上半年楼市报告出炉,新房供应超3万套,成交量同比涨64%

年中总是个承前启后的时间点，2021年上海楼市上半场已经谢幕，各行各业纷纷开启半年度总结。2021年上半年上海新房市场的表现如何呢？

上半年我们经历了1月成交爆出天量以及随之而来的“1•21新政”、“沪七条”、“积分摇号”、“新房限售”等一系列政策。在调控政策影响下，买家情绪开始理性回归。

与此同时上海供应放量，于3月12日、4月25日、6月1日集中发布三批入市项目名单。随着3批次项目的先后入市，上海新房市场呈现出供需两旺的局面。

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上半年新房供应放量

累计供应超3万套房源

上半年上海新房供应351.5万平方米，累计同比增加36.6%。基于调控需要，上海新房推出集中投放方式，上半年一共有3批次共计125盘取证，累计供应房源超过3万套。

短时期内集中投放一来可以缓解供应不足导致开盘项目“被热销”的困局，另一方面，通过一系列调控手段，防止投机者同时参与多个项目摇号，降低市场焦虑情绪和恐慌感。目前第3批次房源还有个别楼盘尚未入市。从入市项目认筹情况来看，约三分之一项目触及到“积分制”。主要原因是楼盘和周边二手房有倒挂。

入市项目所处区域以五大新城所在区为主。一方面，上海十四五规划中要发展五大新城，从满足未来人口需求的角度出发需要在这里提供大量房源。另一方面，从这些区域提供的产品来看，都是首次改善类产品，价格多半在6万元/平方米以内，这对稳定全市均价有积极作用。

供应面积位列前五的分别为招商虹桥公馆、华发招商依云四季、大华公园城市、金地峯范、金地虹悦湾。

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新房成交量同比大增

远郊区域为市场交易主力

今年上半年上海新房成交活跃，成交总面积达到567.4万平方米，累计同比增加63.9%。

一方面，从供应的角度来看，比去年同期明显增加，支撑成交维持在高位。另一方面，成交节奏发生变化。以往三、四月份小阳春成交是上半年的高点，六月份受到淡季影响，成交会稍有回落。但今年基于集中供应的节奏变动，出现六月成交好于四、五月份的反常现象。

今年调控政策发得比较密集，随着调控升级，政策效用也在逐步发挥作用。相对而言，进入二季度后，尤其是第二批房源面向市场后，整体情绪趋于稳定。从最近2批集中供应楼盘认筹结果来看，呈现正态分布，既大部分项目积分在50-70分。说明买家会根据自己实际情况，合理安排到哪个新盘摇号，而不是像以往一窝蜂挤在某一个楼盘。

上半年远郊区域成为市场交易主力。从成交空间分布来看，奉贤、嘉定、青浦是全市排名前三的区，成交量分别是73.4万平方米，68.2万平方米和67.2万平方米，仅这3个区成交就占全市37.5%。奉贤新城、嘉定新城、青浦新城均是市场关注点较高的区域，不仅当前配套已经成熟，具备实际居住条件，从这些区域产业导入，包括人才引进举措也很有吸引力。

当然，成交项目分化依然无法避免。一方面我们可以看到热点项目会有70分甚至80分以上的入围积分，同时也可以看到只要40多分就能入围的低分楼盘。就在近期，市场上还出现无人认筹的项目。可见不是因为市场处于活跃期分化就会消失，随着“房票”越来越紧张，买家一定会价值较大化用于购买好的项目。

成交面积位列前五的分别为招商虹桥公馆、大华锦绣四季、大华公园城市、金地峯范、金地虹悦湾，其中青浦两个项目均价均超6万/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：在高密度政策“轰炸”下，上海楼市到二季度进入相对平稳期，市场高亢情绪明显回落。从楼市平稳运行的角度来看，调控政策会保持高压。一旦有违规动作干扰正常秩序那么管理层会给予精准打击，比如对于违规的楼盘及时约谈。

此外，从操作层面来看，如果存在一些技术短板或者漏洞，市场又出现新问题，新现象时，政策会继续升级打补丁。为保持楼市稳定，供应端应该还会持续维持当前节奏，预计全年新房供应或达到800万平方米。在大量供应下，全年新房有机会去冲击1000万平方米的水平。从价格的角度来看，基于调控，新房价格还是以稳为主。