新鲜出炉:2017年12月15座热点城市租房市场租金回报率分析报告

合肥房产平台 2018-01-05 18:40:00
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TOP1城市是大连,租金回报率3.66%。重庆(3.46%)和长沙(3.12%)分列第二、第三。从15城房价来看,租金回报率TOP3城市是当前房价较低的3个城市,二手房挂牌均价都低于1.3万元/平米,房价较低是其租金回报率较高的主要原因。

(注:租金回报率=住房年租金/住房总价=每平年租金/成交均价)

一.15城全市租金回报率

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

TOP1城市是大连,租金回报率3.66%。重庆(3.46%)和长沙(3.12%)分列第二、第三。从15城房价来看,租金回报率TOP3城市是当前房价较低的3个城市,二手房挂牌均价都低于1.3万元/平米,房价较低是其租金回报率较高的主要原因。

成都、武汉、杭州租金回报率约2%左右,也都跑赢一线城市。作为省会城市,经济发展较为强劲,GDP水平也处于较高水平。尤其是杭州,近年来经济发展势头迅猛,在长三角地区率先完成经济转型升级,进入新一轮高速发展期。同时借助G20峰会和亚运会的举办,杭州的城市功能和地位进一步提升,前景持续被看好。从租金水平来看,杭州目前平均租金水平约为5500元左右(套均面积约88平米),是少有一个租金超过广州的城市,租金水平直追北上深。但目前杭州房价低于广州,二手房挂牌均价略高于3万元/平米左右,因此其租金回报率远高于广州。不考虑政策限制影响的情况下,杭州仍是一个很值得购房者投资及长租公寓企业布局的城市。

一线城市的租金回报率低于2%,北京、深圳为1.88%,上海、广州在1.5%上下。作为人口净流入较大的几个城市,北上广的净流入人口占常住人口的比例约在35%-40%左右,而深圳更是高达60%以上,租房需求非常强烈,租金有持续上涨的动力。在人口控制及高房价压力下,置业需求也在不断遭到压缩,而在当前国家重点发展住房租赁市场的背景下,以政府为主导,多主体参与的住房租赁行业快速发展,长租公寓也将成为一线城市租房市场的主流。

图2:12月份15城全市租金回报率排名(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

青岛、南京、合肥、天津、厦门等城市的租金回报率则基本处于低位水平。这几个城市有一个共同特点:过去两年房价上涨飞快。合肥虽然是这几个城市中房价较低的,目前房价约为1.5万元/平米,但从15城房价来看,合肥的房价却已经超过大连、长沙、重庆、成都等重点城市,而其租金水平则是15城中较低的,平均单位租金仅为23元/平米,因此租金回报率并不高。合肥近年来的发展也是有目共睹,作为长三角五大都市圈之一的核心城市,合肥近年来发展快速,尤其是房地产市场发展迅猛,承接了以上海为中心的购房需求的溢出,因此房价涨幅也十分明显。加上合肥这座城市的包容性也越来越强,人口流入潜力较大,预计后续房租有追涨的可能性,是品牌公寓企业布局的机会城市。

而在15城中,厦门的租金回报率垫底,仅为1.11%,是除一线城市外,典型的高租金、高房价、低回报率城市。目前厦门房价已突破4万元/平米,仅次于一线城市,处于高位水平。从城市发展来看,厦门常住人口并不多,产业支撑力有限,人口吸附力并不强,但房价却直追一线城市,这其中投资成分很大,厦门的楼市很大程度上可以说是福建省内及外地投资者支撑起来的,房价处于虚高状态,后期楼市风险较大。

二.15城各区的租金回报率

图3:12月份15城各区县租金回报率

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

(一) 租金回报率TOP20区

在15城的租金回报率TOP20区榜单上,大连西岗区排排名前列,租金回报率达3.99%;大连沙河口区(3.84%)和大连开发区(3.80%)分列第二、三。重庆渝北区(3.74%)进入TOP5行列。TOP20区的入榜门槛是2.69%。

TOP20区中,重庆入榜区最多,有8个,其次为大连,达到7个,长沙4个,武汉1个。榜单中区域主要还是以重庆、大连和长沙为主,这些城市有一定的产业优势,人口吸附力较强,生活节奏较慢,消费水平中等偏上。而房价水平并不高,处于平稳状态,较适合品牌公寓进驻,尤其是一些商圈发达的区域可考虑重点布局。

