我眼中的金地集团和金地商置

淘金小窝 2017-11-26 16:56:00
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2017年前10个月,金地集团销售金额已经超过1100亿元,在所有地产公司中排名第10位。

近期事比较多,人有比较懒,想写东西又犯困,好几篇想写的东西一直没有写,今天抽空简单的写写一个公司:金地集团,不过不在状态,估摸着写着写着会歪楼的。

金地集团1993年开始涉足房地产业务,2001年在上海证券交易所上市,是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。目前,金地集团的业务包括住宅开发与销售及装修、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等,2016年,金地实现房地产销售金额约1006亿元人民币,销售面积约658万平方米;截至2016年末,土地储备约2950万平方米,总资产约1536亿元人民币,净资产约374亿元人民币。

2017年前10个月,金地集团销售金额已经超过1100亿元,在所有地产公司中排名第10位。

说地产公司投资机会说了这么久,作为“招保万金”金字招牌之一的金地集团,前面一直没怎么提,也有些说不过去。

初看金地,一眼就知道其低估,这个是毋庸置疑的。我们做投资的人,在做任何一项投资决策之前,其实好公司与坏公司,一眼就能辨别,只不过,我们其中的很多人,太不相信常识而已。

以估值来说,金地目前不论是PE,PB,还是PS,都处于历史最低位附近,它后期涨不涨不清楚,但至少是相对安全的。

从市值的角度看,目前排名前15的公司,除了绿城比较特殊,市值很低外,其它的公司市值都比金地集团要大。

简单的看看估值,看相对市值的状况,对金地至少有一个初浅的认识:这公司估值不贵。

公司估值不贵,是我们跟踪的理由,但要真金白银的去买,仅有估值便宜是不够的,还得看公司是不是优秀,是不是有经营的改善和业绩的爆发。

公司是不是优秀,我们先来看下历史数据。从过去的十几年的经营数据看,虽然增速和业绩的稳定性比不上万科和保利,但17年营业收入增长近100倍,净利润增长75倍,加权ROE十几年平均在10%以上,也算相当不错。

2017年尽管尚未结束,然从今年的销售看,公司前10个月销售已经达到1117亿元,超过了2016年全年的销售,考虑房地产企业在年中多会冲量,金地集团今年的销售保守估计,我们猜可能会到1400-1500亿元,相对去年增速在40%左右。

前面,我们说过,地产公司后期的业绩,我们看下销售金额以及预收款项等数据,大致就能有一个大概的判断,以金地的预收款项来看,今年以来,金地的销售加速,对应着预收款项增长明显,而预收款项在今后会划转成收入,金地今年本轮的销售发力,在今后一两年沪逐步体现。

当然,说地产公司,大家都喜欢说负债,难免给人选择性解读的感觉。就金地集团来说,目前的资产负债率大致在65%,近些年实际是连续下降的,如果扣除预收款项等非负息负债,真实的负债率不到五成,在所有地产公司中应该是属于偏低的。

2017年半年报显示,公司的资产负债率是69.61%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司实际的资产负债率为58.45%,净负债率为40.75%(大家注意下,今年金地销售加速,拿地也在加快,所以负债率提升了一些)。

尽管负债率好像提高了一些,但在行业内依然处于较低水平,而且,大家要注意的是,金地集团的负债利息并不高,甚至和一些大型的龙头地产公司相比,利息都是比较低的。不信的话,大家可以去找财报看看。按照金地207年半年报的披露,公司债务融资加权平均成为为4.48%,和保利地产等大型央企相比,融资成本也丝毫不逊色,比其它动不动6-8%的大型房企,或者8-10%的小型房企来说,融资成本低的优势相当明显。

公司的估值低,融资端有成本优势,而销售端今年在加速,再配合公司的土地储备绝大部分在一二线,说金地有继续优秀的可能,相信大家不会有意见。目前,限购、限贷、限售,租售同权等在不少地方愈演愈烈,大家普遍认为,在三四线城市成功去库存后,拥有大量一二线土地储备的企业,将更容易胜出。而金地集团,却恰恰是那个受益者。

从2016年的年报看,公司的土地储备超过80%集中在一二线城市,其中二线城市占比尤其高。

2017年上半年,公司新增的土地储备,依然维持高达八成多在一二线城市的格局。

公司目前的可售货值,按照有关机构的整理,目前大致有九成在一二线,这样高比例集中在一二线城市的地产公司,目前还真不多。

按照我们前几天在微信群里公布的一二线10个城市获得预售证房源数据的统计结果(具体见下表),显而易见的是,11月份房地产公司的销售大概率比10月份要好,其中,项目集中在一二线城市的地产公司,将尤其受益。如果不出意外,11月份项目集中在一二线城市的大型房企中,我们估计会有单月销售超过600亿的公司出现。

