【房企融资】“黑五月”再现!40家房企融资骤降52.07%!

历史总是惊人的相似，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。（去年同期月报：5月40房企融资总额Down到底》）

从时间轴上，标注出2018年4、5月与2019年4、5月，我们发现。

对比融资规模来看，额度与跳水幅度都差不多，今年跌幅更大。“黑五月”是2018年的标志月，自五月大规模跳水之后，融资不断收紧，直到2018年四季度才开始放松。今年，同样的时间节点收紧，是巧合还是新一轮房企融资寒冬要来的信号？！

对比融资渠道来看，从4、5月份的房企融资数据看，整体融资额都是下滑的，主要原因是公司债发行锐减，环比下滑79.74%。而2018年五月，同样公司债大幅度划水，环比下滑87.59%。从公司债下手是收紧融资的排名前列步是否是另外一个信号？而从2018年四季度融资放松主要也是由于公司债放松，房企纷纷发债。

历史会再次上演吗？让我们拭目以待。

5月融资综述

2019年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后，本月融资金额继续大幅下滑，创2019年以来历史新低位。

图 ：2019年5月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）

同策研究院研究员朱莉莉认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

具体来看，本月债权融资额为326.67亿元，其中信托贷款（100亿元，占比27.17%）、发行公司债（95.85亿元，占比26.05%）、境内银行贷款（77.69亿元，占比21.11%）、其他债权融资（53.13亿元，占比14.44%），中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资同样下滑，本月股权融资金额为41.32亿元，环比下跌36.96%。

同策解读

融资渠道：①公司债全额缩水②其他债权融资大幅下降

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公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，本月这两个“保命丸”同时失效。

 图 ： 2019年4月、5月典型上市房企融资情况对比

排名前列名，信托贷款。本月监测房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，环比上月75.33亿元上涨32.76%。其中，较大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元。

第二名，公司债。本月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元。

第三名，境内银行贷款。融资额度77.69亿元，环比上月的32.21亿元大幅上涨141.21%。

第四名，其他债权融资。融资总额53.13亿元，较上月107.43亿元大幅下跌50.54%。

第五名，股权融资。融资金额为41.32亿元，占总融资金额比重为11.23%，环比下跌36.96%。

本月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

境外融资：40家房企中，仅有2笔融资额度来自境外。

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本月，外币融资总额32.64亿元，占比8.87%，环比上月外币524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。其中，美元融资总额31.05亿元人民币（仅2笔美元债券，合计4.5亿美元），环比上月美元融资金额459.23亿元人民币，下降93.23%，占融资总额的8.44%；港元融资总额为1.597亿元人民币（1.82亿港元），占比0.43%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。总之，外币融资总额较上月环比大幅下降，主要的融资方式以人民币为主。

图：2019年5月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，%）

融资成本：本月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内

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在已披露的数据中，融资成本较低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券（排名前列期），发行规模15亿元，票面利率3.83%；其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（排名前列期）品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本较高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。总体来说，本月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

股权融资：5月股权融资主要包括境内再融资和海外配股融资

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股权融资方面，本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。境内再融资金额为39.72亿元，占融资金额的10.79%，均为泰禾集团旗下项目子公司股份转让。此外，港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为1.60亿元，占比0.43%，皆为部分房企的股票期权计划。

总结

房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。

5月31日，有消息指出监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起监管部门的注意”。

历史会再次上演吗？同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。 “3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”

40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告

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