上海楼市:市区老破小能否购入用于自住?出售是否会有价无市?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥，想问下上海市区的老破小买来自住行吗？主要考虑小孩上学教育资源稍微好些，不知道以后想出手时会不会有价无市？

回答：考虑孩子教育买学区，基本就是消费型支出，不要买学票溢价太严重的，小户型能挂个学区就行。上海目前的金融政策相对宽松，房龄30年左右的还可以贷款。建议较好是买90年代后的，后期还可以出手。具体分析及以后出手技巧详见内部！

提问：成哥，你好，我想在上海投资房产，请问上海租金比较高的板块和小区有哪些？能否推荐一下，我考虑买个一房或两房租金高点的。

回答：租金高的是市中心老破小会高一点，因为单价低，租金高，一般能超过1.5%租金收益率。但个人认为租金收益率高，房价不一定涨得快。具体上海投资回报率高的板块和小区推荐详见内部！

提问：成哥，坐标宁波，想入手上海，为小孩子长大后准备，手上子弹60万，可以融资100万，问怎么破限购，推荐什么楼盘？

回答：上海目前破限购最简单的方式就是54大法，找一个认识的靠谱的婚票，如果能冲破世俗观念，这是最省钱的办法。 首付100，可以入手300到400万总价的房子，差不多正好是大虹桥的上车刚好的预算水准，我建议可以考虑大虹桥辐射区，比如徐泾北城、泗泾、华新、华漕、南翔等。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥你好！我已经在上海缴纳社保满5年，未婚，所以无法买房。上海附近嘉善外地单身可以购买，但是以自己的名义买就会失去以后上海上车的机会。嘉兴外地人首付需要五成，还捆绑车位，这样我首付至少需要80万以上，压力很大。在自己的老家湖南常德，现在房价均价已经7000多，高铁通车后我预计房价还会上升。而且常德是宜居城市。我的想法是以父母的名义贷款买一个60-80万以内的房子。如果能找到两房的更好，买房之后再租出去，分担一些房贷。因为父母62岁了，最多可以贷8年。如果我不买，就必须继续等待，我想成哥对于我这种情况给予一个建议？有没有盘推荐常德致远、东城御府，汇景中央广场，恒大御龙天峰？

回答：其实你的情况也很简单，就是一心一意的只考虑买上海，已经缴纳5年社保，不利用好这个资源太可惜了。一线城市中目前来看，北京和上海房票最难，也就更有价值，所以首套资格一定要用在一线城市，未来才能利益较大化。嘉兴，常德，一条地铁或高铁拉动不起来它的房价，继续蓄力买上海。具体上海板块推荐详见内部！

提问：你好成哥，请问万博片区的华南新城，华南碧桂园。应该怎么选择？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，成哥你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率吗？

回答：根据具体情况分析，华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持 碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个 结论：如果投资的话，优选最靠近万博的翠山蓝天苑。具体更多分析详见内部分享！

提问:成哥，您好!想在上海购买一套房子，目前只能买二手房，看了很多房子不知道怎么选择，预算在1200-2000成熟商圈徐家汇港汇附近房龄15年了觉得有点旧、新天地翠湖楼龄12年，配套很喜欢就是价格比较贵，陆家嘴滨江可以看江，资源稀缺，房龄也在15年左右。购买12-15年房龄的是否旧?大虹桥会展附近的别墅，和那个成熟商圈的房子哪里更适合?目地保值、升值、方便出租几年后想住也可以，持有5年以上。请给点意见怎么选择?

回答：新天地，属于综合优的板块，如果以后自住喜欢那里的环境，是可买的，升值性能跑平大市，强于徐家汇。港汇周边，属于市中心当中比较普通的板块，除非是带有一流学区，否则升值性自住性都一般。陆家嘴滨江，如果想买到看江的三房，2000万以内的预算有些吃力;如果买两房，则能买到，只是自住不够舒畅，如果只两人住，也是可以的。陆家嘴的房子，如看不到江，则升值性可能与新天地差不多，毕竟近CBD、滨江步道也很好。大虹桥会展周边，区位升值性较强，但别墅这类产品升值性不乐观。不如新天地与陆家嘴滨江的二手房。12- 15年的房龄，略有点旧，这种情况下，要看小区的规划、定位、建筑品质、物业管理水平了。

提问： 成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打得太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体分析及上海投资回报率高的价值洼地推荐详见内部！

提问： 成哥您好，我有一套上海宝山杨行万业紫辰苑三期，前年开盘入手的4万， 99平，中层。 想投资以后置换用，是否有希望升值 ？入手的有些晚了，价格比较高，有一些后悔。

回答：上海一线城市不用太担心，未来房价涨幅潜力还是很大，一线城市还是引领作用，现在处于平稳控制期，涨幅虽然不大，但一直在蓄力，等待放水。

提问：成哥你好，请问我爱人在上海上班有户口，我在杭州读书也有购房户口。计划两年后我博士毕业再决定定居哪城。但现在不买房很慌。上海总价200万内看中了青浦白鹤镇的绿地，是次新房，地铁不算远。但太偏远教育等配置几乎没有，虽在上海，也享受不了上海的资源，很迷茫我们这种首付有限的刚需族留在上海意义大吗？

回答：一般建议有上海户口的人，建议在上海买房，毕竟你们的学历很高，属于上海需要挽留的2500万那部分人口。至于200万预算，不建议买在白鹤，白鹤属于上海的农业发展区，确实无法享受好的配套，您可以选择买在有配套的外环外的老破小先上车。相信你们经过几年的打拼，一定能在上海站稳脚跟，回杭州买房容易，回上海买房很难。具体上海买房推荐详见内部！

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