后疫时期的上海楼市机遇
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历经超过两个月有余的"全域静态管理"，上海终于迎来大部地区解封，逐步复工复产复市。惟令人感到遗憾的是，由于疫情虽已在可控状态，但仍时有反复，尚未完全实现"社会面动态清零"的终极目标，导致"烟火气"恢复缓慢。
. 楼市充满悲观情绪
加之大量企业倒闭与外地年轻人离沪返乡潮，极易让人产生"购房及租屋族群的流失，将使楼市陷入价量齐跌"之想像，毕竟"信心比黄金重要"。更何况由于未来国内外不论政治. 经济. 金融乃至疫情发展等，各种难以掌握之变数实在太多，有意买房者为了避免造成损失，势必以"持币待购"的等待观望为主，从而对包括房租. 房价在内的楼市前景，充满悲观情绪。
. 不存在"救不救的起来"的问题
但事实真的是这样吗？恐怕有待商榷。
多年以来我总是一再强调：房地产就是空调，天气（经济）热时开冷气（压制），天气冷时开暖气（扶持）。而中短期内可预见之经济景气状态，勿庸置疑是特别严寒（事实上是初冬），这个时候各种救市措施必然倾巢而出，堪称：曾经有多严厉的打击举措，现在就有多宽松的帮扶手段。尤其必须知道的是，中央明定2022全年5. 5%的GDP增速，如若没有上海的产业链积极推进，是不可能实现的，而上海在按下"暂停键"，耽误将近一个季度的无奈困境下，欲成为力挽狂澜的中流砥柱，没有房地产助力，同样千难万难。
这正是在"房住不炒"阴影下，已罹患抑郁症的房地产仍蒙中央"恩宠"与眷顾，重新回到"重要的支柱产业"地位之根本原因。
. 上海楼市再次扮演引擎功能
于是我们可以看到上海市政府在结束封控之后，紧急推出《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中与振兴楼市相关的政策占比极高，显示官方深知房地产在危难情况下的引擎作用。
兹将"行动方案"之简要内容与可能产生效应说明如后，以作为市场及行业走势之判断依据。
一. 年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。
效应：以货币化分房的方式，创造新的购房需求。
二. 中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。
效应：将人口导流至五大新城，及提升其板块价值。
三. 积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。
效应：允许地方政府发债推进城市更新，创造新生建地及拉动其溢出利益。
四. 促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道。
效应：加速开发商项目审批时效，促进其投资信心。
五. 及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。
效应：强化房企资金周转能力，鼓励与刺激其积极拿地之热情。
六. 完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
效应：明确支持购房，首次对"改善型住房需求"发出友好信号。
七. 对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。
效应：有效缩减土地交易时程，提振竞标房企参与土拍兴趣。
八. 允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。
效应：为开发商购地资金加财务杠杆赋能。
九. 优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
效应：更多考虑房企利润点，以解决其后顾之忧。
十. 适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。
效应：加大建设用地供应量，缓解地方财政压力。
十一. 全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度实施人才安居工程，完善教育、医疗等服务，深入推进海聚英才创新创业系列活动，进一步吸引和留住各类人才。
效应：重中之重！放宽人才引进条件，为产业发展及楼市需求创造空间。
. 房地产是关键时刻拯救经济的大杀器
透过"行动方案"对房地产行业各个相关领域的政策倾斜，足可说明上海市政府已意识到关键时刻挽救经济的绝杀技，还是得靠房地产！
相信会有人提出质疑：在市场信心严重不足的大前提下，行动方案的作用或许被高估，不论开发商或消费者未必会为政策买单，从而积极进场购地或购房。我只能说：那你大意了，现在问题的重点并不在于上述事关方方面面的措施能否奏效？而是什么样的政策可以奏效？上海市政府会不断出手，直到其奏效为止。
必须承认的是，相同的政策放在不同的城市，会得到截然不同的成果，正所谓"橘逾淮为枳"。上海的行动方案用在别的城市还真的可能未必管用，但用在上海则游刃有余。终究在城市禀赋. 地位. 定位. 资源差距巨大的现况下，确实存在"上海例外"，并非每座城市都能具备如此能量。
毕竟上海开埠百年，是世界的上海，是中国一时无两（未来则未必）不可替代的特一线城市！尽管在疫情面前由于经验不足有所闪失，惟其城市地位不容撼动。
. 魔都依然是魔都
相信在疫情完全控制之后，许多负气离开的人终将返回（尽管在离开时曾咬牙切齿的说：再也不回到这鬼地方...。我也曾如此气愤填膺），及有更多的青年才俊与公司行号，基于发展前景. 个人生涯规划. 就业机会. 城市光环等原因蜂涌进入魔都，使其重现往日之繁荣与璀璨，是完全可以期待的（"好了伤疤忘了痛"是人类通病，而现实终须去面对）。
凡此种种如能成为现实，上海房价与房租从何跌起呢？这是一个"大哉问"！而少有的可能性是在救市政策开始发酵之前的当下，房价与房租将不可避免的遭遇"供过于求"之阶段性空窗期，确实存在5%上下跌幅概率（平均值，各板块必然有高有低），如无意外，这样的时间窗口可望在今（2022）年底前关闭。
蔡为民（右）与台湾新党前主席郁慕明合影
写于2022年6月17日星期五
来源：烟尘情挚
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