保利VS仁恒VS中企,杨浦三大新盘怎么选?看完这篇就有数了!

血拼上海楼市 2020-02-18 12:03:32
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谁才是杨浦“一哥”?

上海市中心,坐享优越配套与高房价,一直都是购房者津津乐道的话题之一。由于市区土地几近饱和,多数项目为老盘加推,纯新盘稀少。

作为市区教育大区之一的杨浦,一向也是市区购房者的重点关注区域之一。在近三年杨浦成交的地块中,有3幅地块非常惹人注意:一是保利江浦街道159街坊、二是仁恒蒋家浜81街坊和83街坊、三是中华企业新江湾城B2-01地块,分别对应江浦社区、东外滩及新江湾板块。

今天我们就盘点一下这三个项目及其各自的板块。

01

保利杨浦区江浦街道159街坊

杨浦江浦街道159街坊即江浦社区B2-03地块,是由保利地产于2019年4月29日以总价41.79亿拿下,成交楼板价为53766元/㎡

该地块在成交前还经历了一番波折。上海土地交易市场原计划于2018年8月22日以招挂复合的方式出让,然后根据出让人申请终止出让。当时地块的起拍总价约46.02亿元,起拍楼板价为59206元/㎡,而后降价4.82亿出让,最终由保利竟得,溢价率1.5%

保利江浦社区B2-03地块位置图

该地块东至规划打虎山路,西至海上海住宅小区,南至飞虹路,北至辽源西路,计容面积77725㎡,容积率为2.5,性质为普通商品房

保利江浦社区B2-03地块规划设计图

根据公示的设计方案来看,保利拟建7栋7-19层的可售商品房,住宅套数下限800套,100%全装修,中小套型占比80%以上。

该地块周边住宅早已成熟,配套也比较完善。

交通:周边三条轨交,8号线鞍山新村(约550米),4/12号线大连路(约1.2km);

商业:中高端商业较多,有海上海生活广场、乐购、宝地广场,与虹口区瑞虹新城仅隔着一条大连路;

教育:打虎山路一小、齐齐哈尔路一小、杨浦初级中学、鞍山初级中学、杨浦高级中学、控江中学等;

医疗:三甲新华医院(约1km);

休闲:和平公园

由于保利分别于2012年和2014年在该地块南侧1.2km处拿下两块地,先后建设了翡丽云邸和翡丽甲第两个高端住宅项目,因此有人猜测保利是否会将该项目打造为“翡丽”系3.0?

至于价格方面,地块周边品质相对还可以的海上海小区大约在7-8/㎡,1999年建造的宝钢又一村均价约5万+/㎡,翡丽甲第2018年开盘均价约9.6万/㎡。

02

仁恒蒋家浜81街坊、83街坊

仁恒蒋家浜81街坊和83街坊是仁恒置地于2017年8月4日以105.2亿人民币的总价确认该地块的开发权利,折算楼板价超过60000万/㎡

蒋家浜地块曾是与虹镇老街齐名的棚户区,由于该区域产权复杂,导致旧改停滞了14年。直至2017年4月的征询中,第一轮动迁同意率高达98%,蒋家浜街坊迎来了新生。而后同年8月,仁恒确认开发。

仁恒蒋家浜81、83街坊位置图

仁恒蒋家浜地块的住宅部分占地面积约7万㎡,容积率2.64,总地上面积约18.3万㎡,其中住宅占17.3万㎡。

目前该地块信息披露较少,地块设计方案未公布,仅知道容积率为2.64,预计供应套数1200套以内

虽然蒋家浜地块过去的形象是脏乱差,与高端一点关系都没有,但该地块实际区位非常优异,经由仁恒打造,也许就是下一个国际社区。

仁恒蒋家浜81、83街坊区位图

交通:12/18号线江浦公园(约400米),8/18号线江浦路(约980米);

商业:百联滨江购物广场、紫荆广场、宝地广场、东外滩渔人码头、虹口星外滩等;

教育:杨浦区教育学院附中、同济附属存志学校、杨浦小学、杨浦初级中学、新大桥初级中学;

