“深V”反弹!2022上半年上海房价地图出炉

回顾上海楼市上半年，受到多重因素影响，一季度稳步开局，4-5月跌入谷底，6月在全面复工推动下供求再度回升，整体市场走势上呈现高开低走再反弹的“深V”行情。

每月新房供求价走势（来源/上海中原）

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供应整体持平，豪宅入市放量

先看市场供应端，1-6月上海新建商品住宅供应总量达到375.48万平方米，累计同比增加6.9％。

从投放节奏来看，呈现前高后低格局。因为去年12月份才公布去年最后一批集中入市的楼盘名单，大多数楼盘来不及在1个月内完成认筹等因此顺延到2022年1月，因此开年首月投放量较高，达到171.32万平方米。

2月受到传统春节淡季影响，投放量萎缩至20万平方米；3月受到今年排名前列批集中供应楼盘入市的推动，入市面积冲击80万平方米，到4、5月份受到疫情冲击，供应连续两个月为零；6月随着全市复工复产，供应局面有所复苏。

从投放产品来看，刚需刚改产品占市场主力的格局不变，供应量前五项目分别为融创未来金融城、悦城、中建玖海云天、中铁建花语江南和四季度会五期。前三个项目供应套数在千套以上。

2022上半年新房供应面积TOP5

值得注意的是，高端产品的投放量有所增加，单价10万＋的楼盘达到21个，而去年同期仅11个。其中，虹口区投放量达到6个，杨浦也有5个，两个区支撑起豪宅市场的半壁江山。

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上半年合计26个项目触发积分

第二批集中供应房源在认筹等规则上做出微调。比如认筹时间周期缩短，从原先7天减少到5天；认筹的入围比有放宽，比如原先郊区的产品入围比大约在1.3，但这次很多热点板块比如奉贤新城、顾村、松江新城、临港等全部提高到1.8。

据血拼上海楼市较新统计，第二批46盘，目前仅剩5盘未公示，分别为徐汇的宝能公馆1288、普陀的锦绣里、宝山的和欣国际花园、嘉定的龙湖南山虹桥天玺领峯和日月光伯爵天地·汇景华庭。

在已开盘或已认购待开盘的项目中，共有13个项目已触发积分。如中企云萃江湾74.6分、仁恒海上源72.16分、静安府西区71.28分、仁恒华发苏河世纪和招商璀璨城市68.8……还有金地嘉源、上海蟠龙天地等项目触发积分。

巧的是，今年一批次入市项目也有13个项目触发积分制。百汇园三期94.96分、森兰名苑88.86分、招商外滩玺77.08分高居前三甲。

至此，上半年上海新房市场合计26个项目触发积分制，且以市区高端项目为主。

从市场认筹热点也能反映出高端项目交易热的现象，尤其是那些地段位置较好、有明显房价倒挂的项目，大概率会触发积分制。

当然，整体市场还是属于冷热不均的状况，大约有3成项目无法当天全部去化。可见市场分化明显，买家在市场复苏后趋于冷静，不盲目入市。

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成交量同比降3成 复工后豪宅率先发力

受疫情影响，上半年新房成交量下降明显。据上海中原地产统计，上半年新建商品住宅共成交377.78万平方米，累计同比减少31.84％。

先看一季度，受高供应推动，开年首月成交量达到129.27万平方米，2月受传统淡季影响，成交回落到80.80万平方米，3月受到疫情影响，成交出现疲软。进入二季度，受疫情影响，4、5月份低空运行，6月随着全面复工复产，成交反弹超过90万平方米，基本接近正常月份成交量。

1-6月新房供求价走势

从空间分布来看，大浦东依然是交易主力，上半年成交118.01万平方米。其他的传统交易大户有稳定表现，比如松江成交35.28万平方米，宝山成交29.60万平方米，青浦成交21.98万平方米。表现较为突出的是虹口区，因多个项目入市，合计成交26.84万平方米，甚至超过了奉贤、嘉定这些交易大区。

从成交面积前十榜单中可以看出，中高端产品交易活跃，6万元平方米以上的中高端产品占一半，10万＋则占到3个，这也是以往不看不到的现象。这种结构性变化导致了二季度成交均价持续走高。

供应量前五项目，有四个成交量进入榜单前四，分别为融创未来金融城、悦城、四季都会五期、中建玖海云天。

2022上半年成交面积TOP10

上海已经进入改善时代，高端产品交易活跃是正常现象。整个上半年上海单价10万+产品成交5380套，同比增加48.66%。

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受疫情影响已有41个项目延期交付

年中本是交付旺季，但较往年相比，今年出现了扎堆延期交付的现象。虽然复工复产正在稳步推进，上海楼市也正在逐步按下“重启键”，但是疫情对房地产的影响还在，尤其是工地建设方面。

近日，上海又有多盘发布延期交付的通知，比如宝业活力天地、宝业青春里、尚云里、新华御府等楼盘。

据不完全统计，上海楼市目前已有41个项目发布了延期交付公告，其中不乏仁恒、万科、中海等大品牌房企旗下诸多项目，多数项目具体交付时间待定。

延期交付项目

展望下半年行情，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海楼市现在喜忧参半，想要复苏并非一蹴而就。今年LPR下调减轻买家置业成本，放款节奏提速有助于交易流程顺利进行。包括上海在人才落户上放出大招，今年应届硕士毕业生可以直接落户，这些都对提升市场信心有利。从乐观的角度来看，6月市场复苏，在诸多利好政策的推动下，新房成交达到正常水平。预计下半年成交量还是在当前水平整固，9、10月份有机会看到下半年的高点。

来源：上海中原地产