泗泾地王流血上市!融创壹号公馆(融创一号公馆)是高开还是捡漏?

这篇评测写了一半就后悔了，加的好几个融创壹号公馆的群，开盘后都凉的一逼，要么没人说话要么就在聊松江或虹桥其他的盘。开弓没有回头箭，虽然知道这篇评测写出来也没什么人看，但自己发的预告流着泪也得写完。所以老铁们就可怜可怜我搬砖之余辛苦写了5000字（四舍五入就是万字长文啊），帮忙多转发一下，不然就要断更了。。。相比之下前滩的群都整天热火朝天的，整天通报认筹人数。现在的上海楼市，前滩还是自带流量的，不然我一个新开的公众号，带着30多个粉丝，排名前列篇文章阅读量就干到了2700+，结结实实的蹭了一把前滩的热度。

最早知道这个盘，是有天晚上一个朋友给我发微信说：泗泾融创地王的价格下来了，便宜啊，均价只要4万8，是的，你没听错，只要4万8，泗泾地王是你家！（后边半段是我编的）我隐约记得上半年开的金地玺湾，好像只要4万出头到现在还没卖完。怎么那鬼地方卖4万8还说便宜？那哥们还当场表示要拿前滩的首付全款买套楼王。虽然这个盘的楼王也没多少钱，但我当时还是惊了，这得是什么豪装的楼盘有这么大的吸引力。后来看过一些图片，会所啊游泳池啊草坪什么的，确实颜值很高，也想实地考察下卖家秀和实物的区别有多大。于是这次第二次评测，就果断选择了融创壹号公馆。（现在悔的肠子都青了）

1、地理位置

离泗泾最近的核心商圈应该就是徐家汇。这里的销售也习惯拿到徐家汇的距离当成到市中心的标准。所以这次我就测试了下周日中午从徐家汇开车到泗泾要多久。

从百度地图的记录来看，距离23公里，总用时40分钟。如果这个时间作为通勤时间那是非常优秀的了。但现实生活中，你很难刚好在徐家汇工作，早晚高峰的路况也不会像周日中午那么通畅。

周一早上8:30我又用百度地图测试了一下从泗泾到徐家汇，嗯，大家自己看吧。正常1个半小时总归是需要的。

泗泾这个地方是上海较大的睡城，可能没有之一。什么叫睡城呢？就是本身周边没什么产业，但有地铁，附近还有大量廉价居住聚集区。你说这样的地方，多划算，是不是很想睡？巧的是，大家刚好也都是这么想的，所以现在大量外来务工青年晚上睡在泗泾，白天通过布朗运动扩散到上海各处，晚上再回来享受夜生活。有篇文章

《不到松江买房，不知道上海的魔幻》

就非常形象的描述了泗泾的生活场景。15万常住人口，有13万是外地人，活生生的把9号线泗泾站搞成了全上海客流量第3名的站点。如果打算住在那里，需要每天早上9点钟打卡上班，就要做好日常限流站在外边排队的心理建设。风和日丽的日子还好，万一遇到刮风下雨的，想想都慌的一逼。

除了地铁，进城主要就靠G50沪渝高速到延安高架了。但泗泾离沪渝高速的两个上口都不算近，要么花15分钟去嘉松中路上G50，要么花25分钟到嘉闵高架。虽然一般会拿这几条高架来宣传，但实际上离你还有点距离。

不过好消息就是12号线大概率西延到洞泾站，届时会分流走大量9号线的人流。你问我什么时候能开通？反正今天发改委的新建地铁批复里没有它，等下一波吧，运气好10年后能建好，运气差10年后还在挖坑。

就地理位置上来说，泗泾确实不是很优越。但睡城也不是谁想做就能做的，交通有一定便利，离市中心的通勤时间不能太长才有人来睡。要不怎么没人睡金山呢？考虑到离9号线比较近，综合打分：6.5分

2、周边配套

先看下案场的规划图：

看到了什么，是不是看到了希望？四周全是空地。待拍，规划中，在建。感觉很一颗赛艇，未来有无限潜力，体育中心，学校，商业，医院都将在泗泾北这块热土拔地而起？没错，确实是这样。但我也看到没完没了的工地。作为这个区域中心位置排名前列个交房的小区，未来10年融创壹号公馆的业主都会生活在工地中。现在你再看图上漫山遍野的待拍、规划中，是不是感觉有点瑟瑟发抖？

