宝山顾村地王信达上城院子认购率不足3成,购房者为何不买账?

【编者按】土地是房地产市场的根本性资源，一直以来土地市场被视作房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。在上海土地市场，龙争虎斗的“夺地”戏码经常上演，可谓“江山代有地王出”。地王之路向来不好走，当前上海市场依旧有2016年的地王未能“解套”。焦点观察之《地王观察》系列将关注近年来诞生的地王的生存现状，本期聚焦宝山顾村地王。

今年上半年，宝山新盘整体表现可圈可点。据统计，截止目前，宝山已有10个项目开盘，其中就有6盘触发积分制，而在第三批次已经完成认筹的5个项目中，央玺、四季都会绿龙北、大华朗香公园里已经确定触发积分制。

然而，有人欢喜也有人忧，结束认购的信达上城院子，此次推出514套房源，实际认购率却不足3成，成为宝山这一批项目中少有一个爆冷的项目。而与上城院子一路之隔的大华锦绣四季，4月开盘当天去化超9成，一冷一热，对比强烈。

板块热，楼盘冷，大概率是楼盘本身出现了问题。那么上城院子认购遇冷，问题到底出在哪？

地王“烫手”：信达溢价率303%拿地

时间倒回到2016年，这个上海楼市情绪达到顶峰的年份，地价随房价一路高歌猛涨。6月，经过250多轮激战，信达地产以总价58.05亿元摘得上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，成交楼板价36964元/㎡，溢价率303%。价格一出，就刷新了宝山区总价、溢价、楼面价记录，堪称地王“王中王”。

要知道，当年地王隔壁的金地云墅和中铁建青秀城，公寓售价才刚刚38000元/㎡。

而且，该地块还有诸多限制，若去除5%的保障房、15%的整体永久持有面积，以及5000㎡不能散卖的商地，该地块可售商品住宅面积为81095㎡，比例仅占77%，相当于可售商品住宅成交楼板价为47722元/㎡。

随后，2018年8月，上城院子附近又拍出了一幅宅地，面积更大，位置更好，也就是现在的大华锦绣四季，成交楼板价2.1万元/㎡，相比信达上城院子便宜1.6万元/㎡。

信达上城院子拿地情况

此次上城院子推出建面约101-135㎡3-4房，备案均价54390元/㎡，毛坯交付；而大华锦绣四季推出的同样也是高层，建面约99-135㎡3房，备案均价约47065元/㎡，带装修交付。仅从价格来看，精装比毛坯便宜7000+元/㎡，性价比孰优孰劣，已经一目了然。

命途坎坷：泰禾跑路 信达接手

信达拿下这个“烫手地王”后，很快就拉来了当时还牛气冲天的泰禾，想借着泰禾“院子系”打造高端产品，进而提升产品溢价。

然而好景不长，2020年，泰禾因资金链断裂，导致全国各地院子先后停工烂尾。今年3月31日，泰禾集团发布公告，宣布终止与信达的合作，退出上海院子、上城院子的开发。

泰禾公告截图

像之前泰禾大城小院停工烂尾、业主维权等报道已经让购房者对泰禾参与的项目有所畏惧。而且泰禾在退出前参与了上城院子项目的大部分开发，在资金短缺的情况下打造的项目质量，不得不令人细思极恐。

泰禾因资金链断裂退出合作后，信达全盘接收泰禾股份，“院子”成了信达的独资项目。信达本就是金融公司，对地产开发并不专业，此前在上海也并未有新中式别墅社区的开发经验。从开发经验、产品力和后期社区服务来看，大家对信达又有多少信心呢？

货不对板：强行“高端定位”

靠产品的“高端定位”，来支持“高售价”，从而解决土地“高溢价”带来的压力，这是开发商一贯的思路，然而上城院子的产品却明显货不对板。

上城院子社区分为14层小高层以及联排洋房两种产品，其中高层房源多达818套。一个主打院子产品的社区，高层却占据大部分房源，多少有点本末倒置。

上城院子楼座图

说白了，高低配设计无非就是公寓走量回笼资金，别墅做溢价赚收益，但也因此牺牲了整个社区的舒适度，比如楼间距变小，不利于通风采光，社区人群不统一等。

另据网友爆料，2019年上城院子入市时，承诺的高端社区却在购房一年后，沙盘肆意改动。社区亭子简化，会所也要对外，景观池被填掉，且整个小区的园林绿化与之前承诺的质量相差巨大，存在虚假宣传。

网友爆料

试问这样的房子，又让购房者如何心甘情愿买账？

曾经溢价303%拍地的风光无限，如今却成为信达地产手中的“烫手山芋”。近年来，随着房地产市场调控持续深入，大量低周转的“地王”不仅占用大量资金、无法快速去化，而且眼下的形势再难像以前那样获取高额利润。

真所谓“生不逢时，卖又不逢时”，在上城院子这一次取证认筹前后，宝山有多个高性价比项目同期入市，自己的产品和价格并无特别优势，自然面临较大的去化压力。

深陷“地王”高地价困局，又面临队友泰禾的退出，上城院子项目认购率更是跌破眼镜，踏错节奏的信达地产，如今正在自食“地王后遗症”带来的苦果。