中产家庭置业,杨红旭看好南大板块

每年的3月可算作传统楼市的小阳春，可是今年3月全国楼市却是在各地蜂拥而至的限购潮中匍匐向前表现平平。上海楼市在经历了去年325新政、10月8日和11月28日的严厉政策打压后，正稳步发展。在普遍限价的环境中，购房者一面看到了当前的买点和时机，一面又在一堆“钻石坑”前不知所措，不知道选哪里更宜居舒适、性价比更高、反弹空间更大……

3月31日，企业战略咨询专家杨红旭应保利之约，来到《大咖面对面 共话南大热》直播现场，就上海中产家庭置业给出了中肯的建议。搜狐、凤凰等四大平台同步直播，吸引了超30万网友的在线参与。

上海楼市调控不会大幅升级，当前是个买点

3月17日北京因春节后楼市过热被迫出新政，10天出了9个新政，广州、杭州、厦门、石家庄随后跟进，上海因去年调控连续升级，目前仍按兵不动。根据因城施策的原则，杨红旭认为上海可能会在商住领域有所行动，而在住宅市场明显升级的概率不大，最多有些“小补丁”。“上海的楼市只要保持目前的态势，不像去年那样过热，对行业有利。所以我认为暂时不用特别担心上海政策会大幅升级，暂时没有条件，也没有必要。”

从消费者的角度来说，当供给在减少，需求被压制的过程中，要能够看清楚时势，对房地产的价值有更明确的掌握。“去年到现在，有10多个城市非常疯狂地压制新房价格，一般会比正常价格压低10%-15%，所以今年买二手房的时机不是特别好，对于被低估的新房会是个买点，应该能够买到相对合理的房价，估计以后也不会有这个政策了”。

地铁重划楼市版图，点穴式布局打破环线概念

随着地铁线路的不断增多，上海不再是传统意义的上海，不再以内中外郊环、四环五代的传统概念去界定和划分价值。上海的城市布局很大程度上从地铁见端倪，目前地铁线路11条，2020年要达到20条，超800公里，2025年要超过900公里……CBD的界定，已经发生了本质性的变化。上海成为一个多中心的城市，对于中心的选择更加趋向点穴式布局。CBD往往布局在两条、三条地铁交汇处，如人民广场、徐家汇、世纪大道等等。地铁线路的扩充重新规划了楼市版图，像大虹桥公交枢纽以及三条地铁线贯穿的南大板块尤其值得关注。

不同房产升值差异取决于地价差异，地价差异主要看规划

325新政、沪六条、沪九条……限购频出，旨在抑制房价过快上涨，同时也刷新了想买房、能买房的购房者的消费观，购房更加谨慎、更加理性。考虑到自住需求外，每个人买房都希望升值快，那么房产的升值是由什么决定的呢？杨红旭指出，房子本身都是有损耗的，所以房价的涨幅与地价有关，而地价的变化主要取决于政府和企业往不同土地和板块中砸钱的速度和规模。“哪些板块被投入的种子最多、化肥最多，哪些板块开始发生翻天覆地的变化，这些板块就值得关注。”

举个例子，静安寺好不好？陆家嘴好不好？当然好。但是我们很容易展望未来十年静安寺商圈、陆家嘴商圈不会发生翻天覆地的变化，因为已经成熟了。所以要找政府在未来五年、十年劲往哪些板块使，哪些板块还有大规模拆迁、开发的余地，特别是厂房的拆迁，因为居民住房不易拆迁。哪些板块有政府明确的规划，企业集中的砸钱，这些板块就是有巨大潜力的。

错过了古北，错过了新江湾城，别再错过南大板块

上海楼市板块的发展其实是有规律可循的，每隔5到8年就会有一个新的板块出现。，杨红旭说，“想想十几年前的古北，七八年前的新江湾城，乃至过去两三年兴起的大宁，按照这个节奏，未来必属南大板块”。因为南大板块面积很大，相对比较独立，类似新江湾板块，自成一体。按照前文的理论，上海市外环内基本上没有大规模拆迁的可能性，而南大板块相对独特，由于政府的整体布局，区域内老厂房较多，更易拆迁，未来必然有更多土地出让，势必能吸引保利等更多大牌开发商入驻，潜力不言而喻。同时宝山区政府在十三五规划中明确了位于南大板块的“祁连敏感区”约630万平方米的恢弘规划，其中40%的土地用来规划生态绿地，30%的面积用来做商业、学校等配套，服务于30%的住宅。

“你不要看它现在破，正是因为现在的破才会有以后的新，由破变新的过程就会有价值大幅的上升。我想南大会是一个很舒服的、性价比很高的板块。不像黄浦江沿线，定在制高点，可能娱乐明星、大佬们会买一套偶尔住住，但是南大这个板块真的就是中产可以扎根生活的、安安稳稳过日子的一个地方。”杨红旭如是说。

中产阶层置业南大，优选品牌开发商

南大板块作为未来潜质卓然的价值领地，对开发企业的实力必然提出了高要求。保利地产从2008年布局宝山至今，从保利叶上海到保利叶语再到保利叶之林，一次次产品升级的背后是保利深耕宝山的决心，也一次次将市场的目光聚焦到了宝山。

保利熙悦作为保利地产布局宝山的第四代产品，不论社区内外都将为中产阶层打造一个“高配”的社区。首先项目西南两侧被城市绿地团团包裹，生态宜居。其次社区内部借鉴花园城市新加坡的做法，一层不造房子，全部架空并由景观连廊相连接，让业主徜徉社区中，四季无惧坏天气，这种配置在五六百万的刚改项目中是罕见的。同时项目自带约1.3万方的社区商业、约2000平米的运动会所，为业主全方位打造便捷、现代的都会生活。中央空调、全屋地暖、新风除霾系统等精装标准和一系列人性化的收纳、细节设计都是基于对这片区域的多年深耕，一切真正从客户使用需求出发而配置。

杨红旭在参观保利熙悦后说：“虽然这个楼盘价格不是特别高，但在很多层面做得非常仔细，这个应该是保利作为南大板块的领头羊，在宝山既有的几个项目后代表着保利在这个区域的结晶和升华，产品的精雕细琢我非常看好。”

保利熙悦目前一期售罄，约94~117m²景观楼王加推在即，高品质下的性价比十分可观，堪称置业上上选。