨不忍睹。

　　中海戈雅园2018年12月底开盘，推出建筑面积约98平、120平洋房产品以及建筑面积约122平、127平空中跃墅，单价2.3万元/平起。经过两年多的销售，网上房地产数据显示，中海戈雅园590套房源仅签约110套，去化率不足2成，目前均价25000元/平方米。

（数据来源：网上房地产；数据截至：3月23日）

　　板块内的老盘水榭兰亭分别于2016年4月和2019年4月取得预售证推出834套房源。截至3月23日，其销售总套数仅为243套，2019年至今仅网签6套，目前均价25000元/平方米。

（数据来源：网上房地产；数据截至：3月23日）

　　悦城华庭在2019年5月中旬开盘，可售住宅套数为393套。网上房地产数据显示，截至3月23日，其可销售住宅套数仅为210套，去化率不足5成。

（数据来源：网上房地产；数据截至：3月23日）

　　目前，奉城板块主要在售新盘均集中在兰博路区域，距离奉城镇中心有一定距离。区域虽然有整体规划，环境也算整洁，但目前很多配套设施仅处于施工或图纸阶段。因居住人口不足导致商业氛围比较差，生活便利性不强。此外，周边私房、杂草地混杂的环境对整体形象影响较大。可以预见，在大环境没有明显改善、商业配套没有显著提升的情况下，兰博路沿线人气和楼市很难有根本性转变。

实景图

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