借名买房靠谱吗?

        随着全国各地限购限贷政策的收紧，不具有购房资格的买房人，往往利用“借名买房”的方法，来规避限购政策。

      今日，张晖律师承办的一起关于“借名买房”的诉讼案件拿到胜诉判决！

排名前列：基本案情

         2015年8月，李先生向宋女士购买了一套位于原闸北区的房屋，成交价470万元，李先生支付了首付款，也通过了银行按揭贷款的审批，在等银行放款下来后，宋女士再将房屋过户给李先生。后来，由于闸北区并入静安区的政策出台，该房屋价值迅速上涨，市场价已经达到了700万元。

         正当李先生暗暗庆幸自己眼光独到，颇有魄力之时，宋女士以自己不是实际产权人为由，通知李先生要求解除购房合同。

         于是，李先生托朋友介绍，找到张晖律师向法院提起诉讼，要求继续履行购房合同，并查封了该房屋。

第二：庭审经过

       诉讼中，宋女士称，因其同事刘女士被限购，刘女士委托宋女士为其代持房屋。宋女士在法庭上出具了其与刘女士之间签订的房屋代持协议，并证明房屋的相关款项系刘女士支付。

  张晖律师抗辩认为：

      1：根据物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案房产在未登记在刘女士名下时，权属不能仅依据刘女士与宋女士之间的约定即发生变动，双方之间存在的是债权债务关系，不具有物权效力。

       2：李先生所享有的合同债权应优先于刘女士的债权。刘女士与宋女士之间的代持协议约定属于内部约定，不具有对抗外部第三人的效力。宋女士应按购房合同约定履行房产过户的义务。

        最终法院判决，张晖律师胜诉！宋女士应当履行购房合同约定，将房屋过户给李先生。

“借名买房”的法律分析

          借名买房，是指“借名人”借用“出名人”的名义买房，房屋登记在“出名人”名下，由“出名人”代持的行为。因借名买房的效力问题，法律并没有明确规定，所以全国各地法院的裁判观点和标准并不一致。有些法院支持确认借名人实际享有房屋产权；有些法院仅支持借名人享有债权，出名人享有产权；更有些法院认为代持协议无效，不支持借名人的过户请求。

         目前，从较高法院的司法判例来看，如果借名买房买的是经济适用房，那么，借名买房的行为是无效的。如果只是因规避通常的限购限贷政策的，可以支持借名买房，不过需要借名方证明两点：

          A：双方存在借名买房协议。

          B：诉争房产首付款、按揭款、税费等实际由借名人支付。

          满足以上两点的，可以认定登记在出名人名下的房屋属于代持，房屋所有权不归出名人，而归借名人所有。

           但是，最近，较高法院的观点又有收紧，2017年8月4日，较高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知，要求“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”

           可知，不久，借名买房的合同效力将会有更明确的界定，而不是向现在各法院出现的同案不同判的情况。

          所以，借名买房的风险在未来会增加。很有可能会出现认定借名买房协议无效的统一规定。

          最后，张晖律师建议，如果确实需要买房，而被限购限贷的，可以考虑买法院拍卖房，具体法律风险防范可以请律师指导。