上海楼市:保值增值买房更靠谱?那买房的正确姿势究竟是怎样的?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥好，现在经济下行压力那么大，除了买房还有什么更能稳定的保值增值途径？

回答：把理财产品、基金、股票、期货、信托等等捋一遍，请问：对普通人而言，除了房子，还有更好的选择吗？我国的城镇化率接近60%，城市化发展至少还有20年红利期。但是，在国家经济转型的路口，城市化路径已经发生了改变，不是每一个城市的房子都值得买。楼市再无普涨！

现在买房的正确姿势：首先，选对城市。买房投资优选一线、强二线城市。一线买房很稳。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。二线比较适合博暴击，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。三线城市，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买；其次，回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱；最后，不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：成哥，如今处于牛市什么阶段？不友好的楼市是否真的过去了？

回答：整体处于后期的阶段了。而且在调控之后，市场平衡了许多。对于挂牌价很高的房子，买房人的观望情绪强了不少。而面对当下的状况，我们对买房人有几点贴心建议。

1、不要太担心，对买房人最不友好的时间段已经过去。2、浦东、闵行以及各板块次新房房东依然很强势，目前挂牌的都是一步到位的价格。在这些区域买房意愿很强烈的，也不妨先拿其他区域的房源比较一下性价比。目前的差价主要还是房东心态的因素造成，并不是基本面的剧变。3.上海土著集中的区域如长寿路、万里、阳城、大华等区域，房东都比较佛系，挂牌价合理，甚至有一些信息滞后。看房、买房优先选这些区域。

提问：成哥你好，上海，单身，首套，预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，以后肯定会出手。或者是否有其他推荐？较好是两房谢谢。

回答：上海是先进城市，确定性很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买；刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘；传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。相比建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。具体更多推荐详见内部！

提问：您好！成哥，请问上海宝山，吴凇地区二手房，房价走势将怎样？

回答：上海有人才公寓的，人才引进政策可以去上海人力资源网看看。应聘面试的时候也可以问问用人单位有没有这方面的福利，看能不能申请公租房。各个区的情况不同，条件不同，需要具体问。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。上海价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。具体详细的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好！研究生毕业在上海工作，刚上户口有购房资格，想在上海买房，刚需总价600左右，有人推荐宝山大华公园城市，离地铁1号线有点远，还有青浦蟠龙天地，地铁17号线近，请你帮我分析一下该选哪个？

回答：主要还是要看你自己的需求，喜欢住得离主城区近一点可以选择宝山，但是目前宝山的问题是没有什么规划和发展，这个需要你考虑考虑，升值保值方面是落后于大盘的。而青浦现在价格已经贵了，以后也只会更贵，如果你在二号线沿线工作的话，建议选择青浦会更加方便。青浦相对来说是比较靠近长三角其他城市的，最近青浦被纳入长三角一体化示范区，而且靠近大虹桥，是比宝山有增值空间。

提问：成哥，坐标上海，刚需，目前在张江工作，希望月供不超过0.8W，目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，是否合适?出手时间方面今年与明年哪个比较好?

回答：这两个地方投资角度来说远了一点，不过比较适合自住，不过离张江倒不是特别远，算是可以接受。如果要买的话今年就买。上海刚需买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，房子自住+保值而不是白住+投资，这个"保值"怎么去理解？保值是获得城市或者板块的平均涨幅吗？

回答：前者是真的以自住思想去考虑房子，后者基本就是投资新手了。保值，基本意思就是不能跑输大势，基本达到该板块或者该城市平均涨幅，但是因为基于自住的概念，能满足买房者的心理需求，居住需求，或者是学位需求等等某方面，进而是可以降低一点对升值的期待。而投资，多数应该是快狠准的，不会跟中介纠结过多佣金，也不会过多考虑自己是否方便工作，只需要这房子在该地区有潜力，有潜在足够大的接盘人了。如果要自住+投资同时满足，那需要很强的现金能力了。

提问：您好，购买二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？

回答：买二手房的主要流程为: 选房—看房—确定房子—签约—贷款—交房。

1.一定要调查清楚业主卖房的原因，这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。

2.问清楚房子的学位有没有使用。一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。

3.确定房子是否出租，买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

4.房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。因此尽量考虑买红本在手的房子。

5.一定要挑选一个专业靠谱的中介，中介不宜过多，问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

6.购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等。一定要和中介谈好中介费，其中按揭服务费也可包括其中。对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理，一定要选择性价比高的房子。个人所得税满五少有免征。

7.提前预览合同，抠合同的细节。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。关于税费一定要写清楚由哪方承担。房屋的基本情况要写详细，防止房屋产权纠纷。

8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。

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