平安不动产邹益民:不动产股权投资是未来房企发展新动力

7月20日，平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民在21世纪经济报道主办的“2019中国资产管理年会”上表示，资金密集型是不动产行业的标签，不动产投资、股权投资已经成为未来的发展趋势。

以成熟的国家为例，不动行业已进入精细化运作阶段，运营与投资分工分开。国际上以不动产基金，REITs为主的金融产业链发达，开发商是吸引资金，设计建造、中介流通、项目运营的组织者。

不动产各行业的分工，需要有投资商，开发商，物业服务商和金融服务商这四个主要的环节。

投资商包括私募基金、信托基金、个人投资者等，开发商可能做土地的开发，也可能做住宅的、商业、写字楼，甚至货舱、工业园区等不同业态的开发。物业服务商包括销售策划、运营管理和管理服务。金融服务商可以做抵押贷款、ABS等等。

以在国际上比较有代表性的黑石集团为例，黑石集团2018年资产管理规模已经达到1362亿美元，在过往的十年里在亚洲募集了很多资金，平安也是其的投资者。黑石集团的投资更多的是偏向于成熟物业的投资。

铁狮门是国际上行较为知名的开发商的代表，铁狮门是几个开发商组织资金，进行各种各样项目的开发，包括好物业的收购和运营，铁狮门仅在曼哈顿就有二十几栋写字楼。

金融服务商日本的NBF是一个代表，它主要做以日本本地的REITs为主。NBF本身做REITs收益不是特别高，但相对于日本本地的利息，加上杠杆还是很漂亮的成绩单。

邹益民表示，现在中国的情况还在比较初级阶段，开发商做的是全链条，自己找钱，自己找地，找人做设计，自己做开发，开发之后自己做销售，可能会找一部分外部的代理帮忙，自己也做一部分的销售，存有的物业自己做运营管理，甚至自建一个物业管理团队，这是全链条的作业，这导致开发商普遍负债率较高。

邹益民认为，国内不动产股权投资还处于发展期，这个股权投资也许是未来房企新的合作伙伴。从全球不动产投资收益来看，不动产投资一直都是各项投资里边不错的选择。在中国从政策导向和投资者的需求来看，根据国际市场上发展的经验，从不动产投资价值各个维度不动产投资空间和发展空间还是很大的。

而国内因为信贷的收紧，开发商也有寻找新的投资方式的需求，投资者也有资产配置的需求，房地产总的投资韧性还是比较良好的，未来收并购、合作开发都会成为房地产金融新的动力。

房地产股权投资产品可以分为开发型的不动产基金和持有型的不动产基金，开发型主要投资的是不动产增量市场，可以解决开发商高负债率的现象。持有型的不动产主要投向于不动产的存量市场，能够维持持有型物业运营的稳定性。同时也是符合国家现在倡导的房住不炒，租售并举长效机制的举措。

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