所以在现阶段，配套还是集中在泗泾地铁站侧的三湘商业广场。画风是这样的：

其实我个人倒挺喜欢这种生活气息的烟火气，让人感觉特别有安全感。广场什么都不缺，基本需求可以一站式解决，生活成本应该也是比较低。档次稍微高一些的还有保利悦活会，但体量较小只能算是社区商业。如果对生活质量要求较高，就要借助交通工具去更远的地方了，好在松江停车比较方便，停车费也便宜。

周边配套基本比较齐全，但能满足的只是居民的基本生活需求。大医院，名校，大型综合体，5A写字楼一概没有。考虑到未来泗泾站北侧规划两个商业综合体，给个7分。

3、学区

据销售介绍周边正在建一个初中和高中，小学方面未来有可能对口泗泾小学或者泗泾实验学校（新开的9年制，教育质量未知）。松江教育本来就比较弱势，而且好学校基本集中在老城区。泗泾虽然接近上海市区，但却是松江的边缘区域，因此这里的公立教育质量也就别抱有太高期望，基本就是保证有学上的水平，据了解泗泾小学年级前10大概能冲一冲九峰，冲击失败基本也就凉透了。稍微有点追求的家长还是去闵行徐汇给娃买个老破小学区房吧。学校这块最多只能给个5分。

4、小区环境

重头戏来了！前边黑它黑的我都不好意思了。主要是泗泾这地方实在找不到什么亮点。这部分一定要好好夸一夸，分数尽量上浮。

宣传的重点是法式！这里要注意发音，第四声，fà式。其实我当年也在法国混过好几年，好像没见过长这样的小区啊。或者说没怎么见过小区。郊区多独栋，市内主要是三四层的房子。高层住宅也有，比较少，风格就比较现代。。。不对，说好了要夸夸它的，怎么又开始吐槽了。

平胸而论，融创壹号公馆的小区环境是我最近看过的项目里较好的。来几张实拍图片给大家感受下：

是不是真的有公馆的感觉？人车分流水池草坪什么的就不说了，尤其是小区内的跑道，不知道是塑胶还是彩色沥青，有450米这么长，非常适合我们夜跑族。反正我看到这个是挺动心的，再也不用担心去外边和非机动车抢道了，女青年们在小区里夜跑也不用担心人身安全问题。

另一个重头戏是小区会所。从市中心挤了1个小时的9号线，再从乌糟糟的地铁站穿过热火朝天的工地走进小区正门，这时候你的心灵仿佛就被突然洗涤了一番，看着华丽的巴洛克风格装饰，恍惚间好像置身于凡尔赛宫，从人生的低谷瞬间回归到了先进。会所里的设施一应俱全，有泳池和健身房（要另外花钱的），小区会议室（看，连以后业主商量维权的地方都找好了），儿童活动中心等等。还有室内室外的公共空间都有椅子。如果你买了80多平米的3房，不好意思把朋友往家里带，完全可以约他们在会所里把酒言欢，尽享奢华人生。

总之，小区的环境是非常好的，面子和里子都有了，物业费还不高，只有4块多。打9分不为过。优秀优秀，大家鼓掌！（啪啪啪~）

5、开发商

项目公司是上海融创天衡置业有限公司，股东是由融创集团实际控股10%，另外90%是由资金方歌斐持股。所以这个项目是融创独立操盘。融创就不多分析了，各个方面都能排进中国TOP5的开发商，口碑一向不错。虽然近年来扩张速度很快，也是高周转战略，但产品方面负面新闻并不多见，可见工程质量把控还是不错的。融创资金链虽然一直绷得比较紧，但本项目工程进度都到现在这个阶段了，烂尾可能基本忽略不计。

开发商口碑，9分。

6、产品户型

融创公馆壹号的产品看起来档次还是可以的。虽然看不出来哪里法式，但外立面显得还是挺高大上的。现阶段市民还是比较认可石材，铝板什么的放在汤臣一品还好，放在外环附近的盘总让人想起民工棚。住宅部分只有前两层是石材，上边是什么保温的复合材料，据说比真石漆高级，不知道成本高低。总体来说外观颜值还是不错的，而且这种材料和颜色应该会比较抗旧，十年后估计变化也不大。

看过会所和园林景观之后我对样板间其实是抱了很大希望的。看到地板上有些坑坑洼洼的痕迹，随口问了下销售是不是实木复合，本想给他们一个自我展示的机会。结果销售不好意思的告诉我实际是强化复合，另外墙纸也是没有的，样板间并不是交付标准。我这才细细研究了他们的装修标准。其实融创还算是厚道，在外边贴出了装修交付的细节：