医院:三甲新华医院、二甲杨浦区中医医院、红房子医院;

休闲:江浦公园、平凉公园、杨浦公园

仁恒置地在上海的项目虽然大多已售完,但几乎全是位于国际社区或发展极具潜力的地带,如仁恒河滨城地处联洋国际社区、仁恒东郊花园地处塘镇国际社区、仁恒森兰雅苑地处森兰国际社区、仁恒西郊花园地处大虹桥商务区等。

至于房价方面,周边次新商品房如现代星洲城三期,均价约7.3万/㎡,2000年的老式小区永安小区,均价则只有4.7万/㎡。新房的话,东外滩2018-2019年入市项目普遍在9.7-10万/㎡。

蒋家浜地块所在的东外滩板块未来是杨浦重点发展的区域之一,由仁恒置地开发该地块,还是让人非常期待东外滩未来能否成为杨浦新的高端住区。

03

中华企业新江湾城B2-01地块

自2016年后,新江湾城再无宅地出让,直至 2019年9月11日中华企业以38.13亿元竟得新江湾城B2-01地块,成交楼板价52514元/㎡,溢价率0.03%。

中华企业新江湾城B2-01地块位置图

该地块地处新江湾国际社区,东至江湾城路,南至B2-04公共绿地,西至B2-02、B2-03地块,北至国晓路,周边有九龙仓玺园和仁恒怡庭等高端住宅区。

根据地块出让信息,中企新江湾地块住宅套数下限为600套,其中中小套型占比≥70%,含5%保障性住房(用于公共租赁),住宅100%全装修,容积率仅1.6。从新江湾已有的住宅来看,大概率会是洋房类或小高层住宅。

新江湾城也是沪上知名的国际社区之一,区域内的住宅以低密生态的别墅区和类别墅区为主,配套方面也比较高端大气,在地块南面规划预留了商办和教育用地。

中华企业新江湾城B2-01地块配套分布图

交通:距离10号线新江湾城和殷高东路步行距离大约1km;

商业:悠方广场、嘉誉国际广场、新江湾城生活广场、中原城市广场等;

教育:中福会幼儿园、本溪路幼儿园、复旦科技园小学、德法学校、上海音乐学院实验学校等;

医疗:杨浦中心医院中原分院、三甲长海医院;

休闲:安徒生童话乐园、新江湾城SMP滑板乐园、新江湾城公园等

开发商中华企业是沪上第一家专业从事房地产开发经营的企业、第一家投资组建中外合资房地产开发公司的企业。中企对开发高端住宅也是比较有经验的,比如尚汇豪庭中企滨江悦府、古北国际花园等。

房价方面,新江湾的二手房多数是2010年后建造的,比如九龙仓玺园、华润置地橡树湾、嘉誉湾等等,目前均价在8-10万/㎡不等;新房金浩园去年开盘均价仅9.2万/㎡,世纪江湾的联排别墅则要12.45万/㎡。

总结

杨浦的这三幅地块由于地处市区,当前配套都比已经较为成熟,但还是略有区别:

保利江浦街道地块是位于杨浦虹口交界处,周边的配套和住宅都是已经成熟的状态,因此适合初次改善的购房者。

仁恒蒋家浜地块位于东外滩,这里最近两年拆了很多旧房,待开发建设的区域很多,具有一定的发展潜力,同时东外滩已有阳光城、波特曼、保利等大型开发商进驻,待蒋家浜地块入市,能与区域内的这些高端楼盘联动,形成规模化的高端住宅区。

中企新江湾地块从地块指标(容积率)和生态环境来看都是一个主打改善的项目,而且新江湾入市新盘少,出让的地块更少,注定了该项目的稀缺性,且更适合享受生活的高端改善。

总体来说,杨浦这三幅地块还是相当优质的,且可提供约2600套房源,据笔者了解,杨浦在售的新盘都陆续进入尾盘状态,江浦社区、东外滩与新江湾三幅地块不仅可以接力供应,也能将杨浦的整体居住水准提升至全新高度。

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