金地目前拥有低估值,高股息率,同时拥有融资成本优势和项目储备优势,潜在的空间是显而易见的。不过,说了这么多好的地方,也说说可能的隐忧,金地集团是这么大型地产公司中,唯一一家被险资控股的公司,而且,目前富德生命人寿(29.94%)和安邦(20.49%)合计持股高达50%左右,其它人想短期上位,基本没有可能。近些年,金地以凌克为代表的管理层和险资之间的博弈,实际上已有趋于激烈化的苗头,所以,险资的存在,可能提高了公司的股息率,但对公司的持续稳定发展,却未必有利。

如果只是说到这里,我们前面说的歪楼,估计不糊发生。但是,基于上面提到的险资风险,我们有必要把故事再往下作进一步的延伸。

金地集团,实际上大家认真的去看公司财报的话,比较容易发现,公司主要的业务,其实有三块:一个是住宅开发,一个是商业地产,一个是金融,俗称一体两翼战略(以住宅开发为主题,以商业地产和金融为两翼)。我们上面说了那么说,其实说的都是住宅开发范畴,金地的商业地产、金融两翼都没有涉及。

金地的金融业务,在次我们并不想多说,虽然还没有大到必须对待的时候,但也并不算小,有兴趣的大家自己找资料看看。

下面我们重点说说金地的商业地产部分。金地的商业地产,实际上起步比较早,但真正意义上的发力,始于2012年。2012年,金地集团收购港股星狮地产,2013年更名金地商置,金地商置早期作为金地集团商业地产主体以及海外融资平台,在险资举牌并实际控股金地集团后,金地商置,就多了另外一层意义:对抗野蛮人、对抗险资的自留地。

自2013年至今,金地商置已合计向管理层授出超过11亿份的期权,其中,凌克、黄俊灿等四名执行董事,拥有5.5亿股,占比超过六成,如果全部行权,管理持股将超过10%。除了大规模的期权外,金地管理层这些年不断的通过资产注入的方式,向金地商置注入了不少优质资产,并通过引入不在董事会占有席位的外资华联力宝助阵,目前,金地商置公司的发展和管理层的利益高度捆绑。

前面,我们说险资实质控制金地集团是隐忧,你想想是不是,如果险资在金地集团上有所动作,导致险资和金地集团管理层的矛盾升级的话,金地商置作为自留地,很有可能就是管理层的栖身地,要知道,目前住宅开发市场黄金期已经过去,而商业地产真正的大战尚未到来,一个被证明优秀的管理层,如果金地容不下,自有金地商置是归处。

所以,尽管我一开始是奔着金地集团去的,在研究金地集团,但在把金地集团的所有资料看完后,发现除了金地集团低估(作为住宅开发企业都低估,一般人很少考虑它的商业地产和金融部分估值)和有潜力,金地商置好像更不错,至少,管理层是有利益动力去做好金地商置的。

下面,我们就简单的看看金地商置地这家公司。按照金地商置2016年财报,公司合约销售额再创历史新高,金额达到201.5亿人民币(按克尔瑞销售排行榜大致是79名),较2015年增长80%,销售收入以及股东应占溢利亦创出历史新高,分别约人民币87.1亿元和13.67亿元,增长105%和29%,对于一个才成立4年的公司,排名进前100名并维持高速增长,很是抢眼。而且,公司在财报中明确提到,公司预计未来几年公司的合约销售额以及净利润将会持续增长。

由于金地商置目前是金地集团旗下的公司,在融资方面会有很多便利性,和同等规模的房地产公司相比,金地商置的融资成本不到5%,这个是很多其它难以想象的。而且,在土地储备方面,金地商置业不得不提,如果说,金地集团很多土地是在一二线,那么金地商置的土地,可以做基本都在一二线。

以2016年的年报披露数据看,公司当年新增的土地,基本都是一线、强二线或者美国等发达城市。

截至2016年,公司拥有土地储备1079万平方米,在小型地产公司中,应该来说是相当不错的,而且所处的城市,大多是一线或者强二线城市(按年报披露大约是23%在北上广深四个一线城市)。

另外,金地商置去年收购广电地产,广电地产除了近500万平的土地储备,还持有51%的广电物业,而广电物业拥有国家一级物业管理资质,和金地物业会有很大的协同效应。

综上,如果金地是一个低估值、确定性比较高的品种,那么金地商置,由于管理层和公司股东利益捆绑,其确定性相对来说又会更高一些。当然,股票投资的话,未必就说金地商置就一定比金地集团好,因为本轮地产股的上涨,很重要的一个逻辑是行业集中度提升,而行业集中度提升,显然对大型地产公司会更有利一些,所以,最终股投资,是更看好金地集团,还是金地商置,你们看着办。

写了这么多废话,终于发现楼歪了,到底哪个好,我就不替各位做决定了。

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