嗯，可以看出来，确实。。。没什么好东西。地板是复合的，空调是美的的，卫浴是乐家的，新风是不存在的，一套看下来没几个认识的牌子。作为差不多价位的上车盘，融创公馆壹号的装修标准被龙湖天璞一期拉了好几条街，被大华碧云天一期拉了一两条街，也就比万科天空之城好些。顺便黑一下万科，那装修标准就别提了，辣眼睛，好歹也是外环外快六万的盘。融创壹号公馆作为上车盘总体来说还可以，不算差，但和小区公共部分落差比较大。

户型来说是郊区人民喜闻乐见的小3房和小4房，公摊部分能省就省，得房率做到了80%左右。93平的3房2厅2卫已经算比较奢华的尺寸了，三开间朝南，南北通透，房间全明，主卧还带个小衣帽间，你想要的全部都给你。飘窗送的比较霸气，有整面墙这么宽，而且做的很低，看起来很舒服。3米多的层高也比较厚道，装了地暖和中央空调后完全不觉得压抑。把93平做出这种效果，住起来应该还是比较舒服的。想想晶耀3期的98平2房2厅1卫，主卧放不下1米8的床，次卧只能做成榻榻米，真是一把辛酸泪。

121平的4房户型总体每个房间又开阔了一些。整体布局和93平相差不大。但有一个设计我看着眼熟，就是把阳台放到了次卧，让我想到了玫瑰公馆127平的3房。突然意识到他们原来都是融创的盘，看来果然是一个亲妈生的。对于这点我始终理解不能，试想一下，4房肯定是要考虑到三代同堂的需求，带阳台的次卧一般是小夫妻住或者父母住。泗泾的住户大概使用烘干机的比例会很小，绝大部分还是会每天在阳台上晾晒衣物。不管是谁的卧室，经常走进走出总归不方便，影响隐私。平时在别人卧室的阳台上晒太阳也是感觉怪怪的。当时在看玫瑰公馆的时候就感觉怪怪的，这次还是延续这种设计，不知道开发商是什么逻辑。

本来整个产品和户型可以给8.5分，因为我个人实在不喜欢4房户型阳台的位置，只给8分。

7、价格

讲真，在这块地方4万8的价格完全谈不上什么性价比。不是说融创心黑，谁让它是16年高价拿的地王。别说民企融创了，央企都被坑进去了一堆。两年过去了，旁边的金地刚刚比它楼板价稍微贵个三四千。这样就很尴尬了，是继续像北边的格力一样继续捂盘（好像刚挖了个坑），还是赶紧开盘拼年底销售回款，融创当然是选择后者。现在这种市场环境，捂盘是不可能的，这辈子都不可能捂盘的。融创比金地四期贵了7000，在我看来产品本身差不多一个档次，融创的小区环境和会所秒杀金地。但为了这个东西多花7000块钱，值不值得就见仁见智了。说的难听点，你都买到泗泾了，还讲究什么会所啊！

但对于融创来说，这也是没有办法的事，它必须提高产品的附加值才能卖到4万8，拉开与金地的档次差距。相比于在室内装修上下血本，还是种种草挖个游泳池更省钱。最后的结果就是融创血亏，买房者还嫌贵。没办法，谁让你凑热闹拿地王呢？

性价比给个地王安慰分：6分。

8、交房时间

交房预计是2020年6月，考虑到是精装交付，夏天软装一下，晾晾味道，秋天就能搬进去。无功无过，7分。

（感觉现在楼盘交房时间都差不多，下次评测打算把这项替换掉）

总结：

最终，融创壹号公馆的得分是6.91分。（想了解各部分权重的朋友在后台回复权重）这个分数并不代表这个盘不能买。我也想借这个机会解释一下，分数本身并不能帮你做决策。各部分的权重在每个人的心中都是不一样的。对于投(chao)资(fang)者来说，只要性价比是10分，其他都是0也是可以出手的。对于鸡爸鸡妈来说，学区的权重可能上升到50%以上。分数只是代表我个人对这个楼盘的一个整体性的评价，代表同一区域楼盘是可以横向对比的，但它并不应该是你决策的依据之一。

对于融创壹号公馆这个项目，给我的总体感觉是一个身着华服的小镇青年，这种违和感让我很难喜欢的起来。更关键的是，它的特别价格是偏贵的，虽然融创也没赚到钱。如果你在漕河泾或者松江工作，又有新房癌，又等不及金地五期，或者你特别在乎小区环境和会所，那么它还是可以满足你的需求的。至于其他的情况，我建议可以等一等，或者看看其他地方的新盘，没必要死磕泗泾。