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

(二) 北上深的区县排名

No.1 北京

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

在北京,顺义的租金回报率较高为2.26%,其次为朝阳和昌平,分别为1.87%、1.71%。租金回报率较高的区主要集中在中部地区,多环绕北京城区,尤其是顺义、朝阳、昌平等,这些区域常住人口多,中高端产业集聚,房租水平较高,租金回报率也相对较高。如地处六环的顺义,近年来通过产业升级,疏解一般制造业,引进创新型产业,逐渐形成中高端产业聚集区,租金水平明显高于通州、房山等区,因此租金回报率较高。而密云、怀柔、平谷、延庆等区域人口较少,租赁需求并不旺盛,因此租金不高,但由于房价也不低,租金回报率都低于1%。

图6:12月份北京各区租金回报率排名(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

No.2 上海

在上海,青浦及长宁的租金回报率较高,均接近2%,其后是静安与黄浦,分别为1.76%、1.72%。从分布上来看,除了青浦,上海中心城区的租金回报率基本都高于郊区。这是因为:租金方面,上海各区有明显的极化特征(越靠近商务商业中心,租金明显更高);而房价方面,上海各区有去极化趋势,内、中、外环的房价差距在缩小。在租金极化和房价去极化的作用下,上海各区的租金回报率具有显著的“中心极化”特征。

而青浦租金回报率之所以名列前茅,主要是因为青浦近年来得益于大虹桥规划,发展较快,并且受益于轨交通车影响,能快速到达市中心商圈。同时由于青浦中高端别墅区的兴起,导致青浦租房市场租金高昂,不少创业团队会选择在此租房办公,因此租金回报率较高。除了青浦,宝山、嘉定、奉贤、崇明等郊区的租金回报率则普遍较中心城区要低。

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

从品牌公寓布局来看,上海各个区基本都有品牌公寓发展的身影,尤其是产业聚集度较高的区域,品牌公寓的集聚效应也十分明显。从未来发展来看,适合品牌公寓企业布局的区,既非静安、黄浦等租金回报率较高但收房成本也高的中心区,也不是租金回报率低但中高端产业少的崇明、奉贤、金山等郊区,而是就业和房源都比较集中的浦东、长宁、普陀、闵行、嘉定等区,机会相对更大。

图8:12月份上海各区租金回报率排名(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

No.3 深圳

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

在深圳,福田区的租金回报率较高,为1.99%,南山区则以1.91%的回报率位居第二位。关内各区租金回报率普遍比关外各区高。主要原因:过去几年,关外房价涨幅很快,显著快于关内各区,现在关外的宝安区二手房挂牌均价已经超过罗湖区,龙华区与罗湖区齐平。从房价看,关内外越来越接近;从租金看,关外显著低于关内。

图10:12月份深圳各区租金回报率排名(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

三.各板块的租金回报率

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

(一) 15城的板块排名

在15城所有板块中,大连太原街的租金回报率较高,高达7.16%,第二、三名分别是大连海富和长沙浏城桥,均超过6.5%。TOP30板块的入榜门槛超过4%,集中分布在大连、重庆、长沙3个城市。大连入榜板块最多,多达16个,其次是重庆(6个),长沙有3个,武汉、杭州、广州、成都、合肥各1个。

租金回报率TOP30板块,相对来说租金高房价低,较适合个人置业投资,也适合品牌公寓企业发展。

(二) 北上深的TOP20板块和小区租金回报率热力图

No.1 北京

图13:12月份北京租金回报率TOP20板块(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

在北京,租金回报率较高的板块是西山,为2.48%。西山板块,位于海淀区西部,靠近颐和园,素有“皇家板块”的美誉,整体自然环境与生态景观均十分优越。在北京的整体规划中西山板块属于北京的“涵养带”,是北京自然风景保存较好的区域之一。在房地产市场发展中也独具价值,作为“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说中的“一山”,指的就是西山板块,也是北京传统的别墅区代表。因此,租金水平较高,租金回报率在所有板块中名列排名前列。

第二名是昌平的立水桥板块,租金回报率2.47%。该板块虽位于昌平,却是昌平最接近中心城区的板块,南下靠近朝阳区,西面紧邻奥林匹克森林公园,绿化环境好,且板块内5号线和13号线双轨交覆盖,交通较为便利。目前该板块平均单位租金水平约为82元/平米,临近的海淀区清河、西三旗板块等租金水平与之相近或低于立水桥,而房价却相差较大,立水桥板块二手房均价约为5万元/平米,低于邻近的清河(6.4万元/平米)、西三旗(5.6万元/平米)等板块,因此租金回报率较高。

