虹口、闵行、松江又一批优质宅地获批复

近期，上海市规划和自然资源局集中公示多个区域单元控详规局部调整方案，涉及虹口、闵行、松江等区域，相关方案已陆续获批复。

从城市核心区地标综合体，到轨交沿线纯宅地，再到外围低密成片开发，此次获批地块各具看点，为接下来的土地市场与新房供应埋下重要伏笔。

01

北外滩67街坊新增住宅供应

作为本次调整中最具地标属性的地块，虹口北外滩hk285街坊（即67街坊）规划方案正式落定。

根据最终批复，原地块被重新划分为hk285-05和hk285-06两个地块。其中，05地块（雷士德工学院旧址）为教育科研设计用地，容积率2.06；06地块为科研设计用地（C65≥62.5%）与三类住宅用地（Rr3≤37.5%）混合，用地面积约1.8万㎡，容积率高达7.1，建筑高度控制在198米。

该地块明确要求打造“全域开放街区”，鼓励低层连续建筑组群与二层连廊系统，连接新建路与东长治路，提升慢行交通体验。作为旧改地块，其绿地率承诺不低于改造前水平。

地块东至新建路、南至东长治路，紧邻12号线国际客运中心站，与上海白玉兰广场隔路相望，区位条件极其优越。

参考本月初青山实业联合体竞得的相邻68街坊地块（可售住宅楼板价超12万元/㎡），67街坊的未来地价与房价预期颇具想象空间。

02

东兰路站商改住尘埃落定

闵行古美北社区113街坊的调整方案同样备受关注。

经过此前两轮公示与公众意见征询，最终规划将原113-04地块切分为113-07和113-08两幅。其中，113-07地块由商业文化商办混合用地正式调整为三类住宅组团用地，容积率2.2，建筑限高60米，用地面积约4.57公顷；113-08地块则调整为文化用地，并移至万源路一侧，紧邻轨交站点布局，以强化公共服务可达性。

该地块最大卖点在于紧邻12号线东兰路站，是典型的地铁上盖住宅。其西侧一路之隔的建发·璟院，曾在2023年以均价8.91万元/㎡入市，两次开盘均触发高积分（最高83.4分），认购率一度逼近500%，区域热度可见一斑。

此次“商改住”成功获批，意味着即将进入出让程序，有望接过区域“流量红盘”的接力棒。

03

闵行浦江新增1026套住宅供应

同日，闵行区浦江社区MHP0-1301单元7街坊局部调整方案获批。

根据批复，原7-1地块按区界切分为7-10（闵行部分）与7-13（浦东部分）。其中，7-10地块用地面积约4万㎡，容积率微调至2.15，限高80米，规划供应约1026套住宅，用地性质为三类住宅组团用地。

同时，地块内明确配套1330平方米公共服务设施，涵盖居委会、文化活动室、老年日间照料中心、社区食堂等，有效提升社区生活便利度。

划入浦东的7-13地块则暂定为城市发展备建用地。此外，此次调整还涉及河道蓝线优化，将芦胜河北侧边界北移4米，进一步理顺了用地边界。

值得注意的是，今年5月底，同属浦江板块的MHP0-1305单元1-4-12地块成功出让，由大华集团以总价36.55亿元竞得，溢价率高达40.72%，成交楼板价约43623元/㎡。该地块容积率仅1.05，为近十年来板块内罕见的超低密宅地，市场热度可见一斑。

此次新增的7-10地块容积率2.15，建筑形态预计以高层为主，与大华地块形成差异化供应，进一步充实浦江板块的商品住宅储备。

04

车墩科技影都12宗低密宅地集中亮相

松江新城科技影都区SJC1-0027单元迎来重磅规划修编，一次性推出12宗住宅用地，涵盖02-01A、03-02、05-01、08-31、17-01等多个子地块，用地面积从约1.2公顷到4.1公顷不等，建筑限高20至45米，容积率全部低于1.5，最低仅1.05，产品形态预计以小高层、洋房及叠加别墅为主。

此次规划还调整了道路红线，并对周边用地进行相应优化。区域内已有宝华紫薇星城（两幅宅地编号调整为08-36、08-18）和中交松香源著（编号调整为08-15）等在建或次新项目，未来将与新地块形成连片开发态势。

区域内有上海戏剧学院附属松江实验学校，北侧紧邻富士康，东侧临近上海影视乐园以及金山铁路车墩站、西南侧靠近上海松江站南侧靠近松南郊野公园。但客观来看，车墩板块目前仍处于发展初期，商业配套相对薄弱，整体城市界面提升仍需较长周期。

从北外滩天际线重塑，到东兰路站地铁口稀缺供应，再到浦江的商品住宅供应扩容与车墩的低密成片开发，本轮宅地获批呈现出“核心提质、外围扩量”的鲜明特征。核心区通过商办改住宅、容积率优化释放高价值空间，近郊则通过批量供地与容积率下调引导人口外溢与品质提升。

随着这些地块陆续进入土拍市场，上海未来的新房供应结构将更加多元，购房者的选择空间也有望进一步拓宽。