龙湖集团:重点布局深度聚焦,四大主航道齐发力|深耕长三角②

搜狐焦点上海 2020-10-27 16:51:00
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盈利指标稳健增长,“三道红线”均未触及。

世界看东方,东方看上海。以上海为中心的长三角都市圈,毋庸置疑是国内经济腾飞“新引擎”,同时也是众多房企争相囤兵激战的热点区域。搜狐焦点上海站&亿翰智库华东2020联合特别策划“聚焦都市圈·深耕长三角”系列,通过梳理房企长三角耕耘史,发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

此为第二篇,关注龙湖集团。2020年上半年在新冠疫情的影响下,多数房企经营业绩下滑。但却不耽误龙湖交出一份不错的成绩单。无论明眼可见的销售数据,还是内功要求的盈利水平,龙湖上半年的各项表现都稳健有序,又可圈可点。

作者 | 吕明

出品 | 搜狐焦点上海&亿翰智库华东院

遭受2020年新冠疫情冲击后,龙湖上半年销售业绩和营业收入强势回正。

9月24日,龙湖集团控股有限公司(下简称“龙湖”,00960.HK)正式发布2020年中期财报。公告显示,期内实现合同销售金额1111.0亿元,同比增长5.2%,在亿翰智库2020上半年房企销售金额排行榜中站稳前十;同期营业收入达到511.4亿元,同比增长32.6%

2017-2020H1龙湖集团相关指标(图源:亿翰智库)

而10月12日最新公告显示,截至9月末,龙湖今年累计实现合同销售金额1863.4亿元,完成年度目标7成以上。按这个节奏,冲刺最后3个月,完成2600亿元目标并不难。

销售业绩和营业收入的高速增长只是结果,究其本源,不得不提及龙湖稳健的深耕战略、优质均衡的土储布局,以及四大主航道业务齐头并进

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重点布局深度聚焦

由西向东深耕长三角

一家房企的布局,藏着其发展轨迹密码。

基于对未来房价不会爆发式增长的判断,龙湖在全国采用的是重点布局、深度聚焦的模式。截至上半年,龙湖进入全国61个城市,这个数量相对同等规模阵营的房企而言,还是比较克制。

整体来看,龙湖全国布局方向大致为由西向东,由北向南,布局路径为西部地区—环渤海地区—长三角地区—华南地区—华中地区

龙湖五大区域布局示意图

(图源:龙湖半年报)

从区域贡献率来看,截至2020上半年,龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售金额,各自占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。如果回顾龙湖近5年来各大区的业绩走势会发现,长三角区域表现出一如既往的稳定,比重维持在1/3上下

2015-2020H1龙湖各大区域业绩占比(数据来源:龙湖年报、亿翰智库)

除了疫情最为严重的华中区域销售金额同比下滑62.2%以外,其他四大区域的销售业绩纷纷实现了同比正增长。长三角和粤港澳大湾区是龙湖销售业绩增长最快的两大区域,其中长三角销售金额达411.1亿元,同比增加16.8%,华南地区销售金额为133.5亿元,同比增长84.1%。

龙湖集团2019H1&2020H1区域占比(图源:亿翰智库)

土储方面,截至2020年中期,龙湖土储总建筑面积为7354万㎡,而五大区域的土储占比相对均衡,其中,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区及香港地区的土地储备分别占比32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

长三角地区,规模房企集体扎堆,竞争的激烈程度难以言喻。

龙湖目前在长三角已布局10余座城市,布局梯队明确,上海、南京、杭州、合肥、宁波等核心一二线新增土储领先,与此同时,新进入徐州、扬州、绍兴等优质三线城市。布局较早的杭州、南京的销售业绩贡献相对可观,其他城市业绩贡献有待进一步释放。

可见,龙湖坚持布局高能级热点城市群,保持了相对健康和合理的供货结构,从而为龙湖业绩增长提供了良好的基本面。

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盈利指标稳健增长

三道红线均未触及

疫情之下,上半年龙湖不仅销售业绩实现了正增长,而且营业收入快速增长,盈利能力继续维持在行业高位。

其中,归属于股东的净利润63.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响之后核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元,毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%,核心权益后利润率为10.3%。

下半年,地产融资收紧信号,监管部门就房企有息债务设置“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍),超过70%的房地产企业至少踩了一道线。

而龙湖坚守一贯审慎的财务管理风格,早已形成领先行业的资本能力,“三道红线”均未触及

根据半年报,龙湖2020上半年净负债率51.40%,剔除预收款后的资产负债率49.10%,在手现金784.0亿元,现金短债比4.55倍。稳健的财务盘面得以进一步夯实。

龙湖“三道红线”指标(数据来源:龙湖年报、亿翰智库)

龙湖的从容,源于其优异的融资能力。上市以来,龙湖的净负债率连续10年保持在60%以下,行业里能做到这个水平的公司,大概不超过3家(另外两家是万科和中海);而最近5年龙湖的平均融资成本低于5%,已经接近央企利率水平。

龙湖之“稳”带来的回报不只是融资成本和现金流,还体现在市值方面。就在10月8日,龙湖集团股价46元,达到上市以来最高值,最新市值2500亿+,超过碧桂园、恒大、融创等头部房企。

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四大主航道齐发力

穿越危机能力强

除了地产开发之外,龙湖商业运营、长租公寓以及智慧服务齐头并进,四大主航道业务协同发展。

2020年上半年新冠疫情对商业运营和租赁住房的影响有目共睹,龙湖在年初为商户提供了近5亿元补贴,以共克时艰。随着商业物业和冠寓租赁住房规模不断扩大,出租率保持高位,因此物业投资经营分部的营业收入实现了30.4%的同比增速,达到33.6亿元;同期物业管理及相关服务及其他经营分部也实现了46.3%的增长,营业收入增长至28.5亿元。

2019H1-2020H1三大经营分部营业收入(图源:亿翰智库)

特别值得关注的是,龙湖商业板块在长三角沪苏区域同样亮眼。

2016年以来,龙湖商业在上海和苏州已开业运营5座天街和1座星悦荟,分别是上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街、上海闵行星悦荟、上海华泾天街、上海闵行天街,网格化布局版图已经初现雏形。紧接着,苏州星湖天街、苏州东吴天街、苏州胥江天街、上海昆秀湖星悦荟、上海奉贤天街、上海金汇天街等也将逐一开业。

龙湖上海华泾天街开业(图源:龙湖)

截至2020年6月,龙湖商业已布局全国25座城市,累计开业商场达40座,已开业商场建筑面积为387万平方米,整体出租率94.7%。疫情的影响正在逐步褪去,未来两年内,龙湖商业将在沪苏布局超过15座购物中心。

在今年这个特殊环境下,如此亮眼的数据,充分展示了龙湖强劲的运营能力,和较高的品牌价值。

道阻且艰,行将必至。2019年以来,行业充满了各种不确定性,对于龙头企业来说,长期的沉淀和积累,使其具备穿透行业周期的能力,在不确定的市场中,寻找稳步发展的空间。

正如龙湖集团董事长吴亚军所言,在弱环境下仍考虑有所增长就是“强者的姿态”。龙湖正具备了这样的典型特征。高能量城市合理的土储布局、财务盘面扎实、融资渠道畅通、业务战略聚焦、运营系统性强等优势、产品打造能力让行业交口称赞,都将为龙湖未来发展提供新动能。

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