从租金回报率TOP20板块分布来看,回报率较高的板块主要以朝阳区为主,共有12个板块进入TOP20行列,且这些高回报率板块多位于东二环到东四环之间。朝阳区作为北京面积较大、人口最多的城区,交通便利,文化教育发达,同时也是北京重要的经济强区。世纪奥运的举办、CBD的建设、中关村的崛起,都为朝阳区的发展注入活力,同时也聚集了中高端商务人才,因此租金水平较高,租金回报率也位居前列。

从小区的租金热力图看,北京租金回报率较高的小区主要分布于二环至四环间,基本围绕着轨交10号线环线附近,地理位置与交通方便,周边多分布有商务商业中心、文娱中心、中高产业集聚区等。

图14:12月份北京各小区租金回报率热力图

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

No.2 上海

图15:12月份上海租金回报率TOP20板块(单位:%)

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

在上海各板块中,闵行区华漕板块的租金回报率较高,为2.35%。华漕板块的租金回报率高,主要有如下原因:一是与大虹桥商务区零距离,板块及周边多大型综合商业体(如新华联国际中心、万达广场、虹桥良华量化购物广场);二是紧贴大虹桥交通枢纽站,租赁需求旺盛;三是高尚住宅集中区,板块内多别墅(如西郊庄园、万科兰乔圣菲等);四是上海网球俱乐部吸引了大量外籍人士,形成一个涉外学区和涉外住宅区。大虹桥商务区建设最受益的是闵行区,而华漕是近年闵行区发展最猛的板块。随着大虹桥商务区逐步完善,商务区功能充分释放,华漕板块周边商业、医疗、教育等配套也将日益完善,外来人口导入会继续大幅增加,未来华漕板块的租房需求会更旺盛。现在是品牌公寓企业强化板块布局的好时机。

第二名是黄浦区的淮海中路板块,租金回报率为2.3%。作为内环内的黄金板块之一,淮海中路板块将商业属性和历史人文属性的融合表现得酣畅淋漓。正是凭借着突出的地理位置优势和人文环境因素,淮海中路板块一直是沪上高端楼盘的聚集地。因此,板块租金水平高,每平月租金高达218元,明显高于邻近的新天地板块(184元/平米),但二手房均价比新天地低1.2万元/平米,所以租金回报率较高。

古北、佘山、静安寺、镇宁路、衡山路、建国西路、新天地、金虹桥、南京西路、陆家嘴等都进入租金回报率TOP20板块行列。并且TOP20板块中基本是以中心区域板块为主,均是高租金值板块。但从品牌公寓发展来看,这些板块虽然租金回报率高,但由于房源量有限,拿房成本也高,因此并不适合品牌公寓的扩张。

从小区租金热力图来看,上海租金回报率高的小区主要集中在市中心区域,一定程度上反映了上海市中心区域的房价水平相对来说还是具有一定的性价比。

图16:12月份上海各小区租金回报率热力图

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

No.3 深圳

数据来源:国内租赁信息网站,平安好房研究院

在深圳各板块中,曦城板块的租金回报率较高,为3.84%。该板块位于宝安区东南角,邻近南山区,地理位置优越,素有“西部门户”和“空中门户”美称,是由华侨城地产、招商地产共同斥资50亿元人民币打造的纯粹山地小镇,也是深圳著名的大规模别墅豪宅区。受高端豪宅及别墅的影响,曦城整体租金水平较高,从而带动了租租金回报率的走高。

近几年,深圳关内外的房价开始趋同化,宝安区的房价水平已经超过了罗湖区,龙华也与罗湖接近,房价在关内关外的界限上越来越模糊。但从租金水平来看,由于关内发展较早,商圈吸附力较强,交通便利等因素影响,租金水平整体依然高于关外,因此租金回报率TOP20板块基本都在关内。

从租金热力图看,深圳租金回报率较高的小区主要还是分布于福田、罗湖和南山这些关内区域为主,尤其是福田区域较多,聚集了大部分中高端商务人员,租赁需求旺盛。

图18:12月份深圳各小区租金回报率热力图

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