新政两周:购房者心态理性 二手房成交冲高回落

搜狐焦点上海 2024-06-12 11:47:03
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本文梳理了527沪九条出台后上海楼市的反应。新房市场在新政刺激下热度上升,但并未转化为成交。二手房成交量上周已有所疲软。购房者心态理性,新房项目和二手房市场表现不同。购房者需理性选房,产品力和价格是关键。购房者选择热盘,房东们需降价促销。

来源:地产申度

527沪九条出台以后,市场的反应一直是行业持续关注的热点。从本期开始,《地产申度》将推出新闻专题《新政后的上海楼市》,持续为大家跟踪报道一线的消息,力争每周为大家带来报道。

以下是正文:

527沪九条出台后,市场确实热闹了起来,政策释放了多胎家庭及部分单身家庭的购房需求。购房者的看房热情有所提升。但是,从新政后第二周的市场真相来看,新房成交热的依然还是少数派楼盘。

另外值得关注的是,二手房周成交量在冲高后回落,但不排除是因为端午节小长假的关系而出现的短暂回落。申度君会持续关注上海楼市后续成交变化。

新政出台两周,结合最近的情况,申度君给出几个观点:

1.看房客流明显回升,但并非能马上转化为成交,客户会更为理性地选房,会慢慢挑选心仪的楼盘,待时机成熟再出手。

2.沪九条落地后启动认购的新盘,开盘情况各有千秋,并非都如市场所言的火爆。此前本就卖得好的热门楼盘依然表现火热,而很多冷门的项目依旧成交萎靡。

3.二手房的成交量以肉眼可见的速度增长了,端午三天成交量远超五一假期。不过上周总成交量已经有所疲软。

4.并非所有的幸运儿都吃到政策红利。对于没有学区或地段优势的老破小,接盘压力依然不小。而配套薄弱的远郊新盘,去化压力仍然严峻。

01

购房者心态偏理性

新政出台后,市场最为明显的变化就是,很多售楼处,中介门店客户络绎不绝,尤其是二手房的成交,能打通改善客户的置业链条,满足购房条件的客户看房热情也在回升。

在新房方面,目前市场上新盘项目,沪九条落地后,更对符合条件的购房者纷纷加入看房大军行列。不过要把看房客户真正转化为业主,还得产品力够硬,价格够实惠。

二手房亦是如此,看房客户多了起来。买房人也会选择价格最合适的房源出手,而房东们要想在这个关键的窗口期出售新房,价格势必会有所松动,不过当前成交的多为此前洽谈或观望许久的客户,主要还处于以价换量的阶段。

02

新房市场的两极:热的盘依然热

热盘方面,小长假期间启动认购的某宝山南大新盘, 首日认购率接近50%,截止到今日17:30,项目认购率突破了120%。不过值得一提的是,这个楼盘热销可能和新政的刺激并无太大关联,它上一批盘的认购率就高达223%。因此认购客户中有不少此前没摇到号“二刷”的客户。

近期另一个认购率破百的项目是位于南翔的一个楼盘。该楼盘认购率达到118%。虽然楼盘距离地铁站约1.2公里,不过项目整体均价5.8万/平,高层均价5.4万/平,以价格的绝对优势,赢得了更多的买房人。

03

冷的楼盘依然冷

除了蹭到政策红利的新盘,也有部分楼盘,在新政惠利下依然没有太大起色。例如虹口源717 ,前期营销中心看房客群络绎不绝,实际认购率并不算很高,项目最终认购率为93%,不仅没触发积分,连5年限售都没有触发。作为一个内环内的新盘,主打北外滩及三轨交规划,与其他内环内的新盘相比,这样的认购表现只能说“差强人意”。凭借优质的地段,楼盘在认购前夕吸引了不少客户前来看房,不过最终认购结果却低于市场的预期。

不仅如此,郊区多个新盘的成交也没有迎来转机。其中就有嘉定南翔的绿城留香园,地处南翔印象城南侧的黄金地段,一路之隔就是11号线,项目认购期间恰逢新房认购,理论上对大筹或小筹都会有刺激作用,不过项目在6月5日的开盘数据中,仅有79组认购客户,认购率43.7%,远不及今年3月的成绩(232组认购,认购率71.8%)。

惨遭新政打脸的项目还有位于松江佘山的国贸鹭原项目,该盘在5月31日开启认购,结果因登记人数较少,最终取消摇号。

项目上一次开盘要追溯到2023年7月18日,当时国贸鹭原三期项目推出337套,认筹率仅2%。网上房地产6月11日最新数据显示,项目当前去化率约为57%。这一次再次遇冷,仿佛内心在说:“别人都有春色满园,唯独我面对荒芜”。

当然新政对于郊区项目的去化并非毫无作用,从数据来看,部分远郊项目的认购率在2-6成不等,除了市中心热盘依然热度跑高,郊区楼盘的去化并未有显著提升。所以说政策层面给到了足够的激励,反映到市场端的效果比较有限。

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二手房:成交冲高后小幅回落,打通置换链条

而在二手房方面,虽然过去的端午小长假三天成交量达到了1373套,远超劳动节5天的成交量,昨天端午当日成交量416套,也远超去年端午当日177套的数据,但是从周成交数据来看,成交量不升反降。不排除是端午节小长假的影响。

当然,政策带来的效应究竟能否长时间延续,让我们持续关注。

申度君从中介处了解到,在政策放开后,500万上下的房源受到了追捧。在以往,上海二手房的成交主力是300万上下的刚需产品,购房者以上车自住为目的居多。现如今,上海放开单身购买外环内二手买房,对于有一定经济实力的单身客户而言,会更倾注重生活品质。尤其是500万上下的次新品质2房,逐渐成为市场成交的热门。

05

银行还款出新花招,并非适合所有人

随着市场稳中向好,银行在降利率、降首付同时,在原有的“等额本息”和“等额本金”的基础上,打出了“先息后本”的还款新模式。目前,该举措已在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地,上海如今也正式跟进。

整体而言,市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数,在此期间,借款人只需按月付息、无需偿还本金,约定期满后,再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。举个例子,以贷款30年为例,等额本息是30年里每月固定还本金+利息,而“先息后本”是前3年先还利息,无需还本金,而后27年还本金+利息。

以贷款100万元、30年、首套利率3.5%计算,等额本息还款方式下,每月还款约4490元,总利息约61.66万元。

在采用两年先息后本还款下,首月月供为2918元,压力减少,前两年共还本金24元,第三年起按等额本息方式,后续28年,月还款增加约183元,总利息比等额本息增加2.21万元。

申度君认为,虽然该模式对刚置业的年轻人较为友好,先期还款金额比较少,等于变相降低了购房门槛,不过弊端是会增加总还款利息。当然这一模式并非适合所有购房者,对于工作较为稳定,或者后期偿还能力较强的购房者,在购房后资金较为紧张的情况下,不妨可以考虑这个模式。

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结语

沪九条出台后,上海楼市的确火了。不过对于市场而言,强者恒强,对于大多数的项目来说,并没有显著的成交拉升。而购房者也会更理性选择,毕竟在史上最宽松楼市政策刺激下,楼市大涨的时代或不会重蹈覆辙,在这一波需求得到释放后,市场或再次回归冷静。

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