泛海出售京沪优质地产项目为哪般?

“并购达人”孙宏斌又有了新动作。1月21日，融创中国与泛海控股双双发布交易公告称，融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下武汉中央商务区签订收购协议，收购泛海旗下泛海建设控股有限公司100%股权。泛海出售京沪优质地产项目为哪般？

上海董家渡部分地块拆迁未完结

这无疑是2019年开年地产界最引人瞩目的一笔大交易，所涉及的京沪优质地产资源也是市场上难寻的稀缺品。公告显示，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益，交易所涉及北京项目、上海项目地块总建筑面积共计约130万平方米。

梳理此次交易双方公告可以发现，价格无疑是这笔交易的核心要素。公告显示，收购事项的总价约为148.87亿元，其中股权代价约为111.76亿元，债权代价约为37.12亿元。此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司的债务余额约23.34亿元，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为125.53亿元。

值得注意的是，标的公司泛海建设，截至2018年11月30日，资产总额为445.76亿元，负债总额为356.17亿元，净资产为89.59亿元。利润方面，2018年1-11月，泛海建设营业收入为5009.68万元，净利润亏损1019.93万元。

此次泛海与融创大交易中，被外界忽视的是，泛海建设截至2018年11月30日有356.17亿元的负债总额，这意味着，融创在获得土地的同时，也将承担标的公司约356.17亿元的存量债务。

本次交易中的上海董家渡地块，是泛海在上海排名前列项目。2002年5月，泛海获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。其中，占地4.39万平方米大的10号地块正在建设过程中，部分房屋已入市销售，上海董家渡12号、14号地块拆迁工作正在推进中。

泛海官网显示，上海董家渡12、14号两幅地块已于2016年4月正式启动排名前列轮征询工作。经过为期两天的旧城区改造意愿征询投票，2016年4月18日投票结果正式公布，同意率达98.35%，宣告排名前列轮征询正式生效。然而，从2002年至今，两地块的拆迁工作仍未完结。

对此，业内人士指出，由于地块位置优越，拆迁工作较为困难，此前泛海开发进程较为缓慢。

据泛海控股2018年半年报披露，此次交易所涉及的上海项目12号、14号地块仍处在拆迁或一级开发阶段，也就是俗称的“毛地”或“生地”。因此，业内认为，若把拆迁和一级开发的资金和时间成本计算在内，这些地块的隐含成本将高于“净地”。

泛海将调整优化资产负债结构

资料显示，2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，泛海控股提出，在继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

在泛海控股主营业务中，金融板块继续为泛海控股贡献了高额净利润。其中，民生信托延续了良好的发展态势，截至2018年6月，实现营业收入16.42亿元、净利润8.85亿元，同比增长88.55%、71.57%，带动公司金融板块整体增长，也在很大程度上减少了地产收入下滑对公司整体业绩的不利影响。

从地产板块看，泛海房地产项目在北京、上海、武汉、杭州、深圳及美国洛杉矶、旧金山、夏威夷境内外十余个重点城市核心地段实现了布局，产品类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心、上海泛海国际公寓等精品标杆项目。

不过，由于2018年，泛海旗下可售项目主要位于武汉、北京和上海，其中上海项目和北京项目因政策因素迟迟未能入市销售，给业绩释放及现金回流带来较大影响。截至2018年6月，泛海控股房地产行业营业收入为11.41亿元，营业收入比上年同期减少48.81%。其中，房地产销售收入约8.63亿元，营业收入比上年同期减少57.27%。

新京报记者了解到，除此次出售给融创京沪两大项目外，泛海控股国内的土地储备还包括武汉中央商务区项目、沈阳泛海国际居住区以及大连泛海国际旅游度假区一级开发项目等。

业内指出，泛海的地产业务大多为大体量综合性项目，较大的土地储备和较长的开发周期，使泛海在财务成本上面临一定压力。

泛海控股公告称，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足，对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

泛海进一步表示，若本次交易顺利实施，一方面，公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化，公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，并可依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型；另一方面，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃点评称，泛海控股这两年战略聚焦于金融业务，地产业务或面临一定的投资压力，“董家渡显然是重点开发投资的项目，当前出现抛售，这说明泛海控股对项目操盘力不从心。”

融创继续买买买 强化大城市深耕策略

值得注意的是，这是融创自收购万达资产包以来较大宗的收购事件。融创中国认为，此次收购的北京项目和上海项目均位于一线城市核心位置，是十分稀缺的大体量优质项目。该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的先进地位和品牌影响力。

严跃进表示，这次收购说明融创继续看好2019年地产项目的收购，预计未来会有较多发展动态。此外，预计2019年大城市高端项目预售证将放宽，类似收购有助于提振企业的销售业绩和品牌影响力。

公开数据显示，2018年，融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元（其中合同销售金额4608.3亿元，预订销售金额41.2亿元），同比增长27%。在克而瑞发布的流量金额和权益金额排行榜中，分列第4位和第5位。

有“并购王”之称的融创，前两年并购动作频频，特别是通过并购收获土地资源以及业绩并表实现融创营收的持续增长，已成为融创快速发展的重要手段。相关统计数据显示，从2016年至今，融创已发起超过20多起并购，包括斥资438亿接盘万达13个文旅项目，拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个公司或项目的股权，大举并购之下，融创的土地储备及业绩也在快速增长。

在业内看来，与招拍挂相比，通过收购来获得项目能较好地控制拿项目的时机和成本，周转速度更快。此外，“强销售，善回款”的销售能力，加上境外融资渠道，融创现金流管理较为不错，这也为融创在行业下行的周期中并购其他房企提供了可能。

有业内指出，“土地储备多了，未来的销售规模肯定更大，行业排名上升，各类资源都会倾斜，包括人力资源、金融资源、土地资源、品牌资源、政府资源等都会向优势企业聚集，可以吸引行业最优秀人才，可以获得金融机构更多的低息资金。”

业内预计，未来房企并购会越来越多，大企业规模成长猛、发展速度快，大鱼吃小鱼的现象也将日趋增多。